Si può fare la surroga del mutuo nella stessa banca?

Risposta rapida

No: la surroga si fa solo verso una banca diversa da quella che ti ha dato il mutuo. Una banca nuova ti presta la somma che serve a chiudere il debito con la vecchia e ne prende il posto, ipoteca compresa, come prevede l'art. 120-quater del Testo unico bancario. Con la tua banca l'equivalente si chiama rinegoziazione: puoi chiederla quando vuoi, ma lei può rifiutare, oppure offrirti meno di quanto otterresti spostando il mutuo.

La strada che funziona meglio ha due passi: ti fai fare un'offerta di surroga da un'altra banca e la porti alla tua. Se la pareggia firmi una modifica del contratto, se no sposti il mutuo, gratis. Per sapere da dove parti puoi fare la simulazione gratuita su GoMutuo: in 6 minuti vedi se il mutuo è fattibile e con che rata. Come cambiare tasso e durata restando dove sei lo spiega la guida alla rinegoziazione del mutuo.

Perché la surroga richiede per forza un'altra banca?

Perché la surroga è un cambio di creditore: chi ti presta i soldi nuovi prende il posto di chi ti aveva prestato quelli vecchi. La regola sta nell'art. 1202 del codice civile: chi si fa prestare una somma per pagare il proprio debito «può surrogare il mutuante nei diritti del creditore, anche senza il consenso di questo». Mutuante e creditore sono due soggetti diversi. Se sono la stessa banca, non c'è nessuno da sostituire.

Il Testo unico bancario applica questa regola ai mutui e agli altri finanziamenti, e la rende gratuita. La Banca d'Italia, nel glossario della guida Il mutuo ipotecario in parole semplici (versione di febbraio 2026), descrive la portabilità come l'estinzione del mutuo «tramite un nuovo finanziamento stipulato con un altro intermediario per un importo pari al debito residuo». L'ipoteca non si iscrive di nuovo: per il comma 2 dell'art. 120-quater la banca nuova subentra nelle garanzie della vecchia. Tutti i passaggi sono nella guida su cos'è la surroga e come funziona.

Cosa puoi chiedere alla tua banca al posto della surroga?

Alla tua banca puoi chiedere una rinegoziazione, cioè una modifica del mutuo che hai già: tasso, spread (il margine che la banca aggiunge all'indice), durata, passaggio dal variabile al fisso o il contrario. La Banca d'Italia la definisce così: «Accordo con il quale il cliente e l'intermediario convengono di modificare uno o più elementi del contratto originario» (glossario della guida al mutuo). Il contratto resta quello, e con lui l'ipoteca.

La legge prevede proprio il caso di chi preferisce restare. Il comma 5 dell'art. 120-quater dice che, quando il debitore intende surrogare, lui e la banca di partenza possono ancora «pattuire la variazione senza spese delle condizioni del contratto in essere, mediante scrittura privata anche non autenticata». Niente spese e niente notaio, quindi, se la modifica nasce dalla tua intenzione di spostare il mutuo: conviene scriverlo nella richiesta.

Il limite è uno, e pesa: la rinegoziazione è un accordo, e la banca può dire no, o proporti un mutuo nuovo al posto della modifica. Un diritto a cambiare il tasso la legge l'ha dato, ma è scaduto: riguardava alcuni mutui a tasso variabile fino a 200.000 € di importo iniziale, con ISEE fino a 35.000 €, e valeva «fino al 31 dicembre 2023» (art. 8, comma 6, del D.L. 70/2011); nel testo in vigore oggi la data è rimasta quella. C'è poi un obbligo che riguarda la penale, non il tasso: per i mutui firmati prima del 2 febbraio 2007 la banca non può rifiutare di ridurla entro i limiti dell'accordo ABI del 2 maggio 2007 (art. 161, comma 7-ter, del Testo unico bancario).

Surroga, rinegoziazione o sostituzione: che cosa cambia per te?

Cambiano chi ti presta i soldi, quanto paghi e se la banca può dirti di no. La surroga è un tuo diritto e non costa nulla; la rinegoziazione è un accordo che la banca può rifiutare; la sostituzione è un mutuo nuovo, con i suoi costi, e si può fare anche con la tua banca.

Quanto ti costa accettare una controfferta più alta della surroga?

Su un mutuo con 140.000 € da restituire in 20 anni, una controfferta che resta 0,24 punti sopra la surroga costa circa 4.249 € di interessi in più, 18 € al mese. Il tasso fisso attuale del 4,52% è un'ipotesi: un mutuo firmato quando i tassi erano più alti. La surroga è stimata al 3,88%: l'IRS a 20 anni, l'indice dei mutui a tasso fisso (3,58%, ICE Swap Rate, 13 ottobre 2026), più uno spread medio che stimiamo in 0,30%, non l'offerta di una banca precisa. Anche la controfferta al 4,12% è un'ipotesi.

Se la tua banca pareggia l'offerta, la differenza sparisce e resti dove sei senza passare dal notaio. Se si ferma a metà strada, quei 4.249 € li paghi tu. Quanto deve essere ampia la differenza di tasso perché spostare il mutuo valga la pena lo vedi in quando conviene surrogare il mutuo.

Come si usa un'offerta di surroga con la propria banca?

Si usa come prova scritta di quello che il mercato ti offre: la porti alla tua banca, le chiedi di pareggiarla e decidi in base alla risposta. La surroga, intanto, resta un tuo diritto.

1. Recupera i tuoi numeri. Debito residuo, tasso e anni che mancano stanno nel contratto e nelle comunicazioni periodiche della banca.
2. Chiedi un'offerta di surroga a un'altra banca, per iscritto. La banca nuova valuta reddito, casa e debito residuo come per un mutuo nuovo: ecco quando può rifiutare la surroga.
3. Scrivi alla tua banca. Chiedi la rinegoziazione, scrivi che intendi fare la surroga e allega l'offerta: così rientri nel comma 5, quello della modifica senza spese. Fatti rispondere per iscritto con tasso, durata e data di partenza delle nuove condizioni.
4. Confronta a parità di durata. Se la controfferta allunga gli anni, la rata scende ma gli interessi possono salire. E controlla che sia una modifica del contratto, non un mutuo nuovo con i suoi costi.
5. Se non ti convince, fai la surroga. La tua banca non può fermarla: «L'intermediario originario non può impedire o ostacolare il trasferimento del mutuo», scrive la guida della Banca d'Italia. L'operazione va chiusa entro 30 giorni lavorativi da quando chiedi alla banca nuova di farsi dare dalla vecchia il debito residuo esatto.

Una controfferta che arriva a surroga avviata non ferma il termine: se l'operazione non si chiude in tempo per cause dovute alla vecchia banca, questa ti deve l'1% del finanziamento per ogni mese o frazione di mese di ritardo (comma 7). Finché non firmi con la banca nuova, però, il mutuo resta con la tua, e puoi ancora scegliere le sue condizioni.

Quando la sostituzione con la tua banca costa più della surroga?

Costa di più ogni volta che ti serve solo un tasso più basso: la sostituzione è un mutuo nuovo, con imposta sostitutiva, notaio, perizia e istruttoria, mentre la surroga per legge non ti costa nulla. L'imposta sostitutiva si paga una volta sola, sull'importo del mutuo: su quello dell'esempio varrebbe 350 €, lo 0,25% della somma (art. 18 del D.P.R. 601/1973; il 2% vale solo per i mutui che servono a comprare, costruire o ristrutturare una casa senza i requisiti prima casa). Nella surroga quell'imposta non si paga, per l'art. 8, comma 4-bis, del D.L. 7/2007.

È quello che alcune banche propongono al posto della rinegoziazione: chiudere il vecchio mutuo e aprirne uno nuovo, a volte con un piccolo importo in più. Prima di accettare fatti dire per iscritto se è una modifica del contratto o un mutuo nuovo, e quanto costa in tutto. Chiudere il vecchio invece è gratis: per i mutui casa delle persone fisiche la penale è vietata dall'art. 120-ter del Testo unico bancario, che per l'art. 161, comma 7-ter, vale per i contratti firmati dal 2 febbraio 2007 (prima casa) o dal 3 aprile 2007 (gli altri).

La sostituzione ha senso quando la surroga non basta: ti servono soldi in più, deve entrare o uscire un intestatario, oppure nessuna banca accetta di spostare il mutuo. Differenze e costi sono nella guida al mutuo di sostituzione.

Alcuni casi particolari

Il no vale sempre per la stessa banca, ma va precisato se il conto è altrove, se la banca nuova è del tuo gruppo o se la tua è stata incorporata in un'altra.

• Il conto è in un'altra banca. Se per «stessa banca» intendi quella del conto, ma il mutuo è con un'altra, la surroga verso la banca del conto si può fare: per la legge conta chi ti ha prestato i soldi.
• Una banca dello stesso gruppo. Conta la società, non il marchio: un'altra società del gruppo, con una sua ragione sociale, per la legge è un'altra banca; un marchio della tua banca no. Prima di preparare i documenti chiedi alla banca nuova se accetta un mutuo che arriva dal suo gruppo.
• La tua banca è stata incorporata. Il mutuo è passato alla banca che l'ha incorporata, alle stesse condizioni: per l'art. 2504-bis del codice civile l'incorporante assume diritti e obblighi delle altre società, «proseguendo in tutti i loro rapporti, anche processuali, anteriori alla fusione». Con lei puoi rinegoziare; per la surroga serve una banca terza.
• Tasso fisso o variabile. Le regole sono le stesse: con la rinegoziazione puoi abbassare il fisso, ridurre lo spread del variabile o cambiare tipo di tasso, se la banca accetta.
• Prima o seconda casa. La surroga vale per i finanziamenti a persone fisiche e microimprese (comma 9 dell'art. 120-quater), non solo per la prima casa.
• Età a fine mutuo. Le banche fissano un'età massima alla fine del mutuo, diversa dall'una all'altra: se la superi, la banca nuova può rifiutare la surroga. Con la tua banca puoi comunque chiedere un tasso più basso lasciando invariata la durata.
• Mutuo recente o sopra l'80% del valore. Di solito le banche accettano la surroga fino all'80% del valore della casa e dopo alcuni mesi di rate pagate con regolarità, spesso fra 6 e 12; alcune chiedono un importo minimo più alto che per un mutuo nuovo. Se il tuo mutuo non rientra, per esempio perché hai comprato da poco con la garanzia Consap, la rinegoziazione può essere l'unica strada. Sulla garanzia leggi se il Fondo di garanzia segue la surroga.