Il mutuo di sostituzione è un nuovo mutuo che estingue quello esistente, presso la stessa banca o una diversa, permettendo di modificare durata, tasso e — a differenza della surroga — anche l'importo residuo, aggiungendo liquidità. Comporta costi di istruttoria, perizia, notaio e imposta sostitutiva perché è un contratto ex novo con nuova iscrizione ipotecaria.
Nel 2026 conviene quando serve liquidità aggiuntiva (ristrutturazione, cambio casa, consolidamento debiti) o quando la surroga non è ammessa. Se invece si vuole solo cambiare tasso senza toccare l'importo, la surroga è gratuita e più conveniente.
Come funziona il mutuo di sostituzione
La sostituzione è tecnicamente un nuovo contratto di mutuo. La nuova banca eroga la somma necessaria a estinguere il finanziamento in essere e, se richiesto, un importo aggiuntivo. In cambio iscrive una nuova ipoteca di primo grado sull'immobile e chiude quella precedente.
Le variabili che si possono modificare sono tutte:
- Importo: si può richiedere una somma superiore al capitale residuo (entro l'80% del valore casa).
- Durata: si può accorciare o allungare, fino a 30-40 anni. Vedi la guida al mutuo a 40 anni.
- Tasso: passaggio libero tra fisso, variabile, misto e variabile con CAP.
- Banca: si può cambiare istituto (come nella surroga).
Differenza con la surroga
La surroga (Legge Bersani 40/2007, art. 8) è il trasferimento del mutuo esistente a un'altra banca, mantenendo l'importo residuo. È totalmente gratuita per il cliente: nessun costo di notaio, imposta o istruttoria.
La sostituzione è un mutuo nuovo. Differenze chiave:
- Importo: surroga = solo capitale residuo; sostituzione = importo libero (in aumento).
- Costi: surroga = 0 €; sostituzione = 2.500-4.500 € medi.
- Notaio: surroga = pagato dalla nuova banca; sostituzione = a carico del cliente.
- Imposta sostitutiva: surroga = esente; sostituzione = 0,25% prima casa (vedi imposta sostitutiva mutuo).
- Ipoteca: surroga = si trasferisce (art. 1202 c.c.); sostituzione = si cancella la vecchia e se ne iscrive una nuova.
Costi reali della sostituzione
Riepilogo dei costi tipici di una sostituzione mutuo nel 2026:
- Imposta sostitutiva: 0,25% del capitale erogato (prima casa) o 2% (seconda casa). Su 150.000 € di prima casa = 375 €.
- Notaio: 1.500-3.000 € tra onorario e imposte accessorie. Vedi la guida ai costi del notaio.
- Perizia: 250-350 € (obbligatoria per la nuova banca).
- Istruttoria: 500-1.200 €, alcune banche la azzerano in campagne promo.
- Cancellazione ipoteca vecchio mutuo: 0 € (procedura automatica ex D.L. 7/2007 Bersani-bis).
- Assicurazione incendio e scoppio: rinnovo o voltura, 150-400 € annui (vedi assicurazioni obbligatorie mutuo).
Costo totale medio: 2.500-4.500 € per una prima casa con capitale erogato di 150.000-200.000 €.
Quando conviene la sostituzione
La sostituzione conviene in scenari specifici:
- Servono soldi extra per ristrutturare, consolidare debiti o acquistare un altro bene. Approfondimenti nella guida al mutuo liquidità e nel mutuo consolidamento debiti.
- Ristrutturazione importante: la sostituzione con erogazione aggiuntiva è alternativa al mutuo ristrutturazione dedicato.
- La banca destinataria rifiuta la surroga: profili peggiorati, reddito ridotto, età alta. La sostituzione ha criteri più flessibili quando l'importo è superiore.
- Sostituzione interna: la banca attuale rifiuta la rinegoziazione ma offre condizioni migliori con un nuovo contratto.
- Cambio casa: si vende l'immobile ipotecato e si compra un altro (paragrafo dedicato sotto).
Non conviene invece quando l'obiettivo è solo cambiare tasso o banca mantenendo l'importo: in quel caso la surroga è sempre l'opzione migliore.
Sostituzione per cambio casa
Quando si vende la casa attuale ancora ipotecata per acquistarne un'altra, ci sono tre strade principali:
- Estinzione + nuovo mutuo: si estingue il vecchio mutuo con il ricavato della vendita e si accende un nuovo finanziamento sulla casa nuova. Iter più lineare ma serve sincronizzare vendita e acquisto.
- Sostituzione con trasferimento ipoteca: alcune banche (Intesa, UniCredit, BPM, gruppo Iccrea) permettono di trasferire il mutuo sull'immobile nuovo. Si cancella l'ipoteca sulla vecchia casa contestualmente al rogito e si iscrive quella nuova.
- Accollo mutuo da parte dell'acquirente della vecchia casa (vedi guida all'accollo del mutuo), combinato con nuovo mutuo per la casa nuova.
La sostituzione con trasferimento ipoteca è ideale quando si vuole mantenere le condizioni contrattuali già ottenute e si passa a un immobile di valore simile o superiore.
Esempio pratico di calcolo
Caso tipico: Marco ha un mutuo residuo di 120.000 € a 18 anni al 4,10% fisso. Vuole ristrutturare per 40.000 € e sfruttare tassi più bassi. Simulazione sostituzione a 20 anni al 3,40% fisso su 160.000 €:
- Rata attuale: 790 € (residuo 120.000 € a 18 anni al 4,10%).
- Rata nuova: 921 € (160.000 € a 20 anni al 3,40%).
- Extra liquidità: 40.000 € per la ristrutturazione.
- Costi una tantum sostituzione: circa 3.200 € (notaio 2.100 €, perizia 300 €, istruttoria 400 €, imposta sostitutiva 400 €).
- Interessi totali risparmiati sul residuo 120.000 €: circa 8.500 € in 20 anni rispetto a mantenere il vecchio tasso.
Marco ottiene i 40.000 € per ristrutturare, la rata sale di 130 € ma risparmia migliaia di euro di interessi rispetto a chiedere un secondo prestito personale al 8-10%.
Iter e tempi
La sostituzione mutuo segue l'iter standard di un nuovo mutuo:
- Richiesta e istruttoria: 15-30 giorni per la valutazione del profilo e la delibera. Vedi tempi di delibera mutuo.
- Perizia sull'immobile: 5-10 giorni.
- Offerta vincolante: 15 giorni di validità (vedi offerta vincolante mutuo).
- Rogito notarile: entro 30-45 giorni dall'offerta, con estinzione contestuale del vecchio mutuo.
Tempo totale medio: 45-70 giorni dalla domanda al rogito.
Domande frequenti
Per approfondire la disciplina della surroga, sostituzione e mobilità del credito consulta la Guida al mutuo di Banca d'Italia.
Se invece vuoi restare con la stessa banca ma modificare solo tasso o durata, valuta la rinegoziazione del mutuo: nessun costo notarile, ma margine di trattativa più ridotto.
