Salva-Casa e Mutuabilità: le novità 2026
Il mercato dei mutui nel 2026 risente della piena operatività del Salva-Casa (D.L. 69/2024, convertito dalla L. 105/2024). Fino a poco tempo fa, molte piccole irregolarità rendevano la perizia del mutuo un terno al lotto.
Oggi, la normativa non mira a premiare gli speculatori, ma a sbloccare la commerciabilità di appartamenti con difformità interne, balconi leggermente diversi o cambi d'uso storici. Per chi chiede un mutuo, questo significa certezza del diritto: se l'irregolarità è sanabile con le nuove procedure semplificate, la banca ha meno ragioni tecniche per rifiutare il finanziamento.
Nuove tolleranze 2%-6%: quando la difformità non conta
L'art. 34-bis del Testo unico dell'edilizia è il miglior amico di chi compra casa. Se una difformità rientra nelle tolleranze costruttive, per la legge non è una violazione edilizia (art. 34-bis c. 1).
Attenzione però alla data: la regola generale del comma 1 fissa la tolleranza al 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo, uguale per tutti. Le percentuali più generose sono quelle del comma 1-bis e valgono solo per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024:
- 6% per unità inferiori a 60 mq (tipico dei monolocali/bilocali);
- 5% per unità tra 60 e 100 mq (la fascia più comune);
- 4% per unità tra 100 e 300 mq;
- 3% per unità tra 300 e 500 mq;
- 2% per grandi immobili oltre i 500 mq.
Esempio pratico: in un appartamento di 80 mq, una differenza di 4 mq (il 5%) rispetto al titolo, fatta entro il 24 maggio 2024, rientra nella tolleranza e non è una violazione edilizia.
Doppia Conformità vs Semplificata (Art. 36-bis)
La vera rivoluzione per le conformità urbanistiche è il superamento della "doppia conformità" per le parziali difformità.
- Regime Precedente: L'abuso doveva rispettare le leggi sia del momento in cui era stato fatto, sia di quello della richiesta di sanatoria. Spesso impossibile.
- Regime 2026 (Art. 36-bis): Basta dimostrare che l'opera rispetti la normativa urbanistica attuale e quella edilizia dell'epoca in cui è stata realizzata. L'ordine non è invertibile: l'art. 36-bis del Testo unico dell'edilizia ammette la sanatoria «se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione».
Questa asimmetria permette di regolarizzare situazioni che prima bloccavano il mutuo per anni, come chiusure di nicchie o spostamenti di aperture esterne fatti in difformità dal titolo edilizio. Una veranda aggiunta dopo, senza alcun titolo, che crea volume è un caso diverso: di solito serve la doppia conformità piena dell'art. 36, e la strada va valutata con un tecnico.
Stato Legittimo Semplificato e Perizia
Il perito della banca oggi non deve più ricostruire la storia dell'immobile fino al 1967 o alla licenza edilizia originaria se sono intervenuti titoli successivi. Il Salva-Casa ha stabilito che lo stato legittimo è quello risultante dall'ultimo titolo abilitativo che ha interessato l'intero immobile (o l'unità), a patto che l'amministrazione abbia verificato la legittimità delle opere precedenti.
Questo riduce i tempi di istruttoria e il rischio che un errore burocratico del 1970 impedisca a te di ottenere un mutuo nel 2026.
Cambio Destinazione d'Uso e Mutuo Ufficio
Vuoi comprare un ufficio (A/10) per andarci a vivere come abitazione (A/3)? Ufficio e casa stanno in due categorie funzionali diverse (art. 23-ter c. 1 T.U.E.). Dopo il Salva-Casa il mutamento di destinazione d'uso senza opere di una singola unità fra queste categorie è ammesso nelle zone A, B e C, alle condizioni che il Comune può fissare (c. 1-ter). Restano da rispettare le norme di settore, come quelle igienico-sanitarie. Per le unità al piano terra («primo piano fuori terra») o seminterrate decide invece la legge regionale (c. 1-quater).
Senza opere, il cambio d'uso si fa con la SCIA (c. 1-quinquies). Se la legge regionale lo prevede, si pagano gli oneri di urbanizzazione secondaria (c. 1-quater). Se e come concedere un mutuo per acquisto ufficio con cambio uso lo decide la banca con la sua perizia: chiedilo prima di firmare la proposta.
Come ragionano le banche
Nessuna legge dice alla banca come trattare una difformità sanabile: decidono la sua perizia e le sue regole interne. Di solito contano tre cose:
- Valore: se la sanatoria non è conclusa, il perito può tenere conto di quanto costa completarla.
- Erogazione: la banca può chiedere che la pratica in sanatoria sia presentata, o conclusa, prima del rogito.
- Documenti: può chiedere una relazione tecnica che descriva lo stato legittimo dell'immobile.
Sanatoria SCIA: Tempi e Costi nel 2026
Se l'abuso non rientra nelle tolleranze, devi procedere con l'accertamento di conformità (SCIA in sanatoria). Ecco cosa aspettarsi:
| Procedura | Costo Sanzione (Oblazione) | Tempi Amministrativi |
|---|---|---|
| Tolleranza (Art. 34-bis) | 0 € | Immediato (Asseverazione tecnico) |
| CILA tardiva (Art. 6-bis DPR 380/2001) | Sanzione pecuniaria di 1.000 €, ridotta di due terzi (333,33 €) se la CILA è presentata spontaneamente quando i lavori sono in corso | Presentazione contestuale |
| SCIA in sanatoria Art. 36-bis DPR 380/2001 | Opere da permesso: il doppio del contributo di costruzione, più il 20% per le difformità parziali e le variazioni essenziali (niente 20% con la doppia conformità). Opere da SCIA: il doppio dell'aumento di valore venale stimato dall'Agenzia delle Entrate, da 1.032 a 10.328 € nei casi dell'art. 37, da 516 a 5.164 € se l'opera era conforme in entrambi i momenti (art. 36-bis c. 5). | 30 giorni per i controlli del Comune (art. 36-bis c. 6, che rinvia all'art. 19 c. 6-bis L. 241/1990); per il permesso in sanatoria 45 giorni, poi la richiesta si intende accolta |
Come tutelarsi: Clausola Sospensiva
Nonostante le semplificazioni, non rischiare. Quando firmi la proposta d'acquisto, inserisci sempre una clausola sospensiva mutuo e una specifica per la regolarizzazione tecnica.
Puoi approfondire come scrivere correttamente la clausola sospensiva nella nostra guida dedicata. In sintesi, conviene che la proposta resti senza effetti se il mutuo non arriva o se un tecnico non conferma la sanabilità entro la data del rogito.
La clausola ti tutela se il mutuo salta; per non firmare la proposta al buio, guarda prima con la simulazione gratuita di GoMutuo quanto puoi chiedere e con che rata.
In sintesi: il mutuo è a rischio?
Con il Salva-Casa più abusi minori si possono regolarizzare, e la banca ha meno ragioni per rifiutare il mutuo. La chiave è la trasparenza: comunica subito al tuo consulente mutui o alla banca la presenza di difformità, così da istruire la pratica correttamente con il supporto di un tecnico abilitato.
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