Il Fondo di garanzia per i mutui prima casa è stato istituito per assistere i finanziamenti destinati all'acquisto dell'abitazione principale (Legge 147/2013, art. 1 comma 48 lett. c, con le norme di attuazione del decreto interministeriale MEF-MIT del 31 luglio 2014). La surroga, disciplinata dall'art. 120-quater TUB, è un'operazione diversa: non compri nulla, sposti un mutuo che hai già presso un'altra banca. Per questo non è l'operazione tipica per cui si chiede una nuova garanzia del Fondo.
La domanda davvero utile, se hai un mutuo assistito dalla garanzia statale, è un'altra: cosa succede a quella garanzia se surroghi. È il punto su cui si giocano i rifiuti concreti, ed è il punto su cui vale la pena pretendere una risposta scritta prima di firmare qualsiasi cosa.
Per quali operazioni nasce il Fondo
Il perimetro del Fondo è definito dalla norma istitutiva e dal decreto attuativo, e reso operativo dal manuale operativo pubblicato da Consap, il gestore del Fondo. Le operazioni riconducibili al suo scopo sono i mutui ipotecari erogati per l'acquisto dell'abitazione principale e, nei casi previsti, l'acquisto accompagnato da interventi di ristrutturazione e di efficientamento energetico.
Su percentuali di copertura, tetto di importo del mutuo, soglie ISEE e categorie prioritarie non troverai numeri in questa guida, e non è una dimenticanza: sono parametri modificati più volte negli anni, anche con interventi normativi recenti in materia di politiche abitative. Riportarli come dato stabile sarebbe il modo più rapido di dare un'informazione sbagliata. Il riferimento da usare è la sezione normativa del sito Consap alla data in cui presenti la domanda. Il funzionamento generale è descritto nella guida su come funziona il Fondo di garanzia prima casa Consap e, sul lato operativo, in quella sulla procedura per il mutuo con garanzia dello Stato.
Perché la surroga è un'operazione diversa
Nella surroga la nuova banca eroga esattamente quanto serve a estinguere il debito residuo verso la banca precedente e si surroga nell'ipoteca esistente. Non c'è compravendita, non c'è un immobile che passa di mano, non c'è un nuovo acquisto da finanziare. È il motivo tecnico per cui la surroga non si colloca nel perimetro delle operazioni per cui il Fondo è stato pensato.
Attenzione a non confondere tre istituti che vengono spesso usati come sinonimi ma non lo sono:
- Surroga (art. 120-quater TUB): cambi banca, stesso debito residuo, garanzia ipotecaria trasferita.
- Sostituzione: nuovo mutuo che estingue il precedente, con nuova ipoteca — le differenze sono spiegate nella guida sul mutuo di sostituzione.
- Rinegoziazione: modifica delle condizioni con la stessa banca, senza toccare l'ipoteca.
Il trattamento della garanzia statale può differire tra questi tre casi: è un motivo in più per non ragionare per analogia e per chiedere conferma sul caso specifico.
Che fine fa la garanzia che hai già
Qui serve la massima onestà: non è corretto affermare né che la garanzia decada sempre, né che si trasferisca automaticamente. Il trattamento in caso di portabilità è disciplinato dalla documentazione operativa del Fondo, che va letta nella versione vigente e per il caso concreto.
Quello che si può dire, e che conta nella pratica, è che nella prassi bancaria la garanzia non viene trattata come automaticamente trasferibile. Sono documentati casi di richieste di surroga rifiutate dalla banca subentrante proprio motivando la perdita della garanzia dello Stato: non è una regola normativa, ma è un rischio operativo concreto che va messo sul tavolo prima di avviare la pratica. Che una banca possa dire no, e per quali ragioni, è spiegato nella guida su quando la banca può rifiutare la surroga.
Come verificarlo prima di firmare
- Recupera la documentazione del tuo mutuo attuale e verifica se e in che misura è assistito dalla garanzia del Fondo (compare nella documentazione contrattuale e nella modulistica di richiesta).
- Chiedi alla banca subentrante, per iscritto, se accetta la surroga di un mutuo assistito dalla garanzia statale e con quali condizioni di tasso in assenza di quella garanzia.
- Verifica sulla sezione normativa Consap e nel manuale operativo vigente il trattamento previsto per la portabilità.
- Confronta il risparmio atteso dalla surroga con l'eventuale peggioramento di condizioni dovuto alla perdita della garanzia: se il vantaggio si assottiglia, l'operazione può non valere la pena.
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Le alternative se vuoi migliorare le condizioni
- Rinegoziare con la banca attuale: mantieni il rapporto in essere e non tocchi la garanzia. È la strada meno invasiva quando il tuo mutuo è assistito dal Fondo — vedi come funziona la rinegoziazione.
- Surroga "semplice", se il tuo profilo di rischio e il rapporto tra debito residuo e valore dell'immobile sono migliorati abbastanza da non aver più bisogno della garanzia per ottenere buone condizioni: il confronto tra istituti è nella guida sulle banche per la surroga.
- Nuova domanda al Fondo solo per un nuovo acquisto, per esempio se stai cambiando casa: lì si rientra nel perimetro tipico.
- Valutare quando la surroga conviene davvero, in base agli anni residui: vedi quando conviene surrogare.
Domande frequenti
Nella sezione FAQ trovi le risposte sintetiche su operazioni ammesse, sorte della garanzia in caso di portabilità e soggetto che presenta la domanda.
Fonti: Legge 27 dicembre 2013, n. 147, art. 1 comma 48 lett. c); decreto interministeriale MEF-MIT del 31 luglio 2014 (norme di attuazione del Fondo di garanzia mutui prima casa); Consap — sezione normativa e manuale operativo del Fondo di garanzia mutui prima casa; Testo Unico Bancario, art. 120-quater (surrogazione e portabilità). Requisiti soggettivi, misura della garanzia, soglie ISEE e categorie prioritarie sono stati modificati più volte e vanno verificati su Consap e sui provvedimenti MEF vigenti alla data della domanda. Contenuto informativo, non sostituisce la verifica con la banca e con il gestore del Fondo.
