Mutuo dopo aver comprato casa: si può chiedere dopo il rogito?

Risposta rapida

Sì, puoi chiedere il mutuo anche dopo aver comprato casa: la banca iscrive l'ipoteca sulla casa che è già tua e versa i soldi a te, perché il venditore è già stato pagato. Se il mutuo serve a pagare proprio quell'acquisto ed è firmato entro un anno dal rogito (l'atto di compravendita dal notaio), per il fisco è un mutuo per l'acquisto. Detrai allora il 19% degli interessi, su un massimo di 4.000 € l'anno, se nella casa vai a vivere entro un anno. Passato l'anno, o se la banca non lo prevede, diventa un mutuo di liquidità: ottieni meno e non detrai nulla.

La domanda arriva di solito da chi ha comprato con i risparmi e un aiuto dei genitori, da chi aspettava i soldi della vendita di un'altra casa o da chi ha pagato tutto per chiudere in fretta. Il punto è come la banca tratta la richiesta: come un mutuo per l'acquisto o come un mutuo di liquidità, cioè un mutuo con ipoteca su una casa che hai già, senza un acquisto da pagare. Se invece hai firmato il mutuo al rogito e aspetti i soldi, la tua domanda è un'altra: quando viene erogato il mutuo. Prima di sentire le banche, per il tuo caso conviene sapere quanto puoi chiedere e quale rata regge il tuo reddito: la simulazione di GoMutuo te lo dice gratis in 6 minuti.

Entro quando puoi chiedere il mutuo dopo il rogito?

Entro un anno dal rogito, se lo vuoi come mutuo per l'acquisto, con la detrazione degli interessi; dopo resta il mutuo di liquidità, che si può chiedere in qualunque momento. Conta il giorno in cui firmi dal notaio, non quello della domanda in banca. L'art. 15, comma 1, lett. b) del TUIR lo scrive così: «L'acquisto della unità immobiliare deve essere effettuato nell'anno precedente o successivo alla data della stipulazione del contratto di mutuo». La guida dell'Agenzia delle Entrate per la dichiarazione 2026 lo traduce in pratica: «si può prima acquistare l'immobile ed entro un anno stipulare il contratto di mutuo».

Gli orologi però sono due, e partono tutti e due dal rogito. Il primo è quello del mutuo, da firmare entro dodici mesi. Il secondo è quello della casa: la detrazione spetta se ci vai a vivere, tu o un familiare, entro un anno dall'acquisto, due se la ristrutturi con un titolo edilizio. Chi ha comprato a giugno deve quindi, entro giugno dell'anno dopo, aver firmato il mutuo e anche essersi trasferito. Come si prova la dimora abituale è nella guida su detrazione degli interessi e cambio di residenza.

C'è poi un terzo orologio, che non sta nella legge ed è spesso più corto: quello della banca. Nelle politiche di credito che vediamo, il mutuo per l'acquisto chiesto dopo il rogito (si parla di "reintegro" della liquidità spesa) di solito è solo per la prima casa. La finestra va da 6 a 12 mesi dal rogito, e il prezzo deve risultare già pagato per intero. Spesso è riservato a dipendenti e pensionati.

La linea del tempo dal rogito. Regola fiscale: art. 15, comma 1, lett. b) TUIR, testo in vigore nel 2026; finestre delle banche: politiche di credito che vediamo, ottobre 2026.

Mutuo per l'acquisto o di liquidità: cosa cambia?

Cambiano quanto ottieni (di solito fino all'80% del valore contro il 50-70%), la detrazione degli interessi, che spetta solo al mutuo per l'acquisto, e chi te lo concede. Il mutuo per l'acquisto chiesto dopo il rogito segue le regole della casa appena comprata; quello di liquidità è un prestito con ipoteca su una casa che hai già, e le banche lo concedono con più prudenza.

Fonti: art. 38 TUB e istruzioni di vigilanza della Banca d'Italia (tetto dell'80%); art. 15, comma 1, lett. b) TUIR (detrazione); art. 18 D.P.R. 601/1973 e art. 2 D.L. 220/2004 (imposta sostitutiva); prassi delle banche dalle politiche di credito che vediamo, ottobre 2026.

Il tetto dell'80% vale per entrambi. L'art. 38 del Testo unico bancario affida alla Banca d'Italia il limite dei mutui fondiari, cioè dei finanziamenti a medio e lungo termine con ipoteca di primo grado. Le sue istruzioni di vigilanza consentono «un ammontare massimo pari all'80 per cento del valore dei beni immobili ipotecati». Sulla liquidità le banche si fermano di solito molto prima.

Sull'imposta sostitutiva, quella che si paga una volta sull'importo del mutuo, gira un equivoco: che dopo l'anno si perda l'aliquota agevolata. La liquidità paga lo 0,25%, perché il 2% riguarda solo i mutui per comprare, costruire o ristrutturare una casa senza i requisiti prima casa (art. 2 del D.L. 220/2004). La trappola sta nel mutuo per l'acquisto: l'art. 18 del D.P.R. 601/1973 applica il 2% anche quando i requisiti ci sono ma non risultano «da dichiarazione della parte mutuataria, resa nell'atto di finanziamento o allegata al medesimo». La dichiarazione prima casa che hai fatto nel rogito va quindi ripetuta nell'atto di mutuo.

Quanto ottieni e quanto detrai su una casa da 200.000 €?

Su una casa da 200.000 € pagata tutta al rogito, un mutuo per l'acquisto firmato quattro mesi dopo può arrivare a 160.000 € e vale 760 € di detrazione l'anno per i primi 11 anni. Un mutuo di liquidità si ferma di solito fra 100.000 e 140.000 €, senza detrazione.

Le ipotesi: rogito a giugno 2026, perizia uguale al prezzo, mutuo firmato a ottobre, 25 anni a tasso fisso. Il TAN stimato è del 3,81%: l'IRS a 25 anni, l'indice dei mutui a tasso fisso, al 3,506% (rilevazione: 13 ottobre 2026, fonte ICE Swap Rate), più lo spread, cioè il margine della banca, stimato in media allo 0,30%. Un solo intestatario, con abbastanza IRPEF da cui scalare la detrazione e un reddito fino a 75.000 €. Sopra quella soglia, per i mutui firmati dal 2025, gli interessi entrano nel tetto complessivo delle detrazioni, come ricorda la guida dell'Agenzia delle Entrate.

Ammortamento alla francese; IRS a 25 anni di ICE Swap Rate (rilevazione: 13 ottobre 2026) più lo spread medio stimato. La detrazione è il 19% degli interessi di ogni anno, fino a 4.000 € di interessi. Il metodo dei conti è in come facciamo i calcoli.

Il tetto vero, spesso, lo mette lo stipendio. Una rata di 828 € è il 33% (la soglia di prassi) di circa 2.509 € netti al mese; al 30% prudenziale ne servono 2.759 €. La guida della Banca d'Italia sul mutuo, più prudente, parla di una rata che non superi «un terzo del proprio reddito disponibile», cioè al netto delle spese fisse. Oltre quale soglia la banca chieda garanzie o rifiuti, cambia da banca a banca. Firmare entro l'anno, in questo esempio, vale circa 14.330 € di IRPEF in meno: è la cifra da mettere sul tavolo quando una banca ti propone la liquidità e un'altra fa ancora il mutuo per l'acquisto.

Cosa serve per chiederlo dopo il rogito?

Serve la pratica di un normale mutuo per la casa, con tre differenze: la perizia valuta una casa che è già tua, dal notaio firmi solo il mutuo e nel contratto deve risultare che i soldi pagano quell'acquisto. I passi, in ordine:

1. Chiedi subito se la banca lo fa e fino a quando. Le finestre vanno da 6 a 12 mesi dal rogito e alcune banche lo riservano a dipendenti e pensionati: meglio saperlo prima di pagare la perizia.
2. Porta il rogito. La banca ci legge prezzo e pagamenti, perché per l'art. 35, comma 22, del D.L. 223/2006 nell'atto le parti rendono una dichiarazione con «l'indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo». Da lì risulta anche che il prezzo è già tutto pagato.
3. La perizia si rifà. La guida della Banca d'Italia lo spiega così: «Per determinare il valore dell'immobile, e quindi della garanzia, l'immobile viene prima sottoposto a una perizia». Il valore è quello di oggi: se il perito stima meno del prezzo che hai pagato, il tetto dell'80% si calcola sulla stima e il mutuo scende.
4. Fai scrivere la finalità nel contratto. Per la guida dell'Agenzia delle Entrate la prova che il mutuo serve a comprare l'abitazione principale sta nel contratto di mutuo o in quello d'acquisto, o in un documento della banca. Solo se mancano tutti e tre si ricorre a una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. Dopo un rogito senza mutuo, la prova va messa nel contratto di mutuo, con gli estremi dell'atto; un contratto che lo chiama mutuo di liquidità dice il contrario.
5. Firma con margine. Fra perizia, delibera e notaio passano settimane: se il rogito è di dieci mesi fa, la finestra della legge può chiudersi prima dell'atto.

Alcuni casi particolari

In questi casi la domanda resta la stessa, mutuo per l'acquisto o liquidità: cambiano quanto presta la banca e cosa detrai.

• Hai comprato con un prestito dei genitori. Il mutuo che chiedi dopo ti rimborsa quello che hai speso, e con quei soldi restituisci il prestito: la banca versa a te, non a loro. Conserva le prove che era un prestito, cioè la scrittura privata e i bonifici di restituzione, come spiega la guida al prestito tra parenti.
• Avete comprato in due. Per detrarre gli interessi chi firma il mutuo deve essere anche proprietario della casa, anche solo di una quota (guida dell'Agenzia delle Entrate). Il tetto di 4.000 € di interessi resta uno solo e si divide fra chi firma: con un mutuo cointestato al 50% sono 2.000 € a testa, cioè 380 € di detrazione ciascuno.
• Aspettavi i soldi della vendita di un'altra casa. Se la vendita tarda, un mutuo sulla casa nuova entro l'anno ti dà tempo. Se la vecchia l'avevi comprata con le agevolazioni prima casa e le hai chieste anche sulla nuova, per l'Agenzia delle Entrate hai due anni dal nuovo acquisto per venderla. Se invece non hai ancora comprato, la strada pensata per questo è il mutuo ponte, che anticipa i soldi della vendita e si rimborsa quando la casa vecchia è venduta.
• È una seconda casa. Le banche che fanno il mutuo per l'acquisto dopo il rogito di solito lo limitano alla prima casa, e la liquidità spesso la concedono solo sulla casa in cui abiti. Con una seconda casa pagata in contanti, quindi, trovare un mutuo è più difficile. Se non ci vai a vivere entro un anno dall'acquisto (due, se la ristrutturi) gli interessi non si detraggono, nemmeno quando ti trasferisci più tardi, e l'imposta sostitutiva è del 2% se il mutuo è per l'acquisto, dello 0,25% se è di liquidità. Le regole generali sono nella guida al mutuo per la seconda casa.
• La casa è da ristrutturare. Per andarci a vivere hai due anni dal rogito, se i lavori hanno un titolo edilizio, ma il mutuo per l'acquisto va firmato comunque entro un anno, e i suoi interessi si detraggono solo da quando ci abiti. Per pagare i lavori c'è il mutuo per la ristrutturazione: se i lavori sono una ristrutturazione edilizia, lo firmi fra sei mesi prima e diciotto mesi dopo il loro inizio e ci vai a vivere entro sei mesi dalla fine, i suoi interessi si detraggono al 19% su massimo 2.582,28 € (art. 15, comma 1-ter, TUIR). Le due detrazioni, acquisto e lavori, si sommano però solo finché durano i lavori e nei sei mesi dopo (art. 1, comma 5, D.M. 311/1999).
• La casa l'hai ereditata o ricevuta in donazione. Non c'è un acquisto da rimborsare, quindi resta solo il mutuo di liquidità. Se però hai comprato le quote degli altri eredi, quella parte è un acquisto: per la guida dell'Agenzia delle Entrate la detrazione vale anche per l'acquisto di un'ulteriore quota della casa, se il mutuo è firmato entro un anno da quell'acquisto e nella casa vivi o ci vai a vivere entro un anno (vedi il mutuo per le quote dei coeredi). Con una casa donata, prima della riforma molte banche chiedevano una polizza o rifiutavano, perché la riduzione chiesta dagli eredi legittimari del donante poteva far cadere l'ipoteca. Con la L. 182/2025, in vigore dal 18 dicembre 2025, l'ipoteca resta valida anche se la donazione viene ridotta (art. 561 c.c.), salvo una domanda di riduzione trascritta prima dell'ipoteca e, se il donante è morto prima del 18 dicembre 2025, una domanda o un'opposizione trascritte entro il 18 giugno 2026; nelle politiche di credito che vediamo alcune banche chiedono ancora la polizza o rifiutano, altre no.
• Firmi il mutuo con qualcuno che non è proprietario. Detrae solo chi è insieme intestatario del mutuo e proprietario della casa, e il tetto di 4.000 € si divide comunque fra gli intestatari: con un mutuo a metà con il partner o un genitore che non è nel rogito, tu detrai al massimo su 2.000 € di interessi e lui niente (guida dell'Agenzia delle Entrate). Di solito, del resto, le banche vogliono che chi firma il mutuo per l'acquisto sia anche intestatario della casa.