La risposta in breve
In linea di principio no. Se la banca subentrante ti ha comunicato condizioni definitive — TAN e TAEG, spread, durata, piano di ammortamento — non può peggiorarle unilateralmente senza un giustificato motivo oggettivo sopravvenuto: la condotta rileva sul piano della responsabilità precontrattuale (artt. 1337 e 1338 c.c.).
Il caso opposto, però, è molto più frequente di quanto si pensi: la delibera condizionata. Se perizia, verifica documentale o controlli antiriciclaggio non sono ancora conclusi, le condizioni non sono definitive e possono muoversi fino alla firma dell'atto. La distinzione tra i due scenari è tutto: prima di protestare, va letto cosa c'era scritto nella comunicazione ricevuta.
Cosa è davvero la delibera
Nel linguaggio bancario la delibera è un atto interno: la decisione dell'organo competente di concedere il credito a determinate condizioni. Non è un contratto e, di per sé, non è una proposta irrevocabile. Ciò che genera un affidamento giuridicamente rilevante è la comunicazione formale al cliente, in particolare la consegna del PIES, il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato previsto per il credito immobiliare ai consumatori.
Da qui la conseguenza pratica: fino alla sottoscrizione dell'atto di surroga si è nella fase delle trattative, retta dal dovere di buona fede. Non è una zona franca — chi disattende senza ragione ciò che ha comunicato può essere chiamato a risarcire il danno — ma non è nemmeno equivalente a un contratto già concluso. Il tema parallelo del blocco del tasso è trattato in quando si blocca il tasso fisso e, per il mutuo di acquisto, in la banca può cambiare il tasso dopo la delibera.
La cornice normativa
- Art. 120-quater TUB. Riconosce il diritto alla surrogazione, rende nulle le clausole che la ostacolano e stabilisce che l'operazione non comporti oneri, spese o penali per il cliente. Prevede inoltre termini di collaborazione tra le banche, con indennizzo automatico in caso di ritardo.
- Art. 120-novies TUB. Disciplina gli obblighi precontrattuali e il PIES, che vincola il finanziatore per il periodo di validità dell'offerta, salvo i casi di indicizzazione a parametri di mercato.
- Art. 117 TUB. Impone la forma scritta e rende nulle le clausole più sfavorevoli al cliente rispetto a quanto pubblicizzato: una modifica peggiorativa richiede un nuovo accordo, non un atto unilaterale.
- Art. 118 TUB. Regola lo ius variandi per i contratti a tempo indeterminato; secondo l'ABF (Collegio di Milano, decisione n. 934/2010) non è applicabile al contratto di mutuo.
Cosa può ancora cambiare
- Esito della perizia. Se il valore stimato è inferiore o emergono difformità, cambia il rapporto tra debito residuo e garanzia, e con esso le condizioni accessorie. Vedi perizia più bassa del prezzo.
- Verifiche documentali e reddituali. Se emergono elementi nuovi o difformi rispetto alle dichiarazioni iniziali, l'istruttoria si riapre legittimamente.
- Parametro non ancora fissato. Nel variabile il tasso si determina alla rilevazione contrattualmente prevista: l'oscillazione dell'indice non è una modifica unilaterale.
Cosa non può cambiare
- le condizioni economiche già fissate e vincolanti per il periodo di validità dell'offerta documentata dal PIES;
- l'addebito al cliente di oneri o spese per l'operazione di surroga, vietato dall'art. 120-quater, comma 2;
- un peggioramento unilaterale dopo la sottoscrizione, che richiederebbe comunque un nuovo accordo scritto.
Sul piano dei precedenti, l'ABF ha affrontato casi di offerte disattese in fase di erogazione riconoscendo il risarcimento del danno da responsabilità precontrattuale quando l'affidamento del cliente era stato ingenerato e poi tradito senza giustificazione (Collegio di Coordinamento, decisione n. 8049 del 21 marzo 2019). Non risulta invece un orientamento consolidato riferito specificamente alla surroga: i principi si applicano per analogia.
Cosa fare se le condizioni peggiorano
- Metti tutto per iscritto. PEC o raccomandata con cui chiedi le motivazioni della modifica e la conferma o la smentita delle condizioni comunicate, allegando PIES e corrispondenza.
- Presenta reclamo formale all'ufficio reclami dell'intermediario: il termine di risposta è di 60 giorni.
- Ricorri all'ABF se il reclamo non viene accolto o resta senza risposta nel termine. I limiti di competenza per valore vanno verificati sul sito dell'Arbitro.
- Valuta l'azione civile per responsabilità precontrattuale se hai subito un danno concreto e quantificabile.
Nel frattempo, non firmare per accettare le nuove condizioni "per non perdere l'operazione": la firma consolida ciò che stai contestando. Ricorda che la surroga non ti costa nulla, quindi puoi anche interromperla e ripartire con un altro istituto — vedi cosa succede se la banca non risponde.
Come prevenire il problema
Tre accortezze riducono quasi a zero il rischio. La prima: farsi consegnare il PIES e verificare la data di validità dell'offerta. La seconda: chiedere esplicitamente se la delibera è definitiva o condizionata, e a quali verifiche. La terza: confrontare più preventivi prima di avviare la pratica, così un ripensamento della banca non ti lascia senza alternative — su questo aiutano quando conviene surrogare e quanto tempo ci vuole per la surroga. Puoi partire da un confronto con un consulente per capire quali condizioni sono realistiche sul tuo profilo.
Domande frequenti
In sintesi: la delibera non è un contratto, ma le condizioni comunicate non sono nemmeno una bozza modificabile a piacere. La differenza la fanno i documenti che hai in mano.
