Si può comprare casa a rate senza mutuo?

Risposta rapida

Sì: con la vendita con riserva di proprietà paghi la casa a rate direttamente al venditore, senza banca, ci entri subito e diventi proprietario con l'ultima rata. È un contratto del codice civile (artt. 1523-1526), si firma dal notaio e le imposte si pagano tutte all'atto. Serve però un venditore d'accordo: anticipo, durata e interessi li decidete voi due.

Prima di cercarlo, controlla se un mutuo la banca te lo darebbe: la simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti quanto puoi chiedere e quale rata regge il tuo reddito. Se vuoi abitare la casa e decidere dopo se comprarla, c'è il rent to buy.

Come funziona la vendita con riserva di proprietà?

È una compravendita vera, con una clausola in più: il venditore resta proprietario finché non hai pagato tutto. L'art. 1523 del codice civile dice che il compratore «acquista la proprietà della cosa col pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna».

Il codice non fissa né il numero delle rate né una durata massima. Nel contratto vanno scritti prezzo, anticipo, importo e scadenze delle rate, gli interessi se il venditore li chiede (sopra il tasso legale sono dovuti solo se scritti: art. 1284 c.c.), che cosa succede se salti una rata e chi paga l'assicurazione della casa. Dopo l'ultima rata conviene un atto dal notaio in cui il venditore dichiara di aver ricevuto tutto: fa risultare anche nei registri immobiliari che la casa è tua.

Strumento

Quanto puoi chiedere alla banca?

Una stima in dieci secondi con la regola che usano le banche: la rata non supera il 33% dello stipendio netto.

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Rate al venditore o mutuo: quanto paghi al mese?

Dipende soprattutto dalla durata. Prendiamo una casa da 150.000 €: dai 30.000 € all'atto e restano 120.000 €. Per il venditore ipotizziamo 10 anni, senza interessi o al tasso di un mutuo fisso a 10 anni; per il mutuo, i tassi fissi stimati di oggi (IRS della durata più uno spread medio dello 0,30%, rilevazione del 29 ottobre 2026). Imposte e spese sono escluse in tutte le righe.

Senza interessi il piano con il venditore costa meno, ma dura meno: la rata supera di 386 € quella di un mutuo a 25 anni, e per tenerla entro il 33% del netto, la soglia di prassi delle banche (il 30% è quella prudenziale), servono 3.030 € al mese. La vendita a rate aiuta poco, quindi, chi il mutuo non lo ottiene per lo stipendio basso: può servire a chi ha un reddito che molte banche non considerano ancora stabile, come un contratto a termine o una partita IVA recente.

Cosa succede se non paghi una rata?

Una rata saltata non basta per perdere la casa. L'art. 1525 c.c. è netto: «Nonostante patto contrario, il mancato pagamento di una sola rata, che non superi l'ottava parte del prezzo, non dà luogo alla risoluzione del contratto». Su 150.000 € l'ottavo vale 18.750 €: una rata da 1.000 € ci sta dentro, e il venditore non può nemmeno pretendere subito le rate future.

Con due rate non pagate, o con una sola più alta di un ottavo del prezzo, la protezione non vale più: il venditore può chiedere al giudice di sciogliere il contratto, se l'inadempimento non è di scarsa importanza (art. 1455 c.c.), o dichiararlo sciolto lui, se nel contratto c'è la clausola risolutiva espressa (art. 1456 c.c.). Oppure può tenere in piedi il contratto e chiederti di pagare, anche davanti al giudice: fra adempimento e risoluzione sceglie lui (art. 1453 c.c.). Se però ha già chiesto la risoluzione, da quel giorno pagare non salva più il contratto (stesso articolo, terzo comma).

Poi si fanno i conti, e la legge protegge chi compra: per l'art. 1526 c.c. il venditore «deve restituire le rate riscosse, salvo il diritto a un equo compenso per l'uso della cosa, oltre al risarcimento del danno», e tu gli ridai la casa. Se il contratto gli lascia le rate pagate, «il giudice, secondo le circostanze, può ridurre l'indennità convenuta». Nel rent to buy, invece, se non paghi il proprietario tiene tutti i canoni, salvo patti diversi (art. 23, comma 5, D.L. 133/2014).

Notaio, trascrizione e rischi: come ti proteggi?

La vendita di una casa va fatta per iscritto, altrimenti è nulla (art. 1350 c.c.), e una scrittura fra voi due non basta: nei registri immobiliari si trascrive solo un atto pubblico o una scrittura con le firme autenticate (art. 2657 c.c.), quindi serve il notaio. È la trascrizione a proteggerti: per l'art. 2644 c.c. una seconda vendita o un'ipoteca contro il venditore, trascritte o iscritte dopo la trascrizione della tua vendita, non hanno effetto contro di te. Quelle iscritte prima restano, e il notaio le controlla prima dell'atto.

Dalla consegna i rischi sono tuoi: se un incendio danneggia la casa, le rate restano dovute anche se non sei ancora proprietario. Conviene un'assicurazione, scritta nel contratto, e ogni rata va pagata con un bonifico, così ne hai la prova.

Cosa dice il codice civile sulla vendita con riserva di proprietà?

La vendita con riserva di proprietà, detta anche con patto di riservato dominio, è regolata dal codice civile in quattro articoli, dal 1523 al 1526. Il codice li mette nella parte sulla vendita di cose mobili, come auto, macchinari o arredi, ma questa vendita si usa anche per le case: le decisioni su imposte, IMU e 730 citate in questa pagina riguardano immobili. In tutti i casi chi vende resta proprietario fino all'ultima rata, e la proprietà gli fa da garanzia del prezzo.

Per i beni mobili conta l'art. 1524 c.c., che decide fra chi vende e i creditori di chi compra: la riserva «è opponibile ai creditori del compratore, solo se risulta da atto scritto avente data certa anteriore al pignoramento». Se quei creditori pignorano il bene, il venditore può far valere che è ancora suo solo con un contratto scritto che abbia una data certa precedente, per esempio perché registrato o con le firme autenticate (art. 2704 c.c.). Per le macchine il patto si può anche trascrivere in un registro della cancelleria del tribunale: così la riserva vale pure contro un terzo che la compra, se la macchina si trova ancora nel luogo della trascrizione. Per i beni iscritti in pubblici registri, come le auto, valgono le regole di quei registri.

Per una casa, invece, l'art. 1524 non si applica. Lo ha detto la Cassazione in una causa su un capannone in leasing, spiegando che un bene mobile si può vendere con riserva anche a voce: per questo serve lo scritto contro i creditori di chi compra. La norma vale quindi «per lettera e per ratio normativa, ai soli beni mobili» (ord. n. 14212 del 5 maggio 2022). La vendita di una casa va comunque fatta per iscritto e, per trascriverla, dal notaio: verso i terzi conta la trascrizione nei registri immobiliari, quella vista sopra.

Se chi compra è un'impresa e finisce in liquidazione giudiziale, il curatore può subentrare nel contratto, con l'autorizzazione del comitato dei creditori. Se invece se ne scioglie, il venditore restituisce le rate incassate, tenendo un equo compenso per l'uso (art. 178 del Codice della crisi). Se chi compra è un privato e finisce nella liquidazione controllata del sovraindebitato, l'esecuzione del contratto resta sospesa finché il liquidatore decide se subentrare o sciogliersene (art. 270, comma 6, del Codice della crisi).

L'ultimo comma dell'art. 1526 c.c. tocca un contratto vicino. Le regole sulla risoluzione, con le rate restituite meno l'equo compenso, valgono anche quando il contratto è scritto come un affitto ma stabilisce che alla fine la proprietà passi a chi paga, «per effetto del pagamento dei canoni pattuiti». Nel rent to buy, che confrontiamo più sotto, il passaggio non è automatico: chi abita la casa ha il diritto di comprarla entro un termine e, se lo fa, paga il resto del prezzo (art. 23 D.L. 133/2014).

Quali imposte paghi, e quando?

Tutte all'atto, come in una vendita normale, anche se la proprietà passerà con l'ultima rata. Per l'imposta di registro le vendite con riserva di proprietà non contano come atti sottoposti a condizione sospensiva (art. 27, comma 3, D.P.R. 131/1986; dal 2027 art. 31 del D.Lgs. 123/2025): l'imposta proporzionale si paga subito. La Cassazione lo ha ripetuto nel 2025: «la vendita con riserva di proprietà è, di per sé, equiparata alla vendita ordinaria ai fini dell'imposta di registro» (ord. n. 5068 del 26 febbraio 2025).

Da un privato paghi il registro del 9%, o del 2% con i requisiti prima casa dichiarati nell'atto, comunque almeno 1.000 €, più 50 € di imposta ipotecaria e 50 € di catastale; da un'impresa con IVA, l'IVA (di solito al 10%, al 4% per la prima casa) e tre imposte fisse da 200 € (guida dell'Agenzia delle Entrate). Anche per l'IVA è una cessione fatta alla firma (artt. 2 e 6 del D.P.R. 633/1972). Quando si paga l'IVA e quando il registro lo spieghiamo in IVA o imposta di registro.

Le rate al venditore non danno la detrazione del 19%: l'art. 15 del TUIR la riconosce sugli interessi dei mutui garantiti da ipoteca, e un piano di rate con chi vende non è un mutuo.

Perché il venditore può dire di no?

Perché si prende i rischi che di solito si prende una banca, con meno strumenti per difendersi:

• incassa in anni, mentre i soldi magari gli servono subito, per un'altra casa o per chiudere il suo mutuo;
• non si riprende la casa da solo: una rata fino a un ottavo del prezzo non basta, e negli altri casi gli serve il giudice o la clausola risolutiva espressa;
• se il contratto si scioglie, restituisce le rate, tenendo l'equo compenso e il risarcimento, e il giudice può ridurre la penale scritta nel contratto.

Lo convincono più facilmente un anticipo alto, una durata breve, interessi scritti e la clausola risolutiva espressa, oppure la vendita con pagamento dilazionato, che gli dà un'ipoteca sulla casa.

Le altre strade: pagamento dilazionato, rent to buy e leasing

Con il pagamento dilazionato la casa è tua dall'atto e il prezzo lo paghi dopo. Il venditore è protetto dall'ipoteca legale, che il conservatore iscrive d'ufficio quando trascrive la vendita, salvo che il prezzo risulti pagato o che lui vi rinunci (art. 2834 c.c.). Nel rent to buy comprare è un diritto, non un obbligo: quando conviene è in affitto con riscatto o mutuo. Nel leasing abitativo la casa la compra un finanziatore: per la L. 208/2015, comma 76, «la banca o l'intermediario finanziario» la acquista su tua indicazione e te la concede in uso.

Quando puoi affiancare un mutuo più avanti?

Quando il motivo del no è passato: il contratto diventato a tempo indeterminato, gli anni di partita IVA che mancavano, una segnalazione cancellata. Nel nostro esempio, dopo 3 anni di rate senza interessi hai versato 66.000 € con l'anticipo e ne restano 84.000, il 56% del prezzo: un mutuo fisso a 25 anni li copre con circa 430 € al mese ai tassi di oggi, contro i 1.000 € al venditore, ma con circa 44.876 € di interessi.

Va organizzato bene. La banca di solito vuole un'ipoteca di primo grado, e su una casa non ancora tua l'ipoteca si iscrive validamente «solo quando la cosa è acquistata dal concedente» (art. 2822 c.c.): per questo conviene fare mutuo, saldo al venditore e passaggio di proprietà nello stesso atto. Alcune banche non finanziano le compravendite con pagamento dilazionato o legate a un rent to buy: chiedilo prima di firmare con il venditore. Chiedi anche al CAF della detrazione degli interessi: l'art. 15 del TUIR vuole l'acquisto «nell'anno precedente o successivo alla data della stipulazione del contratto di mutuo», e con la riserva di proprietà non dice se conta la firma o l'ultima rata.

Se il problema è solo l'anticipo, guarda prima il mutuo al 100%: per alcune categorie, come gli under 36 e le giovani coppie, la garanzia del Fondo Consap permette alla banca di finanziare fino al 100% del prezzo, ma decide la banca. Gli altri motivi di un no sono nella guida al mutuo rifiutato.

Alcuni casi particolari

• Sulla casa c'è ancora il mutuo del venditore. Con le rate i soldi per estinguerlo non arrivano all'atto, e l'ipoteca della sua banca resterebbe sulla casa: se lui smette di pagare, la banca può farla vendere anche se tu paghi le rate (art. 2808 c.c.). Fatti dire dal notaio come e quando l'ipoteca verrà cancellata (vedi casa con il mutuo del venditore).
• Il venditore aveva comprato con le agevolazioni prima casa da meno di cinque anni. Per l'imposta di registro vende il giorno dell'atto, non all'ultima rata: per non perderle deve comprarne un'altra da abitare entro un anno da quel giorno. Lo dicono l'Agenzia delle Entrate (risposta n. 409 del 2020) e la Cassazione nell'ordinanza 5068 del 2025.
• Compri da un costruttore. L'IVA si paga tutta all'atto se la casa è già finita. Se non lo è, il costruttore deve darti una fideiussione per quello che paghi prima di diventare proprietario: senza, il contratto è nullo, ma solo tu puoi farlo valere (art. 2 del D.Lgs. 122/2005). Se l'impresa finisce in liquidazione giudiziale il contratto va avanti: «L'apertura della liquidazione giudiziale nei confronti del venditore non è causa di scioglimento del contratto» (art. 178 del Codice della crisi).
• Chi paga l'IMU e chi dichiara la casa fino all'ultima rata. Il venditore, che resta proprietario anche se in casa abiti tu: l'IMU la deve chi è proprietario (art. 1, comma 743, L. 160/2019), e la sezione tributaria della Cassazione lo ha applicato a una vendita con riserva di proprietà per l'IMU del 2014, quando la regola era la stessa (sentenza n. 22513 del 2024). Chi la sostiene davvero, scrivetelo nel contratto: l'accordo vale solo fra voi, come per l'IMU fra compromesso e rogito. Anche nel 730, fino all'ultima rata, la casa la dichiara il venditore, nel quadro dei fabbricati (Agenzia delle Entrate, risposta n. 296 del 2019).