Quanto tempo ci vuole per fare la surroga del mutuo? In media 45-60 giorni, dal momento in cui presenti la domanda alla nuova banca fino alla firma dell'atto notarile che sposta il mutuo. La legge fissa un termine più stretto per la fase tecnica tra le due banche: 30 giorni lavorativi (art. 120-quater del Testo Unico Bancario), che decorrono da quando la banca subentrante chiede alla banca originaria l'esatto importo del debito residuo. Se quel termine non viene rispettato per colpa della vecchia banca, questa deve un indennizzo automatico dell'1% del valore del finanziamento per ogni mese di ritardo.
Il termine di legge: 30 giorni lavorativi
La surroga (o portabilità) del mutuo è disciplinata dall'art. 120-quater del Testo Unico Bancario (che ha recepito e sostituito la disciplina originaria della legge Bersani, D.L. 7/2007 conv. L. 40/2007). Il comma 7 stabilisce testualmente che l'operazione "deve perfezionarsi entro il termine di trenta giorni lavorativi dalla data in cui il cliente chiede al mutuante surrogato di acquisire dal finanziatore originario l'esatto importo del proprio debito residuo".
Due cose da capire subito, perché è qui che nasce la confusione più comune:
- I 30 giorni non partono dalla tua prima richiesta in filiale o dal preventivo. Partono da un passaggio tecnico successivo, quando la nuova banca — dopo aver deliberato — chiede formalmente alla vecchia banca l'importo esatto del debito residuo.
- Sono giorni lavorativi, non di calendario: contando weekend e festivi, il periodo coperto dalla norma corrisponde a circa 40-42 giorni solari.
Il tempo totale che vivi tu come cliente, dalla prima domanda alla firma, è quindi sempre più lungo dei soli 30 giorni previsti dalla norma: comprende anche l'istruttoria e la delibera della nuova banca, fasi non coperte da questo specifico termine di legge.
Le fasi della surroga, passo per passo
Ecco la scomposizione realistica dei tempi, fase per fase, sulla base della prassi degli istituti che lavorano la portabilità:
| Fase | Tempo medio |
|---|---|
| Richiesta e presentazione documenti alla nuova banca | 1-3 giorni |
| Istruttoria (analisi reddituale, verifica immobile) | 10-20 giorni |
| Delibera della nuova banca | 5-15 giorni |
| Richiesta del debito residuo alla vecchia banca → perfezionamento (termine di legge) | max 30 giorni lavorativi |
| Atto notarile di surrogazione | 1 giorno (data concordata) |
Sommando le fasi, il tempo tipico end-to-end è di 45-60 giorni. In casi con documentazione già pronta e banche efficienti si può scendere a 30-35 giorni; in casi con immobili particolari (perizie più complesse) o documentazione incompleta, si può arrivare anche a 75-90 giorni.
Cosa allunga (o accorcia) i tempi
Fattori che allungano la pratica
- Documenti mancanti o incompleti — ogni richiesta integrativa aggiunge giorni all'istruttoria.
- Immobili atipici — rustici, immobili in comproprietà con più intestatari, planimetrie non aggiornate: richiedono verifiche più approfondite in perizia.
- Situazione reddituale complessa — partite IVA, redditi misti o da poco variati richiedono un'analisi più lunga.
- Banca originaria poco collaborativa — nella prassi resta la causa più frequente di ritardo oltre i 30 giorni di legge.
Fattori che accorciano la pratica
- Documentazione reddituale e catastale pronta dal primo giorno.
- Perizia "documentale" senza sopralluogo (frequente per appartamenti standard con planimetria conforme).
- Nessun cambio di intestatari rispetto al mutuo originario.
- Confronto preventivo tra più banche per scegliere quella più rapida sulla pratica, non solo sul tasso migliore.
Approfondisci anche i tempi della fase di istruttoria vera e propria nella nostra guida istruttoria mutuo: come funziona, fasi e tempi.
La banca ritarda: come funziona l'indennizzo
Se il perfezionamento non avviene entro i 30 giorni lavorativi per cause imputabili alla banca originaria, quest'ultima è tenuta per legge a risarcire il cliente con un importo pari all'1% del valore del finanziamento per ciascun mese o frazione di mese di ritardo (art. 120-quater, comma 7, TUB). Su un mutuo di 150.000 €, un mese di ritardo imputabile alla vecchia banca vale quindi 1.500 € di indennizzo automatico, senza bisogno di causa civile.
La banca originaria, se dimostra che il ritardo dipende in realtà dalla nuova banca (ad esempio per documentazione richiesta in ritardo), può rivalersi su quest'ultima. Per te come cliente, comunque, l'indennizzo resta dovuto dalla banca che ha causato il blocco della pratica.
Se ritieni di aver subito un ritardo ingiustificato, il primo passo è un reclamo formale scritto alla banca; se non risolve, puoi rivolgerti all'Arbitro Bancario Finanziario. Trovi la procedura dettagliata nella nostra guida reclamo ABF contro la banca: come farlo.
Posso accelerare la pratica?
Sì, entro certi limiti. Non puoi comprimere il termine di legge dei 30 giorni lavorativi (che tutela te, non la banca), ma puoi ridurre sensibilmente i tempi a monte, cioè la fase di istruttoria e delibera:
- Prepara tutta la documentazione prima di presentare la domanda: identità, redditi, contratto di mutuo originario, ultimo piano di ammortamento con debito residuo aggiornato, planimetria e atto di provenienza dell'immobile.
- Scegli una banca con perizia documentale quando l'immobile lo consente: evita settimane di attesa per un sopralluogo.
- Confronta più istituti in parallelo invece di presentare domanda a una banca alla volta: se la prima rallenta, hai già un'alternativa pronta.
- Rispondi subito a eventuali richieste integrative: ogni giorno di attesa nella tua risposta si somma ai tempi tecnici.
Con GoMutuo confronti più offerte reali in un'unica simulazione, evitando di ripartire da zero con ogni singola banca se la prima pratica rallenta. Approfondisci anche quando la surroga conviene davvero nella nostra guida quando conviene surrogare il mutuo e la differenza pratica con la rinegoziazione del mutuo.
Domande frequenti
Altri dubbi ricorrenti su tempi e procedura li trovi nella sezione FAQ qui sotto. Per approfondire i costi (che restano a zero per il cliente) leggi le migliori banche per la surroga nel 2026, e se ti serve anche liquidità aggiuntiva scopri la differenza con il mutuo di sostituzione.
Ultimo aggiornamento: 2 luglio 2026. Riferimenti normativi verificati su Testo Unico Bancario (art. 120-quater, versione aggiornata alla L. 28/2025) pubblicato da Banca d'Italia. Le informazioni hanno carattere generale e non costituiscono consulenza personalizzata.
