Ti sei sposato o hai iniziato una convivenza dopo aver acceso il mutuo e vorresti aggiungere il nuovo coniuge o convivente come cointestatario proprio nel momento in cui valuti una surroga del mutuo per un tasso migliore? È una domanda molto comune, ma la risposta tecnica è netta: la surroga gratuita non lo permette. Vediamo perché e quali sono le strade davvero percorribili nel 2026.
Risposta rapida
La surroga ex art. 120-quater TUB (nata nel 2007 con la legge Bersani) trasferisce il mutuo a costo zero a un'altra banca a parità di condizioni soggettive: stesso importo residuo, stessi intestatari, stesso immobile in garanzia. Non è uno strumento pensato per modificare chi è debitore. Per far entrare un nuovo coniuge o convivente come cointestatario devi passare da un mutuo di sostituzione (nuovo contratto, con costi) o da un accollo formale concordato con la banca attuale.
Perché la Bersani non lo consente
La surroga nasce per abbattere il costo di cambiare banca, non per ristrutturare il rapporto contrattuale. La nuova banca subentra semplicemente nella posizione della vecchia, rilevando il credito residuo con lo stesso capitale, la stessa garanzia ipotecaria (con annotazione, non nuova iscrizione) e gli stessi debitori. Aggiungere un soggetto significa introdurre un nuovo merito creditizio da valutare, un nuovo reddito da verificare, potenzialmente un nuovo regime patrimoniale sull'immobile: tutte cose che escono dal perimetro della "semplice sostituzione di creditore" che la legge disciplina.
Cosa dice davvero la legge 40/2007
Il D.L. 31 gennaio 2007, n. 7, convertito con modificazioni dalla Legge 2 aprile 2007, n. 40 (nota come "decreto Bersani"), ha reso gratuita la surroga con il suo art. 8. Dal 2010 la regola sta nell'art. 120-quater del Testo Unico Bancario, inserito dal D.Lgs. 141/2010 (art. 4, comma 2), mentre i commi 1-4 dell'art. 8 del decreto Bersani sono stati abrogati; di quell'articolo resta in vigore il comma 4-bis, che esclude l'imposta sostitutiva. La norma sancisce che il cliente ha diritto di trasferire il mutuo verso un'altra banca senza costi: al comma 3 si legge che «La surrogazione di cui al comma 1 comporta il trasferimento del contratto, alle condizioni stipulate tra il cliente e l'intermediario subentrante, con esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura», e il comma 4 vieta di addebitare al cliente spese di istruttoria e accertamenti catastali. Quello che la norma sposta è il creditore: la surrogazione a cui rinvia è quella dell'art. 1202 del codice civile, in cui il debitore che prende a mutuo una somma per pagare il debito surroga il nuovo mutuante nei diritti del vecchio creditore. Capitale residuo e soggetti obbligati restano invariati: è un cambio di creditore, non un cambio di debitore.
Nessun aggiornamento normativo successivo (compreso il quadro vigente nel 2026) ha esteso questa gratuità a operazioni che comportano variazione della compagine soggettiva: chi cerca "surroga con nuova legge 2026" che consenta di aggiungere un cointestatario a costo zero non troverà una base normativa reale in questo senso.
Le alternative reali nel 2026
Se l'obiettivo è avere il nuovo coniuge o convivente cointestatario del mutuo, le strade concretamente disponibili sono due:
- Mutuo di sostituzione: chiudi il mutuo esistente e ne apri uno nuovo, intestato a entrambi, anche con la stessa banca o con una diversa. Costa (imposta sostitutiva, istruttoria, perizia) ma è pulito e ti dà anche l'occasione di rinegoziare il tasso.
- Accollo formale: la banca attuale accetta di aggiungere il nuovo soggetto come co-obbligato mantenendo lo stesso contratto. Richiede il consenso della banca (non è un diritto automatico come la surroga) e una nuova valutazione del merito creditizio.
Un percorso spesso sottovalutato: se l'obiettivo primario è solo risparmiare sul tasso e non è urgente modificare gli intestatari, conviene fare prima la surroga classica a compagine invariata (gratuita) e affrontare la questione del cointestatario in un secondo momento, con uno strumento dedicato.
Mutuo di sostituzione con nuovo cointestatario
Il mutuo di sostituzione è, di fatto, un nuovo finanziamento che estingue il precedente. A differenza della surroga, comporta:
- Imposta sostitutiva: di regola 0,25% del capitale erogato, anche su una seconda casa, perché questo mutuo serve a estinguere quello vecchio. Il 2% vale solo per i mutui che servono a comprare, costruire o ristrutturare un'abitazione senza i requisiti prima casa, o quando chi firma non li dichiara nel contratto di finanziamento.
- Nuova istruttoria completa su entrambi gli intestatari: reddito, CRIF, rapporto rata/reddito ricalcolato sulla somma dei redditi.
- Spese di perizia e istruttoria della banca scelta, indicate nel suo foglio informativo.
- Possibilità di rinegoziare il tasso alle condizioni di mercato correnti: l'IRS sulle durate lunghe è a 3,45% a 20 anni e 3,27% a 30 anni (ICE Swap Rate, 25 ottobre 2026), l'Euribor a 12 mesi a 3,267% (EMMI, 23 ottobre 2026). Se il tasso originario era più alto, l'operazione può valere la pena anche pagando l'imposta sostitutiva.
Va segnalato che se il nuovo cointestatario porta un reddito che migliora il rapporto rata/reddito complessivo, la banca può proporre condizioni più favorevoli rispetto a quelle che avresti da solo — un aspetto spesso ignorato in chi pensa solo ai costi dell'operazione.
Restare sul mutuo esistente: accordo informale o accollo formale
Molte coppie, per evitare i costi di un nuovo contratto, si limitano a un accordo informale su chi contribuisce alla rata. Attenzione: un accordo privato tra conviventi non ha alcun valore verso la banca. Se il mutuo è intestato solo a te, resti l'unico debitore riconosciuto dall'istituto, indipendentemente da chi materialmente versa i soldi in conto corrente.
Per dare valore giuridico formale alla partecipazione del nuovo coniuge/convivente al debito, serve un accollo accettato dalla banca (accollo liberatorio, con liberazione del vecchio debitore, o cumulativo, dove entrambi rispondono). La banca deve dare il proprio consenso esplicito e valuta il nuovo soggetto come farebbe con una richiesta di mutuo.
Confronto costi: sostituzione vs status quo
| Opzione | Costo indicativo | Cointestatario aggiunto? | Possibile cambio tasso |
|---|---|---|---|
| Surroga classica (Bersani) | 0 € (gratuita per legge) | No | Sì, verso nuova banca |
| Mutuo di sostituzione | Imposta sostitutiva di regola 0,25% (375 € su 150.000 €), più istruttoria e perizia secondo il foglio informativo della banca e il notaio, da farsi preventivare | Sì | Sì |
| Accollo formale (stessa banca) | Le spese di pratica che la banca prevede; nessuna nuova imposta sostitutiva, che si paga sui finanziamenti erogati (art. 18 D.P.R. 601/1973) | Sì | Solo se rinegoziato contestualmente |
| Accordo informale (nessun atto) | 0 € | No (non opponibile alla banca) | No |
Caso pratico: coppia che si sposa dopo l'acquisto
Marco ha acquistato casa da single nel 2022 con un mutuo da 180.000 € a tasso variabile. Nel 2026 si sposa con Giulia, che ha un reddito da dipendente stabile. Vogliono sia cointestare il mutuo sia passare a un tasso fisso più prevedibile con i tassi attuali. La surroga classica non risolve il problema (manterrebbe Marco unico intestatario): la soluzione è un mutuo di sostituzione intestato a entrambi. Il rapporto rata/reddito familiare migliora includendo lo stipendio di Giulia, e questo permette di negoziare uno spread più basso rispetto a quello che Marco otterrebbe da solo, compensando in parte i costi dell'imposta sostitutiva (circa 400 € su un residuo di 160.000 €).
Quando ha senso muoversi
- Se ti serve solo un tasso migliore e la compagine debitoria resta invariata → surroga classica, gratuita.
- Se vuoi anche aggiungere un cointestatario → valuta il mutuo di sostituzione, soprattutto se il nuovo reddito migliora le condizioni offerte dalla banca.
- Se vuoi mantenere il contratto attuale ma formalizzare la co-obbligazione → chiedi alla banca un accollo formale, generalmente più economico della sostituzione ma non sempre concesso.
- Se la situazione familiare è ancora in evoluzione (matrimonio, convivenza recente) → può convenire aspettare a muoversi per evitare di pagare due volte i costi di pratica.
Per approfondire le opzioni collegate: mutuo di sostituzione, differenze con la surroga, togliere o aggiungere un cointestatario al mutuo, mutuo cointestato tra conviventi non sposati, surroga da variabile a fisso. Se state valutando un mutuo nuovo a due nomi, verificate su GoMutuo quanto potete chiedere insieme.
Se sei nella situazione opposta — devi rimuovere un cointestatario dopo una separazione e l'ex-coniuge non collabora — vedi come gestire la sospensione del mutuo cointestato quando l'ex non firma. Se invece, da separato, vuoi comprare un'altra casa mentre quel mutuo resta aperto, vedi se puoi chiedere un nuovo mutuo da separato.
Ti è stata utile?
