Risposta rapida
Un immobile non mutuabile è una casa che la banca non accetta come garanzia per il mutuo: è una valutazione del perito e della banca, perché nessuna legge vieta di ipotecarla. Succede con abusi edilizi non sanati, una categoria catastale non abitativa (ufficio, magazzino, rudere), una casa in pessimo stato e pochi altri casi. Si compra lo stesso in tre modi: la si sistema prima del rogito, si offre in garanzia un'altra casa o si paga con soldi propri.
Molte cause si tolgono in qualche settimana con una pratica del tecnico; quelle gravi, come un piano costruito senza permesso, a volte mai. Se in famiglia c'è una casa da dare in garanzia, i conti sono nella guida al mutuo con ipoteca su un altro immobile.
Cosa significa non mutuabile per la banca?
Significa che quella casa, così com'è, non può fare da garanzia. Il mutuo per la casa è garantito da un'ipoteca di primo grado e, per l'art. 38 del Testo unico bancario, la Banca d'Italia ne fissa l'importo massimo «in rapporto al valore dei beni ipotecati». Se la casa vale poco, si rivende male o ha un difetto che perito e notaio non possono ignorare, la banca si ferma.
La legge non vieta di ipotecare una casa irregolare. L'art. 46 del DPR 380/2001 rende nulli gli atti di vendita senza gli estremi del permesso di costruire, poi precisa: «Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù». La stessa eccezione vale per le case iniziate prima del 17 marzo 1985 (art. 40 della legge 47/1985) e per la conformità catastale (art. 29 della legge 52/1985). Il blocco arriva quindi dalla compravendita, che senza titoli non si firma, e dalle regole delle banche, diverse da una all'altra: nelle politiche di credito che vediamo, alcune finanziano solo le abitazioni ed escludono l'ufficio A/10.
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Perché un immobile non è mutuabile? Le 12 cause
Un immobile non è mutuabile per un problema edilizio, catastale, di stato o di provenienza che la banca non accetta. In tabella le 12 cause più comuni, la norma che le regola e se si sistemano (norme lette su Normattiva il 5 ottobre 2026).
| Perché la banca dice no | Cosa dice la legge | Si sistema? Come |
|---|---|---|
| Opere senza permesso o in totale difformità (un piano in più) | Per l'art. 36 del DPR 380/2001 si sana solo se l'opera rispettava le regole sia allora sia oggi; dopo 60 giorni di silenzio del Comune «la richiesta si intende rifiutata» | Solo con questa doppia conformità, altrimenti l'opera va rimossa: difformità edilizie e mutuo |
| Difformità parziali (balcone più ampio del progetto, finestra spostata) | Sanatoria del Salva Casa (art. 36-bis): conformità urbanistica di oggi ed edilizia dell'epoca. L'oblazione, cioè la somma da pagare per sanare, va da 1.032 a 10.328 € per i lavori soggetti a SCIA (segnalazione certificata di inizio attività), da 516 a 5.164 € se l'opera rispettava le regole sia allora sia oggi; per quelli da permesso è il doppio del contributo di costruzione, più il 20% salvo doppia conformità. Sul permesso in sanatoria, dopo 45 giorni di silenzio «la richiesta si intende accolta» | Spesso sì, prima del rogito: mutuo e abusi con il Salva Casa |
| Planimetria catastale diversa dalla realtà | L'atto di vendita deve dichiarare la conformità catastale, a pena di nullità (art. 29 L. 52/1985) | Sì, con l'aggiornamento catastale, se dietro non c'è un abuso: conformità catastale |
| Agibilità mancante | Si attesta con la segnalazione certificata di agibilità (art. 24 del DPR 380/2001) | Sì, se la casa è conforme; se no prima la sanatoria: mutuo senza agibilità |
| Categoria non abitativa (ufficio A/10, negozio C/1) | Nelle zone A, B e C del piano regolatore il cambio d'uso della singola unità verso l'abitazione è ammesso, salvo le condizioni del Comune; per piano terra e seminterrati decide la legge regionale (art. 23-ter del DPR 380/2001) | Spesso, con cambio d'uso e variazione catastale prima del rogito; come ufficio alcune banche finanziano il 50-70% del valore: ufficio da trasformare in casa |
| Rudere (unità collabente, categoria F/2) | Per il D.M. 28/1998 (art. 3) può stare in catasto senza rendita la costruzione che non produce reddito «a causa dell'accentuato livello di degrado» (la sigla F/2 si trova nella circolare 9/2001 dell'Agenzia del Territorio) | Con un mutuo per acquisto e lavori a stati di avanzamento, titolo edilizio in mano: rustico e collabente |
| Casa al grezzo o in pessimo stato | Nessuna norma: alcune banche respingono la pratica se il perito giudica scarsa la manutenzione, e per il solo acquisto del grezzo conta il valore attuale, non quello a fine lavori | Con il mutuo per acquisto e completamento a stati di avanzamento: casa al grezzo |
| Diritto di superficie vicino alla scadenza | Chi ha la superficie possiede la casa ma non il terreno, a volte a tempo: alla scadenza le ipoteche sulla superficie si estinguono (art. 2816 c.c.) | Sì, se il diritto dura oltre la fine del mutuo: diritto di superficie |
| Vincolo culturale | Lo Stato ha 60 giorni per la prelazione, cioè per comprare al posto tuo, e intanto la vendita resta sospesa (art. 61 del D.Lgs. 42/2004) | Sì, con tempi più lunghi; alcune banche non finanziano le case vincolate: casa vincolata |
| Provenienza da donazione | Per l'art. 563 c.c., cambiato dalla L. 182/2025, dal 18 dicembre 2025 la riduzione della donazione chiesta dagli eredi lesi «non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati» | Di solito sì: alcune banche chiedono ancora una polizza o non finanziano, altre no. Restano a rischio gli acquisti fatti dopo la trascrizione di una domanda di riduzione e, se il donante è morto prima del 18 dicembre 2025, quelli con una domanda o un'opposizione trascritte entro il 18 giugno 2026: casa donata |
| Pignoramento trascritto | La vendita non ha effetto verso i creditori che hanno pignorato (art. 2913 c.c.) | Solo cancellando il pignoramento al rogito, o comprando all'asta: casa pignorata |
| Usucapione non accertata | Va trascritta la sentenza che riconosce l'acquisto (art. 2651 c.c.) | Sì, di solito con la sentenza definitiva e trascritta |
Quali problemi non bloccano il mutuo?
Piccoli scostamenti dal progetto, il mutuo del venditore e una perizia bassa spaventano chi compra, ma da soli non rendono la casa non mutuabile.
- Piccoli scostamenti dal progetto. Per l'art. 34-bis del DPR 380/2001 il mancato rispetto delle misure del titolo «non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo»; per i lavori fatti entro il 24 maggio 2024 si arriva al 6% nelle case sotto i 60 mq. Il tecnico li dichiara in un'asseverazione allegata all'atto.
- Il mutuo del venditore. Di solito si estingue al rogito con una parte del prezzo, e l'ipoteca si cancella d'ufficio (art. 40-bis del Testo unico bancario).
- Una perizia più bassa del prezzo. La casa resta mutuabile, ma per meno: la guida della Banca d'Italia sul mutuo parla di un importo che «non supera l'80% del valore dell'immobile stabilito in base alla perizia».
Quando si scopre che la casa non è mutuabile?
Di solito si scopre nell'annuncio, nei controlli dopo la proposta o in perizia, e prima lo scopri meno costa:
- nell'annuncio, quando il venditore lo sa già e scrive "solo contanti";
- dopo la proposta, quando il tuo tecnico o il notaio confrontano titoli edilizi, planimetria e provenienza;
- in perizia, quando la banca rifiuta o approva a condizione che la casa venga regolarizzata.
La protezione si scrive nel preliminare. Per l'art. 1353 c.c. «Le parti possono subordinare l'efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro e incerto»: le condizioni utili sono il mutuo di un importo minimo entro una data e la casa consegnata regolarizzata entro il rogito, a carico del venditore. Come scriverle lo spiega la guida alla clausola sospensiva del mutuo.
Come si compra una casa non mutuabile?
Si compra in tre modi: la si rende mutuabile prima del rogito, si dà in garanzia un'altra casa o la si paga con soldi propri, anche in parte.
- Sistemarla prima del rogito. Sanatoria, aggiornamento catastale, agibilità o cambio d'uso, a seconda della causa. Se la pratica la chiude il venditore prima della firma, la casa arriva in perizia a posto; se la fai tu dopo, al rogito il mutuo non c'è.
- Dare in garanzia un'altra casa, tua o dei genitori. Il limite dell'80% si misura sulle case ipotecate: se conta solo l'altra, deve valere almeno il 125% del mutuo. Così alcune banche arrivano al 100% del prezzo, ma l'ipoteca su un'altra casa non salva una vendita nulla, per esempio senza gli estremi del titolo edilizio (art. 46 del DPR 380/2001). La detrazione resta: per la guida dell'Agenzia delle Entrate sugli interessi passivi «La detrazione spetta anche se l'immobile su cui risulta iscritta l'ipoteca non coincide con quello acquistato e adibito ad abitazione principale». Se la casa è dei genitori e loro non firmano il mutuo, sono terzi datori di ipoteca (art. 2808 c.c.): non pagano le rate, ma se tu smetti di pagare la banca può far vendere la loro casa.
- Pagare con soldi tuoi, anche in parte. Puoi comprare, sistemare la casa e chiedere il mutuo dopo, con l'ipoteca sulla casa ormai a posto: alcune banche lo trattano come mutuo per l'acquisto solo per la prima casa ed entro 6-12 mesi dal rogito, spesso solo a dipendenti e pensionati, poi resta la liquidità (vedi il mutuo dopo aver comprato casa). Gli interessi si detraggono solo se è un mutuo per l'acquisto, firmato entro un anno dal rogito. Per la parte che manca c'è il mutuo chirografario, senza ipoteca: dura meno, costa di più e gli interessi non si detraggono, quindi regge somme contenute.
Esempio con i numeri: casa da 120.000 €
Con una casa da 120.000 € le strade cambiano soprattutto i soldi tuoi: da zero, spese escluse, se un'altra casa garantisce tutto il prezzo, a 120.000 € in contanti. Ipotesi: perizia uguale al prezzo, mutuo a 25 anni al TAN fisso stimato del 3,81% (IRS a 25 anni al 3,506% del 13 ottobre 2026, fonte ICE Swap Rate, più uno spread stimato dello 0,30%).
| Strada | Mutuo | Rata al mese (25 anni) | Soldi tuoi, spese escluse |
|---|---|---|---|
| Sistemata prima del rogito, perizia 120.000 € | 96.000 € | 497 € | 24.000 € |
| Ipoteca su un'altra casa da almeno 120.000 € | 96.000 € | 497 € | 24.000 € |
| Ipoteca su un'altra casa da almeno 150.000 €, se la banca accetta il 100% | 120.000 € | 621 € | 0 € |
| Sistemata, ma periziata 100.000 € | 80.000 € | 414 € | 40.000 € |
| Nessuna garanzia: solo soldi tuoi | 0 € | nessuna | 120.000 € |
Per una rata di 497 € servono circa 1.505 € netti al mese con la rata al 33% del reddito, la soglia di prassi, e 1.656 € al 30%, quella prudenziale. La guida della Banca d'Italia, più prudente, parla di «un terzo» del reddito disponibile, cioè al netto delle spese fisse; il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca. Il metodo dei conti è in come facciamo i calcoli.
Si può vendere una casa non mutuabile?
Sì, se l'atto è valido, ma a meno compratori: chi ha bisogno del mutuo si ferma in perizia e resta chi paga in contanti o ha altre garanzie, quindi di solito servono più tempo e uno sconto. Chi vende può:
- far controllare da un tecnico titoli, planimetria e agibilità prima dell'annuncio: se il problema esce in perizia e c'era la condizione sul mutuo, la vendita salta e la caparra torna al compratore;
- sanare prima di vendere: l'art. 36-bis ammette la domanda del «responsabile dell'abuso o l'attuale proprietario dell'immobile», quindi anche di chi ha ereditato o comprato una casa con un abuso fatto da altri;
- vendere a rate con riserva della proprietà: per l'art. 1523 c.c. il compratore diventa proprietario «col pagamento dell'ultima rata di prezzo». Chi vende fa da banca e rischia che l'altro smetta di pagare: è un contratto da costruire con il notaio, e come funziona per chi compra lo spieghiamo in comprare casa a rate senza mutuo.
Se manca del tutto il titolo edilizio, la vendita è nulla: prima va sanata la casa o rimossa la parte abusiva. Fanno eccezione le case iniziate prima del 1° settembre 1967, per cui basta una dichiarazione sostitutiva nell'atto, e quelle con una domanda di condono presentata e le prime due rate dell'oblazione pagate (art. 40 della legge 47/1985).
Alcuni casi particolari
- Compri all'asta. Per l'art. 46, comma 5, del DPR 380/2001 «Le nullità di cui al presente articolo non si applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari»; se l'abuso è sanabile, chi si aggiudica la casa ha 120 giorni dalla notifica del decreto per chiedere la sanatoria. Alcune banche finanziano le aste entro l'80% della perizia: vedi il mutuo per la casa all'asta.
- Monolocale piccolo o soffitti bassi. Dal Salva Casa il tecnico può asseverare i requisiti igienico-sanitari con altezze interne da 2,40 metri (invece di 2,70) e monolocali da 20 mq per una persona o 28 per due (invece di 28 e 38), a certe condizioni (art. 24, comma 5-bis, del DPR 380/2001).
- Il venditore ha ereditato la casa. L'accettazione dell'eredità, anche tacita, va trascritta (art. 2648 c.c.): se manca, il notaio la trascrive prima del rogito o insieme.
- La casa ha un condono mai chiuso. L'atto si può firmare allegando la domanda di condono e indicando i versamenti delle prime due rate dell'oblazione (art. 40 della legge 47/1985), ma di solito le banche accettano gli abusi gravi solo se regolarizzati prima dell'atto: chiedi al Comune a che punto è la pratica prima della proposta.
- Compri la nuda proprietà. Alcune banche la finanziano con condizioni sull'usufruttuario, come l'età o la sua firma come terzo datore d'ipoteca; altre la escludono (vedi il mutuo sulla nuda proprietà).
- Usi il Fondo Consap. La garanzia è riservata «esclusivamente» ad alcune categorie, come under 36 e giovani coppie, e la scheda di Consap esclude le categorie A/1, A/8 e A/9 e le case di lusso, che restano finanziabili solo senza il Fondo (vedi le categorie escluse dal Fondo).
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