Risposta rapida
Con 3.500 € netti al mese puoi chiedere circa 222.995 € in 25 anni, o 250.625 € in 30, con una rata di circa 1.155 €. La rata è un terzo dello stipendio, la quota che le banche di solito considerano sostenibile, e il mutuo è calcolato sui tassi fissi di oggi. Con questo reddito, però, di rado è la rata a fermarti: per usare tutto il mutuo a 25 anni servono una casa da 278.744 € e 55.749 € di anticipo già da parte, più imposte e notaio.
Rispetto a chi guadagna 3.000 € netti la rata sale di 165 € e il mutuo a 25 anni di circa 31.856 €; verso i 4.000 € la cifra cresce ancora, e con lei l'anticipo che serve per usarla tutta.
Il calcolo, passo per passo
- Rata sostenibile: 3.500 € × 33% = 1.155 € al mese. È la prassi delle banche: 30% per chi è prudente, 33% di norma, e oltre il 35% di solito la banca chiede garanzie in più o rifiuta. La guida al mutuo della Banca d'Italia è più prudente: parla di un terzo del reddito disponibile, al netto delle spese fisse, non dello stipendio intero.
- Tasso: TAN fisso a 25 anni = IRS a 25 anni (3,52%) + spread medio stimato (0,30%) = 3,82%, con i tassi rilevati il 24 settembre 2026.
- Mutuo: il capitale che 1.155 € al mese ripagano in 300 rate, con l'ammortamento alla francese, è di 222.995 €.
- Casa e anticipo: con l'LTV standard dell'80% quel mutuo copre una casa da 278.744 €; la differenza, 55.749 €, la metti tu.
Formula e ipotesi sono spiegate in come facciamo i calcoli.
Quanto devi avere da parte?
Di norma la banca finanzia fino all'80% del valore della casa: è l'LTV, il rapporto fra mutuo e valore dell'immobile. Il resto è anticipo: per usare tutto il mutuo ne serve da 48.025 € a 62.656 €, secondo la durata.
| Durata | Mutuo massimo | Prezzo della casa (LTV 80%) | Anticipo | Imposta sostitutiva (0,25%) |
|---|---|---|---|---|
| 20 anni | 192.100 € | 240.125 € | 48.025 € | 480 € |
| 25 anni | 222.995 € | 278.744 € | 55.749 € | 557 € |
| 30 anni | 250.625 € | 313.281 € | 62.656 € | 627 € |
Oltre l'80% si può andare, ma costa: secondo la guida della Banca d'Italia, quando lo fanno le banche «richiedono maggiori garanzie e spesso applicano condizioni meno favorevoli per il cliente». L'eccezione è la garanzia Consap per chi ha meno di 36 anni, qui sotto.
All'anticipo si sommano le imposte, che il mutuo non copre. Comprando la prima casa da un privato paghi il registro al 2% (minimo 1.000 €), sul valore catastale se nell'atto chiedi il prezzo-valore e altrimenti sul prezzo, e 100 € fra ipotecaria e catastale: nell'esempio dell'Agenzia delle Entrate, con una rendita catastale di 900 € il registro è di 2.079 € invece dei 4.000 € calcolati sul prezzo di 200.000 €. Da un'impresa con IVA paghi il 4% del prezzo, cioè 11.150 € su una casa da 278.744 €, più 600 € di imposte fisse. Sul mutuo c'è poi l'imposta sostitutiva dello 0,25% (art. 18 del D.P.R. 601/1973), mentre notaio, perizia e istruttoria dipendono da banca e casa: tutte le voci sono in quanto costa un mutuo con tutte le spese.
Quando conviene chiedere meno del massimo?
Il primo caso è quando i risparmi non bastano per l'anticipo del mutuo massimo. Allora la casa la decidono loro: con l'LTV all'80% ogni euro di anticipo regge 4 euro di mutuo.
| Risparmi per l'anticipo | Prezzo della casa | Mutuo | Rata a 25 anni | Quota dello stipendio |
|---|---|---|---|---|
| 30.000 € | 150.000 € | 120.000 € | 622 € | 17,8% |
| 40.000 € | 200.000 € | 160.000 € | 829 € | 23,7% |
| 50.000 € | 250.000 € | 200.000 € | 1.036 € | 29,6% |
Se il mutuo che ti serve è sotto il massimo, la durata diventa una scelta. Prendi 192.100 €: in 20 anni la rata è di 1.155 € e paghi 85.100 € di interessi; in 30 anni la rata scende a 885 €, ma gli interessi salgono a 126.605 €, cioè 41.505 € in più.
Restare sotto il massimo lascia anche margine. La stessa guida della Banca d'Italia consiglia di tenere la rata entro un terzo del reddito disponibile «per poter far fronte alle spese correnti, a quelle impreviste e a possibili riduzioni di reddito causate, ad esempio, da malattia, infortunio, licenziamento». Con il variabile il margine conta ancora di più: sul mutuo massimo a 25 anni (240.649 €) un punto di tasso in più porterebbe la rata a 1.285 €, il 36,7% dello stipendio, oltre la soglia del 35%.
Hai meno di 36 anni? Cosa cambia con la garanzia Consap
Se non hai ancora compiuto 36 anni e compri la prima casa, puoi chiedere la garanzia del Fondo prima casa gestito da Consap: con la garanzia la banca può finanziare fino al 100% del prezzo. Il mutuo resta quello che il reddito regge, ma senza anticipo puoi comprare una casa che costa quanto il mutuo, imposte e notaio a parte. Per legge il Fondo è riservato a under 36, giovani coppie, famiglie con un solo genitore e figli minori, inquilini delle case popolari e poche altre categorie; chi lo chiede non deve possedere altre abitazioni, nemmeno all'estero, salvo alcune ereditate.
La garanzia copre il 50% della quota capitale e sale all'80% se l'ISEE non supera 40.000 € e il mutuo supera l'80% del prezzo, oneri accessori compresi (art. 64 del D.L. 73/2021, prorogato per le domande fino al 31 dicembre 2027). L'ISEE però non è lo stipendio: dipende da redditi e patrimonio di tutta la famiglia e da quante persone ne fanno parte. Sopra i 40.000 € la garanzia resta al 50%, e se finanziare oltre l'80% lo decide la banca.
Con 3.500 € netti conta anche il tetto. Consap lo scrive sulla pagina del Fondo: «L'importo del finanziamento non può essere superiore a 250.000 euro». Con i tassi di oggi il tuo reddito regge 250.625 € in 30 anni, già sopra il tetto, e 222.995 € in 25. Se la banca finanzia il 100% del prezzo, cosa non scontata con l'ISEE sopra 40.000 €, senza risparmi per l'anticipo la casa arriva a circa 222.995 € in 25 anni e 250.000 € in 30.
La garanzia aiuta con l'anticipo, non con le spese: nel 2026 gli under 36 non hanno più esenzioni e pagano le imposte di ogni prima casa. I 36 anni si guardano alla domanda, che si fa in banca insieme a quella di mutuo. E l'ultima parola resta alla banca: concessione del mutuo e ricorso alla garanzia, precisa Consap, «restano soggetti alle autonome ed esclusive valutazioni della banca o dell'intermediario finanziario». Requisiti e procedura sono in come funziona il Fondo Consap.
Strumento
Quanto puoi chiedere alla banca?
Una stima in dieci secondi con la regola che usano le banche: la rata non supera il 33% dello stipendio netto.
Puoi chiedere circa
€ 140.000
con una rata di € 726 al mese per 25 anni, al TAN fisso stimato di oggi (3,82%).
Vedi le offerte vere per teStima indicativa. La simulazione GoMutuo usa il tuo profilo e le banche partner.
Cosa cambia la cifra
I 222.995 € a 25 anni valgono per un dipendente senza altri finanziamenti, a tasso fisso. Ecco cosa li sposta.
- Altri finanziamenti. La rata di un prestito o dell'auto si toglie da quella sostenibile: con 400 € al mese già impegnati il mutuo a 25 anni scende a 145.767 €, circa 77.228 € in meno.
- Durata ed età. La stessa rata ripaga 192.100 € in 20 anni e 250.625 € in 30. Ogni banca fissa un'età massima alla fine del mutuo: più tardi cominci, più corta può essere la durata.
- Fisso o variabile. Con il variabile stimato di oggi (3,11%) la stessa rata a 25 anni finanzia 240.649 €, ma può salire con l'Euribor.
- Anticipo. Sotto i 55.749 € da parte, spese escluse, il mutuo massimo a 25 anni resta fuori portata: scende il prezzo della casa, non la rata sostenibile.
- Contratto. Con il tempo determinato di solito la banca vuole vedere gran parte degli ultimi 2 o 3 anni lavorati, spesso con un cointestatario o un garante (mutuo a tempo determinato). Con la partita IVA i 3.500 € si leggono nelle dichiarazioni dei redditi, non negli incassi del mese (mutuo per i forfettari).
- In coppia. Se 3.500 € sono la somma di due stipendi il conto non cambia: la banca guarda il netto complessivo e le rate di entrambi (mutuo con due stipendi).
- Meno di 36 anni. La garanzia Consap non alza il mutuo, ma permette di comprare senza anticipo una casa che costa quanto il mutuo, fino a 250.000 €.
Alcuni casi particolari
- Sotto i 36 anni e da solo. Con 3.500 € netti al mese l'ISEE di una persona sola supera di norma i 40.000 €, perché conta il reddito prima dell'IRPEF: la garanzia Consap resta al 50% e il finanziamento oltre l'80% lo decide la banca.
- Stranieri residenti. Il conto è lo stesso; per la garanzia Consap alla domanda si allegano passaporto e permesso di soggiorno.
- Separati. Un assegno di mantenimento è un'uscita fissa: mettilo nel conto come una rata.
- Casa all'asta. Il calcolo non cambia, e la garanzia Consap vale anche per una casa aggiudicata all'asta, se diventa la tua abitazione principale e rispetti requisiti e tempi del Fondo.
- Nuda proprietà. La garanzia Consap non copre l'acquisto della sola nuda proprietà.
Queste cifre valgono per un caso medio. Per sapere quanto puoi chiedere tu, con la tua età, il tuo contratto e i finanziamenti che hai già, fai una simulazione del mutuo su GoMutuo: è gratuita, dura circa 6 minuti e ti dice quanto puoi chiedere e con che rata.
