In sintesi
Cambiare banca del mutuo non significa automaticamente surrogare. La surroga (art. 120-quater TUB) è lo strumento più noto ed è gratuito, ma trasferisce lo stesso contratto: non puoi aumentare l'importo, non puoi modificare i cointestatari, non puoi ottenere liquidità aggiuntiva. Se ti serve una di queste tre cose, o se la nuova banca ti rifiuta la surroga per criteri di LTV o rata/reddito, l'unica alternativa è la sostituzione: un contratto nuovo con nuova ipoteca e costi notarili, spiegata passo per passo in mutuo di sostituzione: come funziona e differenze con la surroga. In parallelo, con la banca attuale puoi sempre chiedere una rinegoziazione, limitata ai soli termini economici (tasso, durata, spread): è gratuita se la chiedi perché intendi fare la surroga, negli altri casi può avere dei costi.
Quando la surroga non basta
La surroga trasferisce il contratto a una nuova banca ma congela quattro elementi: importo residuo, intestatari, oggetto (immobile) e garanzia ipotecaria. Ecco i casi tipici 2026 in cui la surroga non risolve il problema:
- Ti serve liquidità extra (ristrutturazione, spese familiari): la surroga non consente di aumentare l'importo.
- Devi uscire un cointestatario (separazione, successione): la surroga non modifica il lato passivo del contratto.
- La nuova banca rifiuta: LTV attuale > 80% del valore periziato aggiornato, rapporto rata/reddito oltre la soglia della banca (cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del netto) o storico creditizio incompleto.
- Vuoi cambiare immobile (vendita e riacquisto): serve per forza un nuovo mutuo, non una surroga.
Sostituzione: come funziona
La sostituzione è tecnicamente un nuovo mutuo acceso presso una banca (uguale o diversa dalla precedente) il cui ricavato serve a estinguere il mutuo esistente. Le due operazioni avvengono contestualmente davanti al notaio: nella stessa seduta si firma il nuovo contratto, la vecchia banca rilascia l'assenso alla cancellazione dell'ipoteca originaria e viene iscritta la nuova ipoteca a favore della banca subentrante. Se la vecchia banca rifiuta di incassare il saldo per l'estinzione, esiste anche l'offerta reale al portatore.
A differenza della surroga, con la sostituzione puoi: modificare l'importo (aumentare o diminuire), cambiare gli intestatari, cambiare durata, tasso e prodotto senza vincoli. Il prezzo di questa flessibilità sono i costi notarili e fiscali (§ Costi reali).
Rinegoziazione con la stessa banca
La rinegoziazione è un accordo scritto tra il cliente e la banca attuale per modificare i termini economici del mutuo: tasso, spread, durata, tipologia (fisso/variabile). Non è un diritto: la banca può rifiutarla, e alcune banche invece di cambiare un mutuo in corso propongono un mutuo nuovo. È gratuita, con una scrittura privata e senza notaio, se la chiedi perché intendi fare la surroga: l'art. 120-quater, comma 5, TUB parla di variazione «senza spese delle condizioni del contratto in essere, mediante scrittura privata anche non autenticata». Negli altri casi può avere dei costi (il calcolatore della Banca d'Italia avverte che «La rinegoziazione può avere dei costi»): fatteli dire per iscritto prima di firmare.
Su come si imposta la richiesta, vedi come funziona la rinegoziazione del mutuo.
Limite fondamentale: la banca non è obbligata a rinegoziare né ad offrire condizioni di mercato. Se rifiuta o offre condizioni peggiori del mercato, l'unica leva è la minaccia credibile di surroga o sostituzione presso un concorrente.
Sostituzione vs Surroga vs Rinegoziazione
| Caratteristica | Surroga | Sostituzione | Rinegoziazione |
|---|---|---|---|
| Cambio banca | ✅ Sì | ✅ Sì | ❌ No |
| Aumento importo | ❌ No | ✅ Sì | ❌ No |
| Cambio intestatari | ❌ No | ✅ Sì | ❌ No |
| Costi cliente | ✅ Gratuita | ❌ circa 1,5-2,7% del capitale | Gratuita se chiesta in vista della surroga, altrimenti può avere costi |
| Atto notarile | Sì (a costo 0) | Sì (a carico cliente) | No |
| Nuova ipoteca | Subentro | Nuova iscrizione | Nessuna variazione |
| Base normativa | Art. 120-quater TUB | DPR 601/1973 | Artt. 1321 c.c. / 118 TUB (prassi bancaria) |
Costi reali della sostituzione (2026)
La sostituzione è un nuovo mutuo a tutti gli effetti e genera i tipici costi di apertura. Ecco un esempio numerico su capitale residuo 150.000 €, prima casa:
- Onorari notarili + tasse: 900-1.900 € su capitale 150.000 € (stima 2026 su base tariffaria ~0,6% + IVA 22% + diritti; il limite alto si applica a capitali > 200.000 € o piazze con tariffe più elevate come Milano/Roma).
- Imposta sostitutiva 0,25% (l'aliquota sta nell'art. 18 del DPR 601/1973, non nell'art. 17, che si occupa dell'opzione): 375 €. Di regola non cambia per la seconda casa. L'art. 18 prevede il 2% «Qualora il finanziamento stesso non si riferisca all'acquisto della prima casa di abitazione, e delle relative pertinenze», ma l'art. 2 del D.L. 220/2004 lo limita «ai soli finanziamenti erogati per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo» senza i requisiti prima casa: una sostituzione serve a estinguere il vecchio mutuo, quindi resta allo 0,25%.
- Perizia dell'immobile: 300-500 €.
- Cancellazione della vecchia ipoteca: i passaggi e i tempi sono descritti in cancellazione dell'ipoteca: come funziona e quanto costa.
- Istruttoria bancaria: 600-1.200 € (variabile per istituto).
- Cancellazione ipoteca precedente: a costo zero, ma la regola non sta più nel D.L. 7/2007: i commi sulla cancellazione semplificata sono stati abrogati dal D.Lgs. 141/2010 e la materia è oggi nell'art. 40-bis del TUB, per cui «Il creditore rilascia al debitore quietanza attestante la data di estinzione dell'obbligazione e trasmette al conservatore la relativa comunicazione entro trenta giorni dalla stessa data, senza alcun onere per il debitore». Il comma 5 aggiunge che per questi atti «non è necessaria l'autentica notarile».
Totale indicativo prima casa: 2.200-4.000 € (circa 1,5-2,7% del capitale: è la somma delle voci qui sopra). Su una seconda casa l'imposta sostitutiva di regola non cambia, perché la sostituzione non serve a comprare casa.
Calcolo di convenienza
La sostituzione è economicamente sensata quando il risparmio annuo di interessi eccede l'ammortamento dei costi. Regola pratica applicabile nel 2026: la sostituzione conviene se il nuovo tasso è più basso di almeno 0,80-1,00 punti percentuali rispetto al tasso residuo, con durata residua ≥ 10 anni. Esempio: capitale residuo 150.000 €, durata residua 15 anni, tasso attuale 4,50%, nuovo tasso 3,40%. Risparmio annuo interessi ≈ 1.650 €. Con costi di sostituzione 4.500 € il break-even è a 2,7 anni; su 15 anni il beneficio netto supera i 20.000 €.
Se la durata residua è breve (< 8 anni) o il delta di tasso è inferiore a 0,50 punti, quasi sempre conviene la rinegoziazione o la surroga (a costo zero).
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Fonti e riferimenti normativi:
- Art. 120-quater TUB (D.Lgs. 385/1993) — Portabilità del mutuo (surroga).
- L. 2 aprile 2007 n. 40 (Bersani) — Divieto di costi accessori a carico del cliente in caso di surroga.
- DPR 29 settembre 1973 n. 601, artt. 15-18 — Imposta sostitutiva sui finanziamenti a medio-lungo termine.
- Art. 15 c. 1 lett. b TUIR e art. 16-ter TUIR — Detrazione interessi passivi mutuo prima casa (continuità in caso di sostituzione).
- Risoluzione Agenzia Entrate 328/E del 14-11-2007 — detrazione degli interessi quando il vecchio mutuo è estinto e se ne firma uno nuovo (richiamata nella guida «Interessi passivi per mutui» del 2026).
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