Ottenere un mutuo su una casa di provenienza donativa nel 2026 non è più un problema critico. La storica diffidenza delle banche è stata superata dall'art. 44 della Legge 2 dicembre 2025, n. 182 (in vigore dal 18 dicembre 2025), che ha riformato in modo radicale gli articoli 561, 562, 563 e 2652 del Codice Civile, eliminando l'azione di restituzione degli immobili donati nei confronti dei terzi acquirenti.
Cosa cambia con la riforma (L. 182/2025)
L'art. 44 della L. 182/2025, pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 3 dicembre 2025 ed entrata in vigore il 18 dicembre 2025, ha operato una riforma su quattro disposizioni del Codice Civile:
- Art. 561 c.c. (modificato, non abolito): disciplina ancora l'azione di restituzione nei confronti del donatario che non abbia alienato il bene. Questa azione sopravvive alla riforma.
- Art. 563 c.c. (riscritto): il nuovo testo stabilisce che «la riduzione della donazione non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati». L'azione di restituzione verso i terzi acquirenti a titolo oneroso è eliminata. Al legittimario leso spetta solo una compensazione in denaro dal donatario.
- Eccezione — priorità della trascrizione: se la domanda di riduzione è stata trascritta prima dell'acquisto del terzo (art. 2652 c.c. n. 1, aggiornato), quel terzo — e la banca ipotecaria — restano a rischio. Verificare sempre i registri immobiliari.
- Acquirenti a titolo gratuito: il «donatario del donatario» può essere chiamato a compensare il legittimario in denaro in caso di insolvenza del primo donatario (art. 563 c.c., 2° periodo). Non perde la proprietà, ma risponde con il proprio patrimonio.
Perché le banche temevano la donazione
Il rischio era tecnico-legale e duplice. Sotto il vecchio regime (ante 18/12/2025), se l'azione di riduzione dell'erede legittimario veniva accolta e il donatario aveva già venduto l'immobile, il legittimario poteva agire in restituzione in natura contro il terzo acquirente (e quindi contro la banca ipotecaria), ottenendo la restituzione del bene libero da ipoteche (art. 561 c.c. vecchio testo). Questo rendeva l'ipoteca bancaria potenzialmente priva di valore.
Il rischio era amplificato dalla possibilità, introdotta nel 2005, di sospendere il termine ventennale mediante un atto di opposizione stragiudiziale alla donazione, rinnovabile a tempo indeterminato. In pratica, un erede avversario poteva congelare il rischio sine die.
Requisiti per il mutuo su casa donata oggi
Dal 18 giugno 2026 (scaduto il periodo transitorio), per ottenere un mutuo su un immobile donato occorre verificare tre condizioni:
- Data di decesso del donante: se il donante è deceduto dopo il 18 dicembre 2025 (successione aperta post-riforma), il rischio per la banca è azzerato automaticamente.
- Visura ipotecaria aggiornata: verificare che non sia stata trascritta alcuna domanda di riduzione o opposizione alla donazione nei registri immobiliari. Se trascritta prima del rogito, la banca è esposta.
- Successioni ante-riforma senza opposizioni trascritte: se il donante è deceduto prima del 18/12/2025 e nessun legittimario ha trascritto atti conservativi entro il 18/06/2026, anche queste successioni sono ora governate dal nuovo regime.
Serve ancora l'assicurazione donazione?
Prima della riforma, molte banche italiane (tra cui filiali BNL, Intesa Sanpaolo e UniCredit) subordinavano la concessione del mutuo alla stipula di una polizza assicurativa o fideiussoria a copertura del rischio ex art. 563 c.c. (cd. assicurazione donazione o fideiussione donazione). Dopo il 18 giugno 2026 questo strumento è necessario solo in casi residuali:
- Successioni ante-riforma con domanda di riduzione già trascritta o opposizione trascritta entro il 18/06/2026.
- Acquisti da donatario che ha a sua volta donato il bene (acquisto a titolo gratuito da donatario), dove persiste un rischio residuale di compensazione monetaria.
Per la generalità dei rogiti post-giugno 2026, l'assicurazione donazione non è più necessaria né giuridicamente giustificata.
Entrata in vigore e regime transitorio (18/12/2025 – 18/06/2026)
È fondamentale non confondere due date distinte:
- 18 dicembre 2025 — entrata in vigore della L. 182/2025: da questo giorno il nuovo art. 563 c.c. si applica a tutte le successioni aperte da quella data in poi (donante deceduto dal 18/12/2025). Per questi casi il rischio per acquirenti e banche è eliminato immediatamente.
- 18 giugno 2026 — scadenza del periodo transitorio: per le successioni aperte prima del 18/12/2025, il vecchio regime sopravviveva solo se il legittimario notificava e trascriveva domanda di riduzione o opposizione entro questa data (art. 44, comma 2, L. 182/2025). Dopo il 18 giugno 2026, anche queste successioni rientrano nel nuovo regime, salvo opposizioni già trascritte.
Fonte: Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 06-2026/C (Iaccarino, approvato 28/01/2026); Federnotizie; Il Sole 24 Ore, 07/01/2026 (Busani).
Consigli per chi compra una casa donata
- Richiedi sempre una visura ipotecaria aggiornata sull'immobile: verifica l'assenza di domande di riduzione trascritte o atti di opposizione alla donazione.
- Accerta la data di decesso del donante: se il donante è ancora in vita, il rischio è azzerato per le successioni future. Se è deceduto, verifica se prima o dopo il 18/12/2025.
- Controlla se ci sono altri legittimari: anche se non possono più agire in restituzione fisica, potrebbero vantare un credito verso il donatario che, in caso di insolvenza, si trasmette all'avente causa a titolo gratuito.
- Fatti assistere da un notaio: il profilo del regime transitorio può presentare sfumature interpretative (si veda il dibattito dottrinale su Federnotizie e CNN Studio 06-2026/C). Un notaio verificherà le trascrizioni e darà un parere vincolante sulla sicurezza dell'atto.
- L'assicurazione donazione post-18/06/2026: non è più obbligatoria nella generalità dei casi. Se la banca la richiede per un rogito con successione post-riforma senza opposizioni trascritte, puoi chiedere spiegazioni e — se necessario — valutare altri istituti di credito.
Domande frequenti
Si può ottenere un mutuo per una casa ricevuta in donazione?
Sì, nel 2026 è possibile e molto più semplice rispetto al passato. Grazie alla Legge 182/2025 (in vigore dal 18 dicembre 2025), le banche non rischiano più la perdita della garanzia ipotecaria per effetto dell'azione di restituzione degli eredi legittimari. Dal 18 giugno 2026, scaduto il periodo transitorio, il rischio è azzerato nella generalità dei casi.
Cos'è l'azione di restituzione e perché è stata modificata?
L'azione di restituzione era il diritto degli eredi legittimari di riprendersi fisicamente l'immobile donato dai terzi acquirenti. La riforma operata dalla Legge 2 dicembre 2025, n. 182 ha abolito questo diritto verso i terzi acquirenti a titolo oneroso: i legittimari lesi possono ora ottenere solo un indennizzo in denaro dal donatario.
Qual è il termine per agire come erede leso da una donazione?
L'azione di riduzione (con cui il legittimario chiede il riconoscimento della lesione della quota di riserva) si prescrive in 10 anni dall'apertura della successione, ai sensi dell'art. 2946 c.c. (prescrizione ordinaria decennale). Il vecchio termine dei 20 anni dalla trascrizione della donazione riguardava invece la diversa azione di restituzione verso i terzi acquirenti, oggi abolita dalla L. 182/2025.
La banca può ancora richiedere l'assicurazione donazione nel 2026?
Dipende dalla data di apertura della successione del donante. Se il donante è deceduto dopo il 18 dicembre 2025, la banca non ha motivo di chiederla. Se il donante è deceduto prima e nessun legittimario ha trascritto domanda di riduzione o opposizione entro il 18 giugno 2026, il rischio è comunque estinto. Solo nei rari casi di successioni ante-riforma con opposizione già trascritta alcune banche potrebbero ancora richiedere una copertura assicurativa o fideiussoria.
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