La banca può cambiare le condizioni della surroga dopo la delibera?

La risposta in breve

In linea di principio no, se hai già l'offerta vincolante: durante il periodo di riflessione la banca subentrante non può cambiarla (art. 120-novies, comma 3, TUB). Se peggiora all'ultimo le condizioni che ti aveva comunicato, ne risponde sul piano della responsabilità precontrattuale (art. 1337 c.c.).

C'è poi il caso opposto: la delibera condizionata. Se perizia, verifica documentale o controlli antiriciclaggio non sono ancora conclusi, le condizioni non sono definitive e possono muoversi fino all'offerta vincolante. La distinzione tra i due scenari è tutto: prima di protestare, va letto cosa c'era scritto nella comunicazione ricevuta.

Cosa è davvero la delibera

Nel linguaggio bancario la delibera è un atto interno: la decisione dell'organo competente di concedere il credito a determinate condizioni. Non è un contratto e, di per sé, non è una proposta irrevocabile. Ciò che genera un affidamento giuridicamente rilevante è la comunicazione formale al cliente, in particolare la consegna del PIES, il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato previsto per il credito immobiliare ai consumatori.

Da qui la conseguenza pratica: fino alla sottoscrizione dell'atto di surroga si è nella fase delle trattative, retta dal dovere di buona fede. Non è una zona franca — chi disattende senza ragione ciò che ha comunicato può essere chiamato a risarcire il danno — ma non è nemmeno equivalente a un contratto già concluso. Il tema parallelo del blocco del tasso è trattato in quando si blocca il tasso fisso e, per il mutuo di acquisto, in la banca può cambiare il tasso dopo la delibera.

La cornice normativa

• Art. 120-quater TUB. Riconosce il diritto alla surrogazione, rende nulle le clausole che la ostacolano e stabilisce che l'operazione non comporti oneri, spese o penali per il cliente: il comma 4 dell'articolo dice che «In ogni caso, gli intermediari non applicano alla clientela costi di alcun genere, neanche in forma indiretta, per l'esecuzione delle formalità connesse alle operazioni di surrogazione». Il comma 7 fissa il termine: trenta giorni lavorativi da quando chiedi alla nuova banca di farsi dare dalla vecchia l'importo esatto del debito residuo. Se la surroga si chiude dopo per cause dovute alla banca di partenza, questa deve risarcirti l'1 per cento del valore del finanziamento per ogni mese o frazione di mese di ritardo. Per l'ABF basta che il ritardo dipenda anche in parte da lei, che deve provare il contrario (Collegio di coordinamento, decisione 15779/2018).
• Art. 120-novies TUB. Disciplina gli obblighi precontrattuali e il PIES. Il vincolo, però, ha una forma precisa: il comma 3 riconosce al consumatore «un periodo di riflessione di almeno sette giorni» prima della firma e precisa che «Durante il periodo di riflessione, l'offerta è vincolante per il finanziatore e il consumatore può accettare l'offerta in qualunque momento». Il comma 4 impone poi di riconsegnare il PIES quando «le caratteristiche dell'offerta sono diverse dalle informazioni contenute nel modulo» già fornito: è lì che un cambio di condizioni diventa visibile nero su bianco.
• Art. 117 TUB. Impone la forma scritta e rende nulle le clausole più sfavorevoli al cliente rispetto a quanto pubblicizzato: una modifica peggiorativa richiede un nuovo accordo, non un atto unilaterale.
• Art. 118 TUB. Riguarda le modifiche unilaterali di un contratto già firmato. Il comma 1 le ammette per i tassi solo nei contratti a tempo indeterminato. Il mutuo ha una scadenza: se sei un consumatore o una microimpresa, dopo la firma lo spread e il tasso fisso non cambiano senza il tuo accordo.

Cosa può ancora cambiare

• Esito della perizia. Se il valore stimato è inferiore o emergono difformità, cambia il rapporto tra debito residuo e garanzia, e con esso le condizioni accessorie. Vedi perizia più bassa del prezzo.
• Verifiche documentali e reddituali. Se emergono elementi nuovi o difformi rispetto alle dichiarazioni iniziali, l'istruttoria si riapre legittimamente.
• Parametro non ancora fissato. Nel variabile il tasso si determina alla rilevazione contrattualmente prevista: l'oscillazione dell'indice non è una modifica unilaterale.

Cosa non può cambiare

• le condizioni economiche già fissate e vincolanti per il periodo di validità dell'offerta documentata dal PIES;
• l'addebito al cliente di oneri o spese per l'operazione di surroga, vietato dai commi 3 e 4 dell'art. 120-quater TUB (il comma 2 riguarda invece il subentro del nuovo finanziatore nelle garanzie);
• un peggioramento unilaterale dopo la sottoscrizione, che richiederebbe comunque un nuovo accordo scritto.

Sul piano dei precedenti, il Collegio di coordinamento dell'ABF ha esaminato un mutuo con il tasso alzato pochi giorni prima della firma, senza un PIES aggiornato (decisione n. 8049 del 21 marzo 2019). Per l'Arbitro la clausola firmata resta valida, ma il cambio di tasso e l'omesso invio del PIES «integrano ipotesi di responsabilità precontrattuale»: il cliente ha diritto al risarcimento del danno, che deve provare. In quel caso il ricorso è stato respinto, perché la cliente chiedeva il tasso promesso e non il risarcimento: se ricorri, chiedi i danni e documentali. Non risulta invece un orientamento consolidato riferito specificamente alla surroga: i principi si applicano per analogia.

Cosa fare se le condizioni peggiorano

1. Metti tutto per iscritto. PEC o raccomandata con cui chiedi le motivazioni della modifica e la conferma o la smentita delle condizioni comunicate, allegando PIES e corrispondenza.
2. Presenta reclamo formale all'ufficio reclami dell'intermediario: il termine di risposta è di 60 giorni.
3. Ricorri all'ABF se il reclamo non viene accolto o resta senza risposta nel termine. Nelle verifiche preliminari l'Arbitro scrive che puoi rivolgerti a lui «solo se l'intermediario non ha risposto al tuo reclamo nel termine di 60 giorni» oppure se la risposta non ti soddisfa; e che il ricorso non è più ammesso quando sono passati più di dodici mesi dal reclamo.
4. Valuta l'azione civile per responsabilità precontrattuale se hai subito un danno concreto e quantificabile. Prima di fare causa serve una mediazione, ma il ricorso all'ABF vale al suo posto (art. 5, D.Lgs. 28/2010).

Nel frattempo, non firmare per accettare le nuove condizioni "per non perdere l'operazione": la firma consolida ciò che stai contestando. Ricorda che la surroga del mutuo non ti costa nulla, quindi puoi anche interromperla e ripartire con un altro istituto — vedi cosa succede se la banca non risponde.

Come prevenire il problema

Tre accortezze riducono il rischio. La prima: farsi consegnare il PIES e verificare la data di validità dell'offerta. La seconda: chiedere esplicitamente se la delibera è definitiva o condizionata, e a quali verifiche. La terza: confrontare più preventivi prima di avviare la pratica, così un ripensamento della banca non ti lascia senza alternative — su questo aiutano quando conviene surrogare e quanto tempo ci vuole per la surroga. Puoi partire da un confronto con un consulente per capire quali condizioni sono realistiche sul tuo profilo.

In sintesi: la delibera non è un contratto, ma le condizioni comunicate non sono nemmeno una bozza modificabile a piacere. La differenza la fanno i documenti che hai in mano.