Si può avere il mutuo se la casa non ha l'agibilità?

In sintesi

Sì, ottenere un mutuo su una casa priva di agibilità è spesso possibile, ma non è automatico. L'agibilità — oggi rilasciata come Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) ai sensi dell' art. 24 DPR 380/2001, come riformato dal D.Lgs. 222/2016 e dalla L. 105/2024 "Salva Casa" — attesta sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e conformità al progetto. Se l'immobile è regolare dal punto di vista edilizio e manca "solo" la SCA, la banca eroga spesso con una delibera condizionata. Se invece l'assenza di agibilità nasconde una difformità edilizia sostanziale, il rischio di blocco del finanziamento è concreto.

Cos'è l'agibilità (oggi SCA) e a cosa serve

Fino a qualche anno fa si parlava di "certificato di abitabilità/agibilità". Dal 2016, con il D.Lgs. 222/2016, la procedura è stata sostituita dalla Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA): non più un certificato rilasciato dal Comune, ma un'autocertificazione presentata da un tecnico abilitato, che attesta la sussistenza di requisiti igienico-sanitari, di sicurezza degli impianti, di risparmio energetico e di conformità al progetto autorizzato. La L. 105/2024 ("Salva Casa") ha ulteriormente semplificato alcuni aspetti procedurali, ma non ha cambiato la sostanza: l'agibilità resta un requisito amministrativo distinto dalla legittimità edilizio-urbanistica dell'immobile.

In pratica, un immobile può essere perfettamente conforme al progetto depositato e comunque risultare privo di SCA perché non è mai stata presentata, perché è andata persa nel tempo, o perché — per edifici datati — semplicemente non era richiesta all'epoca della costruzione.

Agibilità mancante non è difformità edilizia: la differenza che conta

È l'angolo che le famiglie confondono più spesso, ed è proprio quello che determina l'esito della pratica mutuo. Sono due piani distinti:

• Assenza di agibilità (SCA): problema amministrativo. L'immobile può essere costruito esattamente come da progetto approvato, ma manca il documento che attesta i requisiti di vivibilità. È quasi sempre sanabile presentando (o facendo presentare dal venditore) la SCA prima o dopo il rogito.
• Difformità edilizia: problema sostanziale. Significa che l'immobile reale non corrisponde al progetto depositato in Comune (ad esempio tramezzi spostati, superfici ampliate, cambi di destinazione d'uso non autorizzati). Questo incide direttamente sulla possibilità di ottenere il mutuo, perché la banca non può iscrivere ipoteca serena su un bene irregolare.

Nella pratica, l'assenza di SCA è spesso solo il sintomo che emerge per primo durante l'istruttoria: il compito del tecnico e della banca è capire se dietro c'è "solo" un documento mancante o una difformità sostanziale non regolarizzata.

Come banca e perito trattano l'agibilità mancante

Durante la perizia bancaria, il tecnico incaricato dalla banca verifica sia la conformità edilizio-urbanistica sia lo stato dei titoli abilitativi, agibilità inclusa. In presenza di SCA mancante ma immobile conforme, gli scenari tipici sono tre:

1. Erogazione senza condizioni particolari: alcune banche, per immobili datati dove la SCA non era all'epoca obbligatoria o comunque non è mai stata richiesta dal mercato locale, procedono senza ulteriori vincoli;
2. Delibera condizionata: la banca approva il mutuo ma subordina il rogito, o l'erogazione delle somme, alla presentazione della SCA o a un impegno formale del venditore a depositarla entro una data;
3. Diniego o richiesta di rinegoziazione: se emergono dubbi concreti su difformità sottostanti, la pratica può essere sospesa fino a chiarimento tecnico, o rifiutata.

Prima di arrivare a questo punto, è sempre utile far analizzare la documentazione a un tecnico indipendente e valutare la propria capacità di credito con una simulazione del mutuo, così da presentarsi in banca con un quadro già chiaro.

Cosa dice la Cassazione: rischi per venditore, notaio e acquirente

Alcune pronunce recenti aiutano a inquadrare le responsabilità in gioco quando l'agibilità manca al momento della compravendita:

• Cass. ord. n. 19923/2025 (17/07/2025): il rilascio postumo dell'abitabilità, cioè ottenuto dopo il rogito, esclude il diritto al risarcimento del danno da parte dell'acquirente se non emergono carenze sostanziali dell'immobile (sicurezza, igiene, salubrità). Conta l'idoneità effettiva del bene, non solo il rispetto formale dei tempi.
• Cass. sez. III civ. ord. n. 1603/2026 (24/01/2026): il notaio ha un obbligo informativo verso le parti in merito alla mancata abitabilità dell'immobile oggetto di compravendita; l'omissione può generare una sua responsabilità professionale autonoma, distinta da quella del venditore.
• Cass. ord. n. 10449/2025 (22/04/2025): ha affrontato il tema della vendita di un immobile privo di agibilità, confermando l'importanza di verificare preventivamente lo stato dei titoli abilitativi come elemento rilevante della trattativa e non come mera formalità accessoria.

Nota: i riferimenti giurisprudenziali sono riportati a scopo informativo generale; per una valutazione sul caso specifico è sempre opportuno rivolgersi a un legale o al proprio notaio di fiducia.

Soluzioni pratiche: delibera condizionata, deposito prezzo, tempistiche

Se durante l'istruttoria emerge che l'immobile non ha la SCA, esistono strumenti concreti per non far saltare l'acquisto, sempre che non ci siano difformità edilizie sostanziali dietro l'angolo:

• Delibera mutuo condizionata: la banca approva il finanziamento subordinandolo alla regolarizzazione della SCA entro il rogito. Per capire come funziona nel dettaglio questo meccanismo e quali documenti integrativi possono essere richiesti, vedi delibera mutuo condizionata: cosa significa.
• Deposito prezzo presso il notaio: una quota del prezzo di vendita resta bloccata su un conto dedicato finché il venditore non produce la SCA o non sana la posizione, tutelando l'acquirente senza far saltare i tempi del rogito.
• Clausola sospensiva nel compromesso: nel compromesso di vendita si può inserire una condizione che vincoli l'efficacia del contratto alla presentazione della SCA entro una data certa, con possibilità di recesso per l'acquirente in caso di inadempimento del venditore.
• Tempistiche realistiche: la presentazione di una SCA da parte di un tecnico abilitato richiede in genere poche settimane se l'immobile è conforme; i tempi si allungano sensibilmente se serve prima una sanatoria edilizia, con impatti diretti sulla data prevista per il rogito.

Fonti: DPR 380/2001, art. 24 (Testo Unico Edilizia), come modificato da D.Lgs. 222/2016 e L. 105/2024 "Salva Casa"; Corte di Cassazione, ord. n. 19923/2025; Cass. sez. III civ., ord. n. 1603/2026; Cass. ord. n. 10449/2025 (Normattiva, Corte di Cassazione).