Salva-Casa e Mutuabilità: le novità 2026
Il mercato dei mutui nel 2026 è profondamente influenzato dalla piena operatività della Legge 105/2024 (Salva-Casa). Fino a poco tempo fa, circa il 70% degli immobili italiani presentava piccole irregolarità che rendevano la perizia del mutuo un terno al lotto.
Oggi, la normativa non mira a premiare gli speculatori, ma a sbloccare la commerciabilità di appartamenti con difformità interne, balconi leggermente diversi o cambi d'uso storici. Per chi chiede un mutuo, questo significa certezza del diritto: se l'irregolarità è sanabile tramite le nuove procedure semplificate, la banca non ha motivi tecnici per rifiutare il finanziamento.
Nuove Tolleranze 2%-6%: quando il mutuo è sicuro
L'Art. 34-bis del T.U.E. è il miglior amico di chi compra casa. Se una difformità rientra nelle tolleranze costruttive, per la legge l'abuso semplicemente non esiste. Il perito della banca, verificata la percentuale, chiude la pratica con esito positivo senza richiedere correzioni.
Le soglie valide per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 sono:
- 6% per unità inferiori a 60 mq (tipico dei monolocali/bilocali);
- 5% per unità tra 60 e 100 mq (la fascia più comune);
- 4% per unità tra 100 e 300 mq;
- 3% per unità tra 300 e 500 mq;
- 2% per grandi immobili oltre i 500 mq.
Esempio pratico: Se compri un appartamento di 80 mq e scopri che una parete è spostata di 10 cm, aumentando la superficie di 4 mq (5%), sei perfettamente in regola. La banca non ti chiederà di abbattere nulla.
Doppia Conformità vs Semplificata (Art. 36-bis)
La vera rivoluzione per le conformità urbanistiche è il superamento della "doppia conformità" per le parziali difformità.
- Regime Precedente: L'abuso doveva rispettare le leggi sia del momento in cui era stato fatto, sia di quello della richiesta di sanatoria. Spesso impossibile.
- Regime 2026 (Art. 36-bis): Basta dimostrare che l'opera rispetti la normativa urbanistica attuale e quella edilizia dell'epoca in cui è stata realizzata (o viceversa).
Questa asimmetria permette di regolarizzare situazioni che prima bloccavano il mutuo per anni, come verande, chiusure di nicchie o spostamenti di aperture esterne non autorizzati.
Stato Legittimo Semplificato e Perizia
Il perito della banca oggi non deve più ricostruire la storia dell'immobile fino al 1967 o alla licenza edilizia originaria se sono intervenuti titoli successivi. Il Salva-Casa ha stabilito che lo stato legittimo è quello risultante dall'ultimo titolo abilitativo che ha interessato l'intero immobile (o l'unità), a patto che l'amministrazione abbia verificato la legittimità delle opere precedenti.
Questo riduce i tempi di istruttoria e il rischio che un errore burocratico del 1970 impedisca a te di ottenere un mutuo nel 2026.
Cambio Destinazione d'Uso e Mutuo Ufficio
Vuoi comprare un ufficio (A/10) per andarci a vivere come abitazione (A/3)? Grazie al Salva-Casa, il mutamento di destinazione d'uso senza opere all'interno della stessa categoria funzionale è sempre ammesso.
Le banche sono ora più propense a concedere un mutuo per acquisto ufficio con cambio uso poiché la procedura amministrativa è certa e rapida. Molti istituti erogano il mutuo direttamente come "acquisto abitazione" se il tecnico assevera che il cambio d'uso è realizzabile con una semplice SCIA.
Prassi Banche e Circolari ABI 2025
L'ABI (Associazione Bancaria Italiana) ha aggiornato le sue "Linee Guida per la Valutazione degli Immobili" tra la fine del 2024 e l'inizio del 2025. Le banche italiane (Intesa, UniCredit, BPER, Banco BPM) hanno recepito queste indicazioni:
- Valorizzazione: L'immobile viene valutato al valore di mercato attuale, decurtando solo i costi certi della sanatoria se non ancora completata.
- Erogazione condizionata: La banca può emettere la delibera definitiva, ma il notaio potrà stipulare solo dopo il deposito della SCIA in sanatoria e il pagamento dell'oblazione (sanzione).
- RTI Obbligatoria: Quasi tutte le banche ora pretendono una Relazione Tecnica Integrativa (RTI) che certifichi lo stato legittimo secondo le nuove regole.
Sanatoria SCIA: Tempi e Costi nel 2026
Se l'abuso non rientra nelle tolleranze, devi procedere con l'accertamento di conformità (SCIA in sanatoria). Ecco cosa aspettarsi:
| Procedura | Costo Sanzione (Oblazione) | Tempi Amministrativi |
|---|---|---|
| Tolleranza (Art. 34-bis) | 0 € | Immediato (Asseverazione tecnico) |
| CILA tardiva per interventi liberi (Art. 6-bis DPR 380/2001) | Sanzione pecuniaria 333 € (verificare con Comune) | Presentazione contestuale |
| SCIA in sanatoria Art. 36-bis DPR 380/2001 | Oblazione da 1.032 € a 30.984 € (art. 36-bis c.5, calcolata dal tecnico comunale) | 45 giorni (silenzio-assenso ex art. 36-bis c.4) |
Come tutelarsi: Clausola Sospensiva
Nonostante le semplificazioni, non rischiare. Quando firmi la proposta d'acquisto, inserisci sempre una clausola sospensiva mutuo e una specifica per la regolarizzazione tecnica.
Puoi approfondire come scrivere correttamente la clausola sospensiva nella nostra guida dedicata. In sintesi, il contratto deve essere valido solo se il perito conferma la sanabilità dell'immobile entro i tempi previsti per il rogito.
Domande Frequenti (FAQ)
In sintesi: il mutuo è a rischio?
Con il Salva-Casa 2026, il rischio di vedersi rifiutare il mutuo per abusi minori è drasticamente ridotto. La chiave è la trasparenza: comunica subito al tuo consulente mutui o alla banca la presenza di difformità, così da istruire la pratica correttamente con il supporto di un tecnico abilitato.
