Mutuo con ipoteca su altro immobile: si arriva al 100%?

Risposta rapida

Sì, con l'ipoteca anche su un altro immobile alcune banche finanziano il 90-100% del prezzo, perché il limite dell'80% si calcola sul valore di tutte le case ipotecate, non solo di quella che compri. La banca però è libera di non accettare la garanzia in più, e l'importo resta quello che il tuo reddito regge.

Chi dà in garanzia la propria casa senza entrare nel mutuo come debitore, per esempio un genitore, diventa terzo datore di ipoteca: non paga le rate, ma rischia la casa per tutto il debito. Le altre strade per non versare l'anticipo sono nella guida al mutuo al 100%.

Come funziona l'ipoteca su un altro immobile?

Il mutuo è uno solo, ma l'ipoteca si iscrive su due case: quella che compri e l'altra, che la banca fa periziare. Il codice civile ammette che l'ipoteca prenda anche la casa di chi non è il debitore (art. 2808 c.c.): il proprietario firma dal notaio insieme a te.

Il limite viene dall'art. 38 del Testo unico bancario: la Banca d'Italia fissa l'importo massimo dei mutui fondiari «in rapporto al valore dei beni ipotecati». Le sue istruzioni di vigilanza (Circolare 229, titolo V, capitolo 1, sezione II) parlano di «un ammontare massimo pari all'80 per cento del valore dei beni immobili ipotecati». Beni, al plurale: se l'ipoteca prende due case, l'80% si calcola sulla somma dei due valori. La circolare aggiunge che il limite «può essere elevato fino al 100 per cento in presenza di garanzie integrative», come fideiussioni bancarie, polizze fideiussorie o garanzie di fondi pubblici. L'ipoteca su un'altra casa non è una di queste: allarga la base su cui si misura il limite.

Nelle politiche di credito che vediamo, le regole cambiano da banca a banca:

• alcune prevedono l'estensione dell'ipoteca proprio per arrivare al 90-100% del prezzo;
• almeno una vuole l'immobile in più libero da ipoteche;
• almeno una calcola sul totale un limite più basso dell'80% e accetta come terzi datori solo coniuge, convivente o genitori, che devono firmare anche come garanti, entro limiti d'età;
• almeno una non accetta terzi datori: chi offre la casa entra nel mutuo e, se il mutuo serve a comprare casa, ci entra come mutuatario, cioè come debitore.

Non è l'ipoteca di secondo grado, che è una seconda ipoteca sulla stessa casa.

Quanto deve valere l'altra casa? Il conto con i numeri

Il mutuo diviso per l'80% dà il valore che le due case devono avere insieme; tolto il valore di quella che compri, resta il minimo per l'altra. Per finanziare tutto il prezzo serve almeno il 25% del prezzo. In tabella una casa da 200.000 € con perizia uguale al prezzo; l'ultima colonna usa un limite più prudente, il 60% del totale, come ipotesi di esempio: fra le politiche che vediamo, almeno una banca si ferma sotto l'80%.

Con la casa dei genitori periziata 150.000 €, le due case valgono 350.000 € e un mutuo di 200.000 € ne copre il 57,1%: sotto tutti e due i limiti.

La casa in più alza il tetto sul valore, non quello sul reddito. In 30 anni, al TAN fisso stimato del 3,76% (IRS a 30 anni al 3,459% del 5 ottobre 2026, più uno spread stimato di 0,30%), la rata per 200.000 € è di 927 € al mese: con la rata al 33% del netto, la soglia di prassi, servono circa 2.810 € netti al mese, anche sommando due stipendi. La guida della Banca d'Italia sul mutuo, più prudente, parla di «un terzo» del reddito disponibile, al netto delle spese fisse. Il metodo dei conti è in come facciamo i calcoli.

Terzo datore di ipoteca: chi è e cosa rischia?

È il proprietario che dà la casa in garanzia per il debito di un altro senza diventare debitore: non paga le rate. Se le rate non arrivano, però, anche la sua casa si può espropriare (art. 2910 c.c.). Tre regole pesano più delle altre.

• La casa copre tutto il debito. L'ipoteca è indivisibile e grava per intero su ciascuna casa vincolata (art. 2809 c.c.): la casa dei genitori non risponde solo della parte oltre l'80%, ma di tutto quello che resta da pagare, fino alla somma iscritta.
• La banca non deve passare prima dal debitore. Chi ha dato ipoteca per un debito altrui non può pretendere che la banca provi prima sui beni del debitore, se questo beneficio non è stato pattuito (art. 2868 c.c.).
• Chi paga si rivale. Se paga il debito per salvare la casa, o se la casa va all'asta, ha diritto di regresso contro il debitore (art. 2871 c.c.).

Prima di pignorare, la banca deve notificare anche a lui titolo esecutivo e precetto, e nel precetto deve indicare la sua casa (art. 603 c.p.c.). Intanto la casa resta sua, ma per la guida della Banca d'Italia vendere un immobile ipotecato «può essere più complicato proprio a causa del vincolo cui è sottoposto».

«Con la fideiussione il garante risponde della restituzione dell'intero finanziamento con tutto il suo patrimonio», ricorda la stessa guida: se la banca chiede ai genitori di firmare anche come garanti, il rischio non si ferma alla casa. Se invece la banca li fa entrare nel mutuo come cointestatari, diventano debitori anche loro: ciascuno può essere chiamato a pagare l'intero debito (artt. 1292 e 1294 c.c.) e risponde con tutti i suoi beni (art. 2740 c.c.). La fideiussione è spiegata nella guida al mutuo con garante; se la casa comprata è intestata al coniuge e il mutuo a te, vedi mutuo a me e casa a mia moglie.

Quando si libera la casa data in garanzia?

Anche prima della fine del mutuo. Per i mutui fondiari l'art. 39, comma 5, del Testo unico bancario dà al debitore «il diritto di ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando, dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente ai sensi dell'art. 38». In pratica, quando il debito residuo rientra nell'80% del valore della casa comprata, l'altra può uscire dalla garanzia, e se le condizioni ci sono la banca non può rifiutare.

Se la casa comprata mantiene il suo valore (ipotesi), nell'esempio il debito scende sotto 160.000 € dopo 9 anni e 4 mesi con un mutuo di 30 anni, 7 anni e 4 mesi con 25 e 5 anni e 6 mesi con 20. Per liberarla subito si rimborsano 40.000 €, cioè l'anticipo che un mutuo all'80% avrebbe chiesto: come si fa lo spiega la guida all'estinzione parziale del mutuo.

La liberazione va chiesta: serve un atto con il consenso della banca, pubblico o con firma autenticata (art. 2882 c.c.), quindi il notaio, e le spese sono di chi la chiede (art. 2877 c.c.). Solo a mutuo estinto l'ipoteca si cancella da sola su tutte e due le case (art. 40-bis TUB).

Quanto costa l'ipoteca in più?

In più ci sono la perizia sulla seconda casa e il lavoro del notaio per iscrivere l'ipoteca anche lì. Le imposte non raddoppiano: se nel contratto c'è l'opzione per l'imposta sostitutiva, l'art. 15 del D.P.R. 601/1973 esenta da registro, bollo e imposte ipotecarie e catastali i finanziamenti oltre i 18 mesi e gli atti relativi «alle garanzie di qualunque tipo da chiunque e in qualsiasi momento prestate», cancellazioni parziali comprese.

La sostitutiva si paga una volta, sull'importo del mutuo: su 200.000 € sono 500 € allo 0,25% con i requisiti prima casa e 4.000 € al 2% senza, perché l'art. 18 alza l'aliquota «Qualora il finanziamento stesso non si riferisca all'acquisto della prima casa di abitazione». Le spese dell'acquisto restano comunque a te.

Se l'altra casa è tua: Consap e agevolazioni prima casa

Se la casa in più è dei tuoi genitori, i tuoi requisiti non cambiano. Se è tua, cambiano due cose.

• Il Fondo Consap si chiude. La garanzia pubblica è per chi, alla domanda di mutuo, non è proprietario «di altri immobili a uso abitativo, anche all'estero», salvo quelli ereditati e dati in uso gratuito a genitori o fratelli (scheda di Consap). E con il Fondo la banca non ti chiede un'ipoteca anche su un'altra casa: «Le banche aderenti si impegnano a non richiedere al mutuatario garanzie aggiuntive non assicurative, oltre all'ipoteca sull'immobile e alla garanzia pubblica del Fondo».
• Le agevolazioni prima casa dipendono da dove sta e da come l'hai comprata. Per la guida dell'Agenzia delle Entrate sull'acquisto della casa, se l'avevi comprata con le agevolazioni le hai anche sulla nuova, purché tu venda la vecchia entro due anni; se l'avevi comprata senza e sta nello stesso comune, sulla nuova non spettano; se sta in un altro comune, puoi tenerla. Senza agevolazioni il registro sull'acquisto da un privato passa dal 2% al 9%, e la sostitutiva dallo 0,25% al 2%.

Quali alternative ci sono per superare l'80%?

• Il Fondo Consap, che la legge riserva «esclusivamente» ad alcune categorie (L. 147/2013, art. 1, comma 48, lett. c), come under 36 e giovani coppie: fino al 100% del prezzo, per mutui fino a 250.000 €, senza impegnare la casa di nessuno. Chi può averlo lo spiega la guida al Fondo di garanzia prima casa.
• Una perizia più alta del prezzo. Alcune banche finanziano il 90-95% del prezzo restando entro l'80% della perizia, di solito con uno spread più alto; altre usano sempre il minore fra i due.
• Un garante. Serve a far tornare i conti sul reddito: nelle politiche di credito che vediamo, il garante da solo non fa superare l'80%.

Alcuni casi particolari

• La casa dei genitori ha ancora un mutuo. Per le istruzioni della Banca d'Italia si può, ma «all'importo del nuovo finanziamento deve essere aggiunto il capitale residuo del finanziamento precedente». Nella prassi è più difficile: almeno una banca vuole l'immobile in più libero da ipoteche, un'altra valuta caso per caso le case dei genitori.
• Vuoi vendere la casa che hai. Se la banca accetta, la dai in garanzia con la nuova e, quando la vendi, la liberi versando quanto basta a riportare il debito entro l'80% del valore della nuova. Se l'avevi comprata con le agevolazioni prima casa, per averle anche sulla nuova devi venderla entro due anni: se non ci riesci, perdi le agevolazioni sulla nuova e paghi la differenza d'imposta con gli interessi e una sanzione del 30%. Se la vendita è vicina, c'è il mutuo ponte.
• Il genitore muore prima della liberazione. L'ipoteca segue la casa: gli eredi la ricevono con il vincolo, senza diventare debitori del mutuo. Se aveva firmato anche una fideiussione, quell'impegno entra nell'eredità: ogni erede ne risponde per la sua quota (art. 754 c.c.), e chi accetta con beneficio d'inventario solo fino al valore di quello che riceve (art. 490 c.c.).
• La casa è in comproprietà: dei due genitori, o per esempio fra fratelli. Per ipotecarla tutta devono firmare tutti i comproprietari (art. 1108 c.c.); l'ipoteca data da uno solo sulla sua quota vale solo su ciò che gli toccherà nella divisione (art. 2825 c.c.). Se la casa è in comunione dei beni fra i coniugi, serve comunque la firma di entrambi (art. 180 c.c.). Se una quota è tua, in comproprietà con persone diverse dal coniuge (per esempio i fratelli), e non l'avevi comprata con le agevolazioni, per l'Agenzia delle Entrate le agevolazioni prima casa ti spettano anche nello stesso comune; se la condividi con il coniuge, valgono le stesse regole di una casa tutta tua. Il Fondo Consap invece resta chiuso, salvo che la quota sia ereditata e la casa sia data in uso gratuito a genitori o fratelli.
• L'altra casa è in nuda proprietà. L'ipoteca sulla nuda proprietà si estende alla piena proprietà quando l'usufrutto finisce (art. 2814 c.c.), ma l'usufrutto si ipoteca a parte (art. 2810 c.c.): per avere in garanzia la casa intera serve anche la firma dell'usufruttuario. Se la nuda proprietà è tua e non l'avevi comprata con le agevolazioni, le agevolazioni prima casa ti spettano anche nello stesso comune; per il Fondo Consap invece conta come proprietà, salvo che venga da un'eredità e l'usufrutto sia di genitori o fratelli. Il caso del genitore usufruttuario è nella guida alla nuda proprietà con il mutuo.
• L'altra casa è in un altro comune o all'estero. In Italia l'ipoteca si iscrive nei registri immobiliari del luogo dove sta la casa (art. 2827 c.c.); nelle politiche che vediamo almeno una banca, come casa in più da ipotecare, accetta di norma solo immobili nei capoluoghi di provincia. Una casa all'estero segue la legge del Paese dove si trova (art. 51 L. 218/1995): se è tua, ti chiude il Fondo Consap («anche all'estero»), ma non le agevolazioni prima casa, che per la guida dell'Agenzia delle Entrate guardano le case nello stesso comune e quelle comprate con le agevolazioni «su tutto il territorio nazionale».

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