Risposta rapida
Il Fondo di garanzia prima casa, anche per gli under 36, esclude le abitazioni di lusso e gli immobili non residenziali. In pratica restano fuori le categorie catastali A1, A8 e A9 e gli immobili non abitativi come uffici (A10) e negozi (C1). Il prezzo non conta, ma la categoria da sola non basta: il Fondo esclude anche le case con le caratteristiche di lusso del decreto ministeriale del 2 agosto 1969, come una superficie utile oltre i 240 mq.
Di solito ce ne si accorge tardi: si sceglie una casa d'epoca o un appartamento in un palazzo signorile e solo in istruttoria la banca dice che la garanzia statale non si può applicare. Per questo conviene conoscere prima dell'offerta il funzionamento generale del Fondo di garanzia Consap.
Quali categorie catastali sono escluse
La regola del Fondo sta nell'art. 3, comma 2, del decreto ministeriale del 31 luglio 2014, e Consap la riprende nella pagina del Fondo prima casa: l'immobile non deve essere A/1, A/8 o A/9 e «non deve possedere le caratteristiche di lusso indicate dal decreto del Ministero dei lavori pubblici 2 agosto 1969, n. 1072». Per l'imposta di registro prima casa, invece, dal 2014 conta solo la categoria, come spiega l'Agenzia delle Entrate nella circolare 2/E del 2014: una casa grande accatastata A2 può avere il registro agevolato e restare fuori dal Fondo.
- A1 (abitazioni signorili): escluse a prescindere dal valore di mercato o dal prezzo pagato.
- A8 (ville): escluse anche se l'immobile è modesto o da ristrutturare.
- A9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici): esclusi in ogni caso, come A1 e A8.
- A10 e C1 (uffici e negozi) e gli altri immobili non abitativi comprati da soli: esclusi perché il Fondo garantisce solo l'acquisto dell'abitazione principale.
Le altre categorie abitative (A2, A3, A4, A5, A6, A7 e A11) sono ammissibili se la casa diventa abitazione principale e non ha le caratteristiche di lusso del decreto del 1969: per esempio più di 240 mq di superficie utile (esclusi balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto auto). Poi valgono gli altri requisiti del Fondo, come i limiti di ISEE: il ruolo dell'ISEE nella richiesta della garanzia.
Qualche caso particolare, dalle FAQ di Consap:
- Casa comprata all'asta: la garanzia si può usare anche per un'abitazione principale aggiudicata in asta, se ci sono i requisiti.
- Sola nuda proprietà: esclusa, il Fondo non garantisce l'acquisto della sola nuda proprietà.
- Casa già posseduta all'estero: conta anche quella, perché chi chiede la garanzia non deve essere proprietario di altri immobili a uso abitativo, «anche all'estero». Fa eccezione la casa ereditata e data in uso gratuito a genitori o fratelli.
- Partita IVA, tempo determinato, pensionati, cointestatari: le esclusioni sull'immobile sono le stesse per tutti; cambia solo come la banca valuta il reddito.
Esempio con i numeri
Una coppia under 36 trova due appartamenti nella stessa zona: uno in categoria A2 a 200.000 €, l'altro in un palazzo signorile in categoria A1 allo stesso prezzo. Solo il primo può beneficiare della garanzia Consap. Ipotizzando un mutuo di 200.000 € su 25 anni con un TAN del 3,96% (IRS a 25 anni al 3,46%, rilevazione del 21 settembre 2026, più uno spread ipotetico dello 0,50%), la rata mensile è di circa 1050,71 €.
| Immobile | Categoria catastale | Garanzia Consap under 36 |
|---|---|---|
| Appartamento in condominio | A2 | Ammissibile |
| Appartamento signorile | A1 | Esclusa |
| Appartamento di 260 mq utili | A2 | Esclusa (oltre 240 mq) |
Cambia soprattutto l'anticipo. Senza garanzia la banca di norma finanzia fino all'80% del valore: per l'appartamento escluso servono almeno 40.000 € di tasca propria, più notaio e imposte. Con la garanzia del Fondo (all'80% per gli under 36 con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo) la banca può arrivare al 100%, come nell'ipotesi sopra.
Per vedere quanto anticipo ti serve nel tuo caso puoi fare una simulazione su GoMutuo inserendo i dati della tua situazione.
Cosa fare se la casa scelta è esclusa
- Verificare la categoria catastale sulla visura e la superficie utile prima di firmare il compromesso, chiedendo supporto al notaio o all'agenzia immobiliare.
- Se l'immobile è escluso, valutare la fattibilità senza garanzia statale: di norma la banca finanzia fino all'80% del valore e non vale il tetto al TEG previsto per le categorie prioritarie.
- Verificare la procedura operativa per chi invece rientra nei requisiti: come si richiede in pratica la garanzia Consap.
