Surroga del mutuo: cos'è e come funziona, passo per passo

Risposta rapida

La surroga è il passaggio del mutuo a un'altra banca: quella nuova paga alla vecchia il debito residuo e prende il suo posto nella stessa ipoteca, senza penali né spese per te. Lo prevede l'art. 120-quater del Testo unico bancario (TUB). La vecchia banca non può opporsi; la nuova decide se concederti il mutuo, come per un cliente qualsiasi, e il contratto passa alle condizioni che concordi con lei: tasso, tipo di tasso e, se accetta, durata.

Si fa quasi sempre per pagare meno interessi. Se la differenza di tasso vale la pratica dipende da quanto capitale ti resta da restituire (il debito residuo) e da quanti anni mancano: i conti sono nella guida su quando conviene surrogare il mutuo. Se vuoi sapere subito con che rata potresti spostare il tuo, una simulazione gratuita su GoMutuo te lo dice in 6 minuti.

Cos'è la surroga del mutuo, in parole semplici?

La surroga del mutuo è un cambio di creditore. Casa, ipoteca e debito restano gli stessi; cambiano la banca a cui paghi la rata e le condizioni del prestito.

Il meccanismo viene dal codice civile. L'art. 1202 permette a chi prende un prestito per pagare un debito di mettere chi gli presta i soldi al posto del vecchio creditore, «anche senza il consenso di questo». L'art. 120-quater del TUB porta la regola nei finanziamenti di banche e intermediari: la banca nuova «subentra nelle garanzie, personali e reali, accessorie al credito» (comma 2). Quindi l'ipoteca non si cancella e non se ne iscrive una nuova. Basta un annotamento, una nota accanto all'ipoteca già iscritta che ne cambia il titolare (comma 3).

Lo stesso comma 3 dice la cosa che interessa di più a chi paga: la surroga «comporta il trasferimento del contratto, alle condizioni stipulate tra il cliente e l'intermediario subentrante, con esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura». La chiamano anche portabilità del mutuo o surroga Bersani, dal decreto del 2007 da cui nasce (D.L. 7/2007, art. 8).

Surroga, rinegoziazione e sostituzione si confondono spesso. Cambiano in tre punti:

Come scegliere fra le prime due è spiegato in rinegoziazione o surroga; la terza ha una guida a parte, sul mutuo di sostituzione.

Quanto cambierebbe la tua rata lo vedi qui sotto: inserisci il debito che ti resta, gli anni che mancano, il tuo TAN e quello nuovo. Il calcolatore tiene la stessa durata e ti dice nuova rata e interessi risparmiati; il nuovo TAN parte dal fisso stimato di oggi, ma quello vero lo decide la banca nuova.

Strumento

Quanto risparmi con la surroga?

Lo stesso debito, gli stessi anni, un tasso diverso: la nuova rata e gli interessi che non paghi.

Capitale che devi ancora restituire

€ 120.000

Anni che mancano alla fine

20 anni

TAN del mutuo di oggi

4,50%

Lo trovi nel contratto o nell'ultima comunicazione della banca.

Nuovo TAN, con la surroga

3,88%

Fisso stimato di oggi a 20 anni: il tasso vero lo decide la banca nuova.

Oggi paghi € 759 al mese per altri 20 anni.

Con la surroga paghi ogni mese in meno

€ 39

Nuova rata € 720 al TAN del 3,88%, per gli stessi 20 anni.

Interessi che restano oggi

€ 62.203

Interessi con la surroga

€ 52.707

Interessi risparmiati

€ 9.496

Il tasso della surroga lo decide la banca nuova, sul tuo profilo. La simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata.

Simula il tuo mutuo

La surroga è senza costi per il cliente: niente penali, spese di istruttoria o notaio (art. 120-quater TUB). Il nuovo tasso lo decide la banca: quello di partenza è una stima. Conto indicativo a parità di durata e a tasso fermo.

Chi può fare la surroga? Vale anche per la seconda casa?

Possono farla le persone fisiche e le microimprese, quindi sì, vale anche per la seconda casa: l'art. 120-quater guarda a chi ha il mutuo, non all'uso della casa. Il comma 9 lo applica ai contratti conclusi da banche e intermediari finanziari «con persone fisiche o micro-imprese».

• Persone fisiche: sempre, qualunque sia lo scopo del mutuo (prima o seconda casa, casa data in affitto, ristrutturazione). Anche il titolare di una ditta individuale è una persona fisica.
• Microimprese: sì, secondo la definizione europea a cui rinvia la norma. Le imprese più grandi restano fuori.
• Mutui degli enti di previdenza obbligatoria ai propri iscritti, come quelli di alcune casse dei professionisti: sì, il comma 9 li include.
• Leasing: no, il comma 9 lo esclude.

La vecchia banca non ha voce in capitolo. Il comma 6 dichiara nullo ogni patto «con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l'esercizio della facoltà di surrogazione», e la guida della Banca d'Italia sul mutuo (versione di febbraio 2026) lo dice senza giri di parole: «L'intermediario originario non può impedire o ostacolare il trasferimento del mutuo».

La banca nuova invece può dire di no. Se chiedi il mutuo come privato (consumatore), prima di firmare deve fare una «valutazione approfondita del merito creditizio del consumatore» (art. 120-undecies TUB), cioè capire se potrai pagare le rate, e se rifiuta deve dirtelo senza indugio. Nella pratica di solito finanzia fino all'80% del valore di perizia e vuole vedere qualche mese di rate pagate con regolarità, spesso da 6 a 12. Alcune banche fissano per la surroga un importo minimo più alto di quello dei mutui per comprare casa, che di solito sta fra 25.000 e 50.000 €. I motivi più comuni del rifiuto sono nella guida su quando la banca può rifiutare la surroga.

Come si fa la surroga, passo per passo?

La surroga si chiede alla banca nuova, non alla tua: è lei che valuta la pratica, si fa dare il debito residuo dalla vecchia banca e la paga il giorno dell'atto. I passi sono sei, e in nessuno ti tocca pagare.

1. Recuperi i numeri del tuo mutuo. Debito residuo, tasso e anni che mancano stanno nella comunicazione periodica che la banca ti manda almeno una volta l'anno e nel piano di ammortamento.
2. Chiedi la surroga alla banca nuova. Porti i documenti di reddito come per un mutuo nuovo (per un dipendente, di solito le ultime 2 o 3 buste paga e l'ultima CU; per un autonomo, di solito le ultime 2 dichiarazioni dei redditi), il contratto del mutuo in corso e i documenti della casa. Il permesso della tua banca non serve.
3. Istruttoria e perizia. L'istruttoria è l'esame della pratica: reddito, impegni, banche dati. La perizia è la stima della casa fatta da un tecnico incaricato dalla banca. Pagarle non tocca a te: per il comma 4 «Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali».
4. Delibera. È la decisione formale della banca nuova. Se dice sì, ricevi per iscritto tasso, durata e rata del nuovo mutuo; se dice no, puoi rivolgerti a un'altra banca.
5. Richiesta del debito residuo: partono i 30 giorni lavorativi. Chiedi alla banca nuova di acquisire dalla vecchia l'importo esatto del debito. Da quel giorno, per il comma 7, la surroga deve perfezionarsi «entro il termine di trenta giorni lavorativi», circa sei settimane. Se non succede per colpa della vecchia banca, questa ti deve l'1% del valore del finanziamento per ogni mese o frazione di mese di ritardo. Intanto la tua banca può proporti un tasso migliore: il comma 5 le permette di cambiare le condizioni senza spese, con una scrittura privata. Decidi tu.
6. Atto dal notaio. Firmi il nuovo mutuo e la banca nuova versa il debito residuo alla vecchia, che rilascia la quietanza (la ricevuta del pagamento) con la tua dichiarazione che i soldi vengono dal nuovo prestito, come chiede l'art. 1202 del codice civile. L'ipoteca passa alla banca nuova con l'annotamento. Il comma 4 esclude «costi di alcun genere, neanche in forma indiretta, per l'esecuzione delle formalità connesse alle operazioni di surrogazione»; imposta sostitutiva e imposte di registro, bollo, ipotecarie e catastali non si applicano (D.L. 7/2007, art. 8, comma 4-bis).

Il termine di legge copre solo il tratto fra le due banche, mentre istruttoria e perizia vengono prima. I tempi reali sono nella guida su quanto tempo ci vuole per la surroga; come chiedere l'1% è spiegato in banca che non risponde alla surroga.

Quanto si risparmia? Un esempio con i tassi di oggi

Spostare 120.000 € da un mutuo fisso al 4,50% a un fisso nuovo stimato al 3,88% porta la rata a 720 € (39 € in meno al mese) e gli interessi dei prossimi 20 anni a 52.707 € (9.496 € in meno). La stima usa gli indici dell'ultima rilevazione (ICE Swap Rate ed EMMI, 13 ottobre 2026). Sono i valori da cui parte il calcolatore qui sopra: puoi rifare il conto e cambiarli con i tuoi.

Il mutuo di partenza è un'ipotesi: 120.000 € da restituire in 20 anni a un TAN fisso del 4,50% (il TAN è il tasso annuo su cui si calcolano gli interessi). Il tasso nuovo è un indice più lo spread, il margine della banca. Per il fisso l'indice è l'IRS (o Eurirs) della stessa durata, il tasso di mercato che le banche usano come base del fisso: a 20 anni è al 3,58% (ICE Swap Rate, 13 ottobre 2026). Per il variabile è l'Euribor a 3 mesi, il tasso a cui le banche europee si prestano denaro: 2,634% (EMMI, 13 ottobre 2026). Gli spread, 0,30% sul fisso e 0,50% sul variabile, sono medie stimate da noi su dati ABI e Banca d'Italia, non l'offerta di una banca.

Rate con l'ammortamento alla francese (rata costante). Per i 25 anni l'indice è l'IRS a 25 anni, 3,51% (ICE Swap Rate, 13 ottobre 2026), più lo stesso spread stimato.

L'ultima riga va guardata con attenzione. Con 25 anni paghi 138 € in meno al mese rispetto a oggi, ma gli interessi diventano 66.265 €, 13.558 € in più della stessa surroga a 20 anni. Con il variabile la rata seguirà l'Euribor, che si muove con le decisioni della BCE (ultima decisione: 10 settembre 2026, tasso sui depositi al 2,50%): il risparmio in tabella vale solo se l'indice restasse fermo per vent'anni.

Sul tuo caso contano il tasso che una banca ti offre davvero, il tuo reddito e il valore della casa. Con una simulazione gratuita vedi in 6 minuti se il mutuo è fattibile e con che rata.

Quando non si può fare? I casi particolari

La surroga non si può fare con la stessa banca, sul leasing e per le imprese che non sono microimprese; smette di essere una surroga se chiedi più soldi e, di solito, se cambia chi firma il mutuo. Negli altri casi si fa, se la banca nuova approva. Ecco i casi più frequenti, con la pagina che li tratta per intero.

• Stessa banca. Con la tua banca si chiama rinegoziazione e lei può rifiutarla; se però nasce da una richiesta di surroga, si fa senza spese (comma 5). Dettagli in surroga nella stessa banca.
• Allungare o accorciare la durata. Si può se la banca nuova accetta (comma 3). Di solito si arriva a 30 anni, presso alcune banche a 40, con un'età massima a fine mutuo diversa da banca a banca.
• Da variabile a fisso. È uno dei motivi più frequenti per surrogare: surroga da variabile a fisso.
• Più soldi del debito residuo. L'operazione diventa un mutuo nuovo, con notaio e imposta sostitutiva di solito a carico tuo: vedi la surroga con liquidità.
• Aggiungere o togliere un cointestatario. Di solito la surroga non lo permette, perché sposta lo stesso debito degli stessi debitori. Le alternative sono in surroga con un nuovo cointestatario.
• Pochi anni o poco debito. Si può, ma il risparmio si assottiglia e alcune banche non accettano importi bassi: surroga con pochi anni rimanenti.
• Più di una volta. La legge non mette un limite al numero di surroghe: quante volte si può fare.
• Mutuo con la garanzia del Fondo Consap. Prima di firmare fatti dire per iscritto che fine fa la garanzia: Fondo di garanzia e surroga.
• Polizze. Cosa succede alla polizza incendio e scoppio e a quella sul credito è in polizze e surroga.
• Detrazione degli interessi. Non la perdi: per il comma 8 surroga e rinegoziazione «non comportano il venir meno dei benefici fiscali». Chi prende anche liquidità legga surroga e detrazione degli interessi.
• Condizioni cambiate dopo la delibera. Dipende da com'era scritta la delibera: la banca può cambiare le condizioni?
• Surroga rifiutata. Puoi provare con un'altra banca o valutare le alternative in cambiare banca senza surroga.