Mutuo per disabili: chi può chiederlo e se basta il comma 1
Il mutuo per disabili lo chiede alla banca chi compra la casa, la persona con disabilità o un familiare del suo nucleo: con la Legge 104 non c'è un tasso agevolato, ma ci sono due corsie. La prima è la priorità nell'istruttoria del Plafond Casa, nelle banche aderenti che usano la provvista CDP, per i nuclei familiari «di cui fa parte almeno un soggetto disabile». La seconda, dal 3 agosto 2026, è la garanzia del Fondo Consap prima casa.
Basta l'art. 3, comma 1 della Legge 104? Per il Plafond Casa la norma e CDP non chiedono la disabilità grave del comma 3: parlano solo di un soggetto disabile nel nucleo, e che cosa basti a dimostrarlo lo verifica la banca, che cura l'istruttoria «anche con riferimento alla valutazione dei requisiti soggettivi e oggettivi prescritti». Per il Fondo Consap il comma 1 non basta: la nuova categoria vale per la disabilità permanente «accertata ai sensi dell'articolo 3, comma 3».
Cos'è il Plafond Casa e cosa dà davvero
Il Plafond Casa è una provvista che Cassa Depositi e Prestiti (CDP) mette a disposizione delle banche aderenti per i mutui casa, con la convenzione ABI-CDP del 20 novembre 2013. La norma che lo prevede, aggiunta dall'art. 6 del D.L. 102/2013 all'art. 5 del D.L. 269/2003, dà la priorità «per le giovani coppie, per i nuclei familiari di cui fa parte almeno un soggetto disabile e per le famiglie numerose».
Attenzione: molti siti scrivono che il Plafond Casa dà tassi agevolati o spread calmierati. CDP lo smentisce: «a differenza di quanto erroneamente riportato da alcuni siti internet, ai mutui eventualmente concessi con le risorse del Plafond Casa non sono applicati “tassi agevolati”». I mutui sono a condizioni di mercato, e i vantaggi sono la priorità nell'istruttoria e, se la banca usa la provvista CDP, un TAN più basso di quello che applica di solito.
La banca decide da sola se usare la provvista CDP e fissa il tasso: per CDP le banche aderenti «possono decidere tempo per tempo di utilizzare il Plafond Casa se ciò determini un effettivo miglioramento delle condizioni finanziarie offerte ai richiedenti». Se la usa, deve trattare per prime le domande dei nuclei con una persona con disabilità, delle giovani coppie e delle famiglie numerose. In pratica è una corsia preferenziale nell'istruttoria, e il contratto deve dire di quanto il TAN scende rispetto alle condizioni standard dei suoi fogli informativi: per legge il minor costo della provvista va «a vantaggio dei mutuatari».
| Finalità del mutuo | Importo massimo | Durata della provvista CDP alla banca |
|---|---|---|
| Acquisto della casa | 250.000 € | 20 o 30 anni |
| Ristrutturazione con più efficienza energetica | 100.000 € | 10 anni |
| Acquisto e ristrutturazione della stessa casa | 350.000 € | 20 o 30 anni |
Fonte: CDP, Plafond Casa, consultata il 16 ottobre 2026. La durata è quella del finanziamento di CDP alla banca: la durata del tuo mutuo, come il tasso, la decide la banca.
Chi ha la priorità con la Legge 104
La priorità del Plafond Casa vale per chi chiede il mutuo come componente di uno di questi nuclei:
- nuclei familiari con almeno una persona con disabilità: può essere chi chiede il mutuo o un familiare che vive con lui. La norma non distingue fra comma 1 e comma 3 dell'art. 3 della legge 104/1992;
- giovani coppie;
- famiglie numerose.
Che cosa conti come giovane coppia o come famiglia numerosa lo dice la convenzione CDP-ABI. Una giovane coppia è un nucleo di coniugi o conviventi da almeno due anni. Alla data della domanda almeno uno dei due non ha superato i 35 anni e l'altro non supera i 40. Una famiglia numerosa è un nucleo con tre o più figli. Ognuna delle tre condizioni, compresa la disabilità nel nucleo, si dichiara alla banca con una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. Chi ha un'invalidità civile e vuole sapere quanto pesa la sua pensione nel calcolo della rata trova i casi nella guida al mutuo con pensione di invalidità. Prima di scegliere la banca puoi vedere quanto puoi chiedere e con che rata.
Banche aderenti al Plafond Casa nel 2026
Nell'elenco pubblicato da CDP, aggiornato al 23 settembre 2025 e ancora quello in vigore il 5 ottobre 2026, le banche aderenti sono 40: BNL, Intesa Sanpaolo, quattro banche locali e 34 banche di credito cooperativo. UniCredit e Banco BPM non ci sono.
- Gruppi nazionali: BNL (Banca Nazionale del Lavoro) e Intesa Sanpaolo.
- Banche locali: Banca di Piacenza, Banco di Credito P. Azzoaglio, Banca Cambiano 1884 e La Cassa di Ravenna, che nell'elenco ha accanto, come banche cedenti, Banca di Imola e Banco di Lucca e del Tirreno.
- Banche di credito cooperativo: Banca dell'Alta Murgia, BCC Magna Grecia, Credito Cooperativo Romagnolo (BCC di Cesena e Gatteo), Banca Centro Credito Cooperativo Toscana-Umbria, BCC di Napoli, BCC della Valle del Trigno, Banco Fiorentino Mugello Impruneta Signa, BCC Brianza e Laghi, BCC Abruzzese Cappelle sul Tavo, Banca Alpi Marittime, Credito Cooperativo Valdarno Fiorentino Banca di Cascia, BCC della Romagna Occidentale, BCC di Castiglione Messer Raimondo e Pianella, BCC di Cherasco, Banco Marchigiano, BCC di Alba, Langhe, Roero e del Canavese, Credito Cooperativo Ravennate, Forlivese e Imolese, BCC di Gaudiano di Lavello, BVR Banca Veneto Centrale, Banca 360 Credito Cooperativo FVG, BCC di Ostra e Morro d'Alba, Centromarca Banca, Banca di Ripatransone e del Fermano, Cassa Rurale ed Artigiana di Rivarolo Mantovano, BCC della Provincia Romana, BCC di San Giovanni Rotondo, Terre Etrusche di Valdichiana e di Maremma, BCC di Spello e del Velino, BCC di Appulo Lucana, BCC Carate Brianza e Treviglio, Banca Alta Toscana, Banca Don Rizzo, BCC dei Colli Albani e BCC Terra di Lavoro S. Vincenzo de' Paoli.
Aderire non vuol dire usare il Plafond. CDP precisa che il suo elenco delle banche aderenti «fornisce esclusivamente una indicazione aggiornata degli istituti che hanno aderito all'iniziativa, non specificando l'eventuale attuale effettivo utilizzo delle risorse»: chiedi alla banca se oggi usa la provvista CDP e se tratta la tua domanda con priorità.
Come fare domanda
La domanda non va presentata a CDP, ma direttamente a una banca aderente: CDP scrive che i rapporti con i richiedenti «sono gestiti direttamente ed esclusivamente dagli Istituti bancari aderenti». Conviene dire dal primo colloquio che chiedi il mutuo con il Plafond Casa. I documenti sono quelli di ogni mutuo, più quelli sulla disabilità:
- il verbale che riconosce la disabilità ai sensi della Legge 104, di chi chiede il mutuo o del familiare: chiedi prima alla banca quale documento accetta;
- il certificato di stato di famiglia, che mostra chi fa parte del nucleo;
- i documenti del reddito: buste paga, dichiarazione dei redditi o cedolino della pensione;
- il preliminare di compravendita o i preventivi dei lavori.
La lista completa, quella che vale per ogni pratica, è in documenti per la richiesta del mutuo.
Fondo Consap per persone con disabilità grave
Dal 3 agosto 2026 il Fondo di garanzia prima casa è aperto anche alle persone con disabilità grave. La legge 2 luglio 2026 n. 116, che ha convertito il decreto-legge 7 maggio 2026 n. 66 sul Piano Casa, ha aggiunto due categorie: le persone con disabilità permanente accertata ai sensi dell'art. 3, comma 3 della legge 104, e i componenti di un nucleo in cui vive da almeno due anni un figlio, una figlia, un fratello o una sorella del richiedente nella stessa condizione. La misura della garanzia la scrive Consap, che gestisce il Fondo: «Il Fondo rilascia ordinariamente una garanzia pubblica nella misura del 50 % della quota capitale del finanziamento, tempo per tempo in essere». Per queste due categorie la garanzia sale all'80% della quota capitale con un ISEE non superiore a 40.000 € annui. Restano le regole di tutti: mutuo fino a 250.000 €, nessun'altra casa di proprietà e casa non di lusso.
Plafond Casa e Fondo sono strumenti diversi: il primo è denaro che CDP presta alla banca, il secondo una garanzia pubblica sul tuo mutuo, grazie alla quale la banca può finanziare fino al 100% del prezzo. La garanzia si chiede alla banca insieme alla domanda di mutuo; come si chiede, chi ha la priorità e che cosa copre sono spiegati in come funziona il Fondo di garanzia prima casa Consap.
Agevolazioni fiscali per disabili nel 2026
Oltre al Plafond Casa, i disabili e i loro familiari possono beneficiare di specifici vantaggi fiscali sull'acquisto e sulla ristrutturazione. Si sommano alle agevolazioni prima casa ordinarie, che spettano comunque:
- Detrazione IRPEF 19% sugli interessi del mutuo prima casa (art. 15, co. 1, lett. b) TUIR): il limite ordinario è €4.000/anno di interessi detraibili. Per i mutui stipulati fino al 31/12/2024, la detrazione non rientra nel tetto dell'art. 16-ter TUIR (limite detrazioni per redditi >75.000 €). Per i mutui dal 2025, invece, entra nel tetto complessivo degli oneri detraibili: con un figlio con disabilità a carico il coefficiente è 1, il più alto, e il tetto resta pieno, 14.000 € fino a 100.000 € di reddito e 8.000 € oltre.
- IVA agevolata al 4% sull'acquisto di prima casa non di lusso (n. 21, Tabella A, Parte II, DPR 633/1972, vigente fino al 31/12/2026). Dal 1/1/2027 la stessa aliquota è nel n. 19 della Tabella A, Parte II, del Testo Unico IVA (D.Lgs. 10/2026), che si applica da quella data per il suo art. 171. Per gli interventi di abbattimento barriere architettoniche, l'IVA al 4% è prevista dal n. 41-ter, Tabella A, Parte II, DPR 633/1972, indipendentemente dalla presenza di disabilità.
- Bonus barriere architettoniche, attenzione nel 2026: la detrazione potenziata al 75% (art. 119-ter del D.L. 34/2020, introdotto dalla L. 234/2021) è scaduta il 31 dicembre 2025. La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) non ha prorogato il bonus. Dal 1° gennaio 2026, per gli interventi di eliminazione barriere architettoniche si applica la detrazione per le ristrutturazioni del 50% (proprietari/titolari di diritti reali su abitazione principale) o 36% negli altri casi, con tetto di spesa di 96.000 € per unità immobiliare (art. 16, comma 1, D.L. 63/2013, per i lavori dell'art. 16-bis, comma 1, lett. e) TUIR); nel 2027 le percentuali scendono al 36% e al 30%.
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