La surroga del mutuo si può fare in qualunque momento, anche pochi mesi dopo la stipula: la legge non fissa un'anzianità minima del mutuo. In pratica la banca nuova vuole di solito vedere qualche mese di rate pagate con regolarità, spesso da 6 a 12. Quanto ci vuole: da quando chiedi alla banca subentrante di acquisire dalla vecchia l'esatto importo del debito residuo, la legge dà 30 giorni lavorativi per chiudere (art. 120-quater del Testo Unico Bancario), circa sei settimane; prima ci sono istruttoria, perizia e delibera della banca nuova, che la legge non fissa. Se quel termine salta per cause dovute alla vecchia banca, questa deve risarcirti con l'1% del valore del finanziamento per ogni mese o frazione di mese di ritardo.
Dopo quanto tempo dalla stipula si può fare la surroga?
Subito, se trovi una banca disposta a farla: la legge non chiede che il mutuo abbia un'anzianità minima. La guida della Banca d'Italia sul mutuo (versione di febbraio 2026) lo scrive così: «È possibile in qualunque momento trasferire il finanziamento presso un altro intermediario, senza alcuna spesa o penalità».
La base è nell'art. 120-quater del Testo Unico Bancario. Il comma 1 dice che l'esercizio della surroga «non è precluso dalla non esigibilità del credito o dalla pattuizione di un termine a favore del creditore»: il fatto che il mutuo duri vent'anni, e che la banca abbia diritto alle rate fino alla fine, non ti impedisce di spostarlo. Il comma 6 esclude le clausole contrarie: «È nullo ogni patto, anche posteriore alla stipulazione del contratto, con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l'esercizio della facoltà di surrogazione». Una clausola che ti vietasse la surroga nei primi anni sarebbe quindi nulla.
Nella pratica decide la banca nuova, che valuta la surroga come un mutuo nuovo. Di solito vuole vedere qualche mese di rate pagate con regolarità, spesso da 6 a 12, e alcune banche fissano per la surroga un importo minimo più alto di quello dei mutui per comprare casa, che di solito sta fra 25.000 e 50.000 €. Se hai comprato da poco con la garanzia del Fondo Consap, chiedi alla banca nuova che cosa succede alla garanzia. I motivi più comuni di un no sono nella guida su quando la banca può rifiutare la surroga.
Spostare il mutuo presto non ti fa perdere la detrazione degli interessi: la surroga e la rinegoziazione «non comportano il venir meno dei benefici fiscali» (comma 8). Con un reddito complessivo oltre 75.000 €, però, dopo una surroga firmata dal 2025 gli interessi entrano nel tetto degli oneri detraibili dell'art. 16-ter TUIR, perché per la guida dell'Agenzia delle Entrate sugli interessi passivi conta la data del contratto di surroga. La legge non limita nemmeno quante volte la puoi rifare: i dettagli sono in quante volte si può fare la surroga.
Il termine di legge: 30 giorni lavorativi
La surroga (o portabilità) del mutuo è disciplinata dall'art. 120-quater del Testo Unico Bancario (che ha recepito e sostituito la disciplina originaria della legge Bersani, D.L. 7/2007 conv. L. 40/2007). Il comma 7 lo scrive così: «La surrogazione di cui al comma 1 deve perfezionarsi entro il termine di trenta giorni lavorativi dalla data in cui il cliente chiede al mutuante surrogato di acquisire dal finanziatore originario l'esatto importo del proprio debito residuo».
Due cose da capire subito, perché è qui che nasce la confusione più comune:
- I 30 giorni non partono dalla tua prima richiesta in filiale o dal preventivo. Per la legge partono dalla data in cui chiedi alla nuova banca di acquisire dalla vecchia l'importo esatto del debito residuo: in pratica è un passaggio che arriva dopo la delibera.
- Sono giorni lavorativi, non di calendario: contando weekend e festivi, il periodo coperto dalla norma corrisponde a circa 40-42 giorni solari.
Il tempo totale che vivi tu come cliente, dalla prima domanda alla firma, è quindi sempre più lungo dei soli 30 giorni previsti dalla norma: comprende anche l'istruttoria e la delibera della nuova banca, fasi non coperte da questo specifico termine di legge.
Le fasi della surroga, passo per passo
La surroga passa da cinque fasi, e solo l'ultimo tratto, dalla richiesta del debito residuo all'atto, ha un termine fissato dalla legge:
| Fase | Chi la fa | Termine di legge |
|---|---|---|
| Domanda e documenti | Tu, alla banca nuova | Nessuno |
| Istruttoria e perizia | La banca nuova | Nessuno |
| Delibera | La banca nuova | Nessuno; se rifiuta, deve dirtelo senza indugio (art. 120-undecies, comma 5, TUB) |
| Richiesta di acquisire dalla vecchia banca l'esatto debito residuo | Tu, alla banca nuova | Da qui partono i 30 giorni lavorativi (art. 120-quater, comma 7) |
| Atto di surrogazione | Tu e la banca nuova, dal notaio | Entro i 30 giorni lavorativi |
Il tempo totale è quindi la somma di una parte che dipende dalla banca nuova e dai tuoi documenti, e di una parte che la legge chiude in 30 giorni lavorativi, cioè circa sei settimane di calendario. Documenti pronti dal primo giorno e una perizia senza intoppi accorciano la prima parte; i fattori che la allungano sono qui sotto.
Cosa allunga (o accorcia) i tempi
Fattori che allungano la pratica
- Documenti mancanti o incompleti — ogni richiesta integrativa aggiunge giorni all'istruttoria.
- Immobili atipici — rustici, immobili in comproprietà con più intestatari, planimetrie non aggiornate: richiedono verifiche più approfondite in perizia.
- Situazione reddituale complessa — partite IVA, redditi misti o da poco variati richiedono un'analisi più lunga.
- Banca originaria lenta — se il ritardo oltre i 30 giorni di legge dipende da lei, ti deve il risarcimento dell'1% spiegato più sotto.
Fattori che accorciano la pratica
- Documentazione reddituale e catastale pronta dal primo giorno.
- Perizia "documentale" senza sopralluogo (frequente per appartamenti standard con planimetria conforme).
- Nessun cambio di intestatari rispetto al mutuo originario.
- Confronto preventivo tra più banche per scegliere quella più rapida sulla pratica, non solo sul tasso migliore.
La banca ritarda: come funziona il risarcimento dell'1%
Se il perfezionamento non avviene entro i 30 giorni lavorativi per cause imputabili alla banca originaria, quest'ultima è tenuta per legge a risarcire il cliente con un importo pari all'1% del valore del finanziamento per ciascun mese o frazione di mese di ritardo (art. 120-quater, comma 7, TUB). Con un debito residuo di 150.000 €, un mese di ritardo dovuto alla vecchia banca vale quindi 1.500 €: per l'ABF il valore del finanziamento è il capitale residuo al trentesimo giorno lavorativo. La norma dice che il finanziatore originario «è comunque tenuto a risarcire il cliente» in quella misura: se la banca non paga, la somma si chiede con un reclamo scritto.
Se il ritardo dipende solo dalla nuova banca (ad esempio perché ha chiesto tardi i documenti), l'originaria non deve il risarcimento, ma per l'ABF tocca a lei provarlo (Collegio di coordinamento, decisione 15779/2018). Se dipende da tutte e due, paga l'originaria, che poi può rivalersi sulla nuova. Il risarcimento si chiede sempre alla banca originaria.
Se ritieni di aver subito un ritardo ingiustificato, il primo passo è un reclamo formale scritto alla banca; se non risolve, puoi rivolgerti all'Arbitro Bancario Finanziario. L'ordine dei passaggi non è facoltativo: la guida «ABF in parole semplici» precisa che «prima di proporre un ricorso devi inviare un reclamo scritto all'intermediario, che ha di norma 60 giorni per risponderti», e che il ricorso va presentato entro 12 mesi da quel reclamo. Trovi la procedura dettagliata nella nostra guida reclamo ABF contro la banca: come farlo.
Posso accelerare la pratica?
Sì, entro certi limiti. Non puoi comprimere il termine di legge dei 30 giorni lavorativi (che tutela te, non la banca), ma puoi ridurre sensibilmente i tempi a monte, cioè la fase di istruttoria e delibera:
- Prepara tutta la documentazione prima di presentare la domanda: identità, redditi, contratto di mutuo originario, ultimo piano di ammortamento con debito residuo aggiornato, planimetria e atto di provenienza dell'immobile.
- Scegli una banca con perizia documentale quando l'immobile lo consente: evita settimane di attesa per un sopralluogo.
- Confronta più istituti in parallelo invece di presentare domanda a una banca alla volta: se la prima rallenta, hai già un'alternativa pronta.
- Rispondi subito a eventuali richieste integrative: ogni giorno di attesa nella tua risposta si somma ai tempi tecnici.
Prima di scegliere la nuova banca puoi fare una simulazione gratuita: in 6 minuti vedi quanto puoi chiedere e quale rata regge il tuo reddito. Approfondisci anche quando la surroga conviene davvero nella nostra guida quando conviene surrogare il mutuo e la differenza pratica con la rinegoziazione del mutuo.
Altri dubbi ricorrenti su tempi e procedura li trovi nella sezione FAQ qui sotto. Le condizioni delle offerte sono in gli spread di surroga per tipo di offerta, e se ti serve anche liquidità aggiuntiva scopri la differenza con il mutuo di sostituzione.
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