Risposta rapida
Quante volte vuoi: la legge non pone limiti. La portabilità del mutuo è disciplinata dall'art. 120-quater del Testo Unico Bancario, norma che affonda le radici nell'art. 8 del D.L. 7/2007 (la cosiddetta legge Bersani). Il diritto del debitore alla surrogazione è inderogabile: qualsiasi clausola che lo escluda o lo limiti — anche nel numero — è nulla.
Il vero collo di bottiglia è commerciale. La surroga è un contratto con una nuova banca, e nessuna banca è obbligata a firmarlo: se il capitale residuo è basso, la durata rimanente corta o il profilo creditizio peggiorato, la richiesta può essere rifiutata. Su questo aspetto vedi la banca può rifiutare la surroga?
Cosa dice la legge
- Diritto inderogabile: la banca originaria non può impedire il trasferimento né subordinarlo a condizioni.
- Nessuna penale né spesa per il cliente: il trasferimento non può comportare costi a carico del mutuatario.
- Ipoteca conservata: viene annotata a favore del nuovo finanziatore mantenendo il grado, senza nuova iscrizione.
- Termine di trenta giorni lavorativi per il perfezionamento, con risarcimento dell'1% del valore del finanziamento per ogni mese di ritardo imputabile alla banca di partenza.
Sulle tempistiche reali e su cosa fare quando slittano, il dettaglio è in quanto tempo ci vuole per la surroga.
I limiti pratici delle banche
| Fattore | Perché frena una nuova surroga |
|---|---|
| Capitale residuo | Sotto una certa soglia i costi dell'operazione, che la banca sostiene, non vengono recuperati dal margine di interesse |
| Durata residua | Pochi anni rimanenti significano pochi interessi futuri: molte banche chiedono una durata minima |
| Rapporto debito/valore | La nuova perizia ridetermina il valore dell'immobile: se è scesa, il rapporto peggiora |
| Merito creditizio | Rate pagate in ritardo o nuove esposizioni riducono la probabilità di delibera |
| Distanza dall'ultima operazione | Surroghe molto frequenti rendono il cliente poco redditizio per l'istituto che lo acquisisce |
Il secondo e il terzo fattore sono quelli che fanno cadere più richieste. Sul primo c'è un approfondimento specifico in conviene surrogare con pochi anni rimanenti?
Chi paga cosa
La surroga è strutturalmente a costo zero per te: notaio, perizia e istruttoria sono a carico della banca subentrante, e non è dovuta l'imposta sostitutiva perché non si iscrive una nuova ipoteca. L'unica uscita possibile è marginale, come l'eventuale copia autentica dell'atto se la banca non la assorbe.
Attenzione invece alle polizze: se ne avevi una collegata al vecchio mutuo, hai diritto al rimborso della quota di premio non goduta. Le regole sono in rimborso dell'assicurazione dopo surroga o estinzione.
Quando ha senso riprovare
- Quando il differenziale di tasso tra il tuo mutuo e le offerte in corso è tale da ripagare l'operazione in termini di interessi risparmiati: fai il conto con la simulazione mutuo GoMutuo.
- Quando è cambiato il regime di tasso che ti serve, per esempio per passare dal variabile al fisso: vedi surroga da variabile a fisso.
- Quando la tua banca ti offre una controproposta: prima di firmare, confrontala con l'alternativa leggendo rinegoziazione o surroga, come scegliere.
Contenuto informativo di carattere generale, non consulenza finanziaria. Riferimenti: art. 120-quater TUB (D.Lgs. 385/1993), art. 8 D.L. 7/2007 conv. L. 40/2007, disposizioni di trasparenza di Banca d'Italia. Soglie minime di capitale e durata residua variano da banca a banca: verifica sempre il foglio informativo dell'istituto.
