Ottenere un mutuo su una casa di provenienza donativa nel 2026 non è più un problema critico. La storica diffidenza delle banche ha perso gran parte delle sue ragioni con l'art. 44 della Legge 2 dicembre 2025, n. 182 (in vigore dal 18 dicembre 2025), che ha riformato in modo radicale gli articoli 561, 562, 563, 2652 e 2690 del Codice Civile, eliminando l'azione di restituzione degli immobili donati nei confronti dei terzi acquirenti, salvo le eccezioni spiegate sotto.
Cosa cambia con la riforma (L. 182/2025)
L'art. 44 della L. 182/2025, pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 3 dicembre 2025 ed entrata in vigore il 18 dicembre 2025, ha modificato cinque articoli del Codice civile (561, 562, 563, 2652 e 2690). Per chi compra contano questi punti:
- Art. 561 c.c. (modificato, non abolito): disciplina ancora l'azione di restituzione nei confronti del donatario che non abbia alienato il bene. Questa azione sopravvive alla riforma.
- Art. 563 c.c. (riscritto): il testo in vigore dal 18 dicembre 2025 stabilisce che «la riduzione della donazione, salvo il disposto del numero 1) del primo comma dell'articolo 2652, non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati, fermo l'obbligo del donatario medesimo di compensare in denaro i legittimari». L'azione di restituzione verso i terzi acquirenti a titolo oneroso è eliminata: al legittimario leso spetta solo una compensazione in denaro dal donatario. Cambia quindi anche il modo in cui la banca guarda l'ipoteca iscritta sul bene.
- Eccezione — priorità della trascrizione: se la domanda di riduzione è stata trascritta prima dell'acquisto del terzo (art. 2652 c.c. n. 1, aggiornato), quel terzo — e la banca ipotecaria — restano a rischio. Verificare sempre i registri immobiliari.
- Acquirenti a titolo gratuito: il donatario del donatario può essere chiamato a compensare il legittimario in denaro in caso di insolvenza del primo donatario (art. 563 c.c., 2° periodo). Non perde la proprietà, ma risponde con il proprio patrimonio.
Perché le banche temevano la donazione
Il rischio era tecnico-legale e duplice. Sotto il vecchio regime (ante 18/12/2025), se l'azione di riduzione dell'erede legittimario veniva accolta e il donatario aveva già venduto l'immobile, il legittimario poteva agire in restituzione in natura contro il terzo acquirente (e quindi contro la banca ipotecaria), ottenendo la restituzione del bene libero da ipoteche (art. 561 c.c. vecchio testo). Questo rendeva l'ipoteca bancaria potenzialmente priva di valore.
Il rischio era amplificato dalla possibilità, introdotta nel 2005, di sospendere il termine ventennale mediante un atto di opposizione stragiudiziale alla donazione, rinnovabile a tempo indeterminato. In pratica, un erede avversario poteva congelare il rischio sine die.
Requisiti per il mutuo su casa donata oggi
Dal 18 giugno 2026 (scaduto il periodo transitorio), per ottenere un mutuo su un immobile donato occorre verificare tre condizioni:
- Data di decesso del donante: se il donante è deceduto dopo il 18 dicembre 2025 (successione aperta post-riforma), o è ancora in vita, valgono le regole nuove: chi compra e la banca restano protetti, salvo una domanda di riduzione trascritta prima del rogito (punto 2).
- Visura ipotecaria aggiornata: verificare che non sia stata trascritta alcuna domanda di riduzione o opposizione alla donazione nei registri immobiliari. Se trascritta prima del rogito, la banca è esposta.
- Successioni ante-riforma senza opposizioni trascritte: se il donante è deceduto prima del 18/12/2025 e nessun legittimario ha trascritto una domanda di riduzione o un atto di opposizione entro il 18/06/2026, anche queste successioni sono ora governate dal nuovo regime.
Serve ancora l'assicurazione donazione?
Prima della riforma, molte banche italiane subordinavano la concessione del mutuo alla stipula di una polizza assicurativa o fideiussoria a copertura del rischio ex art. 563 c.c. (cd. assicurazione donazione o fideiussione donazione). Dopo il 18 giugno 2026 il rischio che questo strumento copre resta solo in alcuni casi:
- Una domanda di riduzione trascritta prima del rogito, qualunque sia la data di morte del donante (art. 2652, primo comma, n. 1 c.c.).
- Successioni ante-riforma con domanda di riduzione già trascritta o opposizione trascritta entro il 18/06/2026.
- Acquisti da donatario che ha a sua volta donato il bene (acquisto a titolo gratuito da donatario), dove persiste un rischio residuale di compensazione monetaria.
Negli altri casi la legge non lascia più un rischio di restituzione. Nelle politiche di credito che vediamo, però, alcune banche chiedono ancora la polizza o verifiche in più sulle case donate: conviene saperlo prima di scegliere la banca.
Entrata in vigore e regime transitorio (18/12/2025 – 18/06/2026)
È fondamentale non confondere due date distinte:
- 18 dicembre 2025 — entrata in vigore della L. 182/2025: da quel giorno il nuovo art. 563 c.c. si applica alle successioni aperte dopo quella data (donante morto dopo il 18/12/2025). Per questi casi il rischio per acquirenti e banche resta solo se una domanda di riduzione è stata trascritta prima dell'acquisto.
- 18 giugno 2026 — scadenza del periodo transitorio: per le successioni aperte prima del 18/12/2025, il vecchio regime sopravviveva solo se il legittimario notificava e trascriveva domanda di riduzione o opposizione entro questa data. L'art. 44, comma 2, della legge 2 dicembre 2025, n. 182 lo dice così: «gli articoli 561, 562, 563, 2652 e 2690 del codice civile, come modificati dal comma 1 del presente articolo, si applicano anche alle successioni aperte in data anteriore a quella di entrata in vigore della presente legge, decorsi sei mesi dalla sua entrata in vigore». Prima del rogito si controlla quindi cosa risulta dai registri: come si legge il documento è spiegato in visura ipotecaria.
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Consigli per chi compra una casa donata
- Richiedi sempre una visura ipotecaria aggiornata sull'immobile: verifica l'assenza di domande di riduzione trascritte o atti di opposizione alla donazione. Se ne emerge una vecchia, il punto è capire che cosa fare di un'iscrizione rimasta aperta.
- Accerta la data di decesso del donante: se il donante è ancora in vita, alla sua morte varranno le regole nuove. Se è deceduto, verifica se prima o dopo il 18/12/2025.
- Controlla se ci sono altri legittimari: anche se non possono più agire in restituzione fisica, potrebbero vantare un credito verso il donatario che, in caso di insolvenza, si trasmette all'avente causa a titolo gratuito.
- Fatti assistere da un notaio: il profilo del regime transitorio può presentare sfumature interpretative. Il notaio verifica le trascrizioni e ti dice se l'acquisto è sicuro.
- L'assicurazione donazione post-18/06/2026: nessuna legge la impone, e nella generalità dei casi copre un rischio che non c'è più. Se la banca la richiede per un rogito con successione post-riforma senza domande di riduzione trascritte, puoi chiedere spiegazioni e, se necessario, valutare altri istituti di credito.
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