Conformità catastale: cos'è in 30 secondi
La conformità catastale è la corrispondenza tra lo stato di fatto di un immobile e i dati depositati al Catasto: planimetria, categoria, classe, rendita, intestatario. Dal 1° luglio 2010, per effetto dell'art. 19 comma 14 del D.L. 78/2010 (convertito nella Legge 122/2010), il venditore deve dichiararla in atto notarile — pena la nullità del rogito.
In pratica: se la planimetria che risulta all'Agenzia delle Entrate non coincide con lo stato reale della casa (muri spostati, bagno aggiunto, soppalco costruito, cambio d'uso), l'immobile non è vendibile finché non si aggiorna il Catasto con una pratica DOCFA. Costo tipico dell'operazione: 370-870 € tutto incluso, di cui 70 € di tributo Agenzia delle Entrate e il resto di parcella tecnica.
L'obbligo di legge e la sanzione della nullità
L'articolo 19 comma 14 del D.L. 78/2010 ha introdotto nell'ordinamento italiano una regola precisa: negli atti di trasferimento, costituzione o scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati urbani, il proprietario deve dichiarare — o allegare un'attestazione firmata da un tecnico abilitato — che:
- i dati catastali (foglio, particella, subalterno) sono conformi allo stato di fatto;
- la planimetria depositata al Catasto è conforme allo stato di fatto.
La modifica si innesta nell'art. 29, comma 1-bis della Legge 52/1985 (Legge sull'automazione delle conservatorie immobiliari), che oggi subordina la ricevibilità dell'atto alla presenza della dichiarazione di conformità. La stessa norma sanziona l'omissione con la nullità dell'atto: qualunque interessato può chiedere in giudizio di dichiararlo nullo, con effetti retroattivi. Il notaio che stipulasse un rogito privo della dichiarazione ne risponderebbe disciplinarmente e civilmente, per cui in pratica non firma finché la conformità non è verificata e dichiarata.
Fonti: Circolare Agenzia del Territorio n. 2/2010 e Circolare n. 3/2010 — prime indicazioni operative sull'art. 19 c. 14.
Quando serve e quali immobili copre
L'obbligo di conformità catastale si applica a tutti i fabbricati urbani iscritti al Catasto edilizio urbano con planimetria depositata. In sintesi:
| Tipologia | Obbligo di conformità | Note |
|---|---|---|
| Abitazione (A/2, A/3, A/4, A/7) | Sì | Il caso più frequente |
| Box, cantina, posto auto coperto (C/6, C/2) | Sì | Se dotati di planimetria depositata in Catasto |
| A/10 — Uffici e studi privati | Sì | Anche per locazioni ultra-novennali |
| C/1 — Negozi e botteghe | Sì | Attenzione al cambio di destinazione d'uso |
| Terreni agricoli / edificabili | No | Catasto terreni non richiede planimetria |
| Beni comuni non censibili (androni, scale) | No | Non hanno rendita autonoma |
| Immobili in corso di costruzione (F/3, F/4) | No | Nessuna planimetria fino ad ultimazione |
La dichiarazione è dovuta al momento del rogito notarile, ma è buona prassi verificarla già in fase di proposta d'acquisto — meglio ancora prima di versare la caparra confirmatoria, per non ritrovarsi bloccati al rogito.
Conformità catastale vs conformità urbanistica
Sono due controlli diversi, fatti da autorità diverse, su banche dati diverse. Confonderli è l'errore più frequente nelle compravendite:
| Aspetto | Conformità catastale | Conformità urbanistica |
|---|---|---|
| Ente di riferimento | Agenzia delle Entrate (Catasto) | Comune (Ufficio Tecnico) |
| Cosa verifica | Corrispondenza planimetria-realtà | Regolarità permessi edilizi (permesso, SCIA, CILA) |
| Norma di riferimento | Art. 19 c. 14 D.L. 78/2010 → art. 29 c. 1-bis L. 52/1985 | D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) |
| Sanzione in atto | Nullità del rogito | Nullità solo per abusi gravi non sanabili |
| Come si sana | Variazione DOCFA (70 € tributo + parcella) | Sanatoria edilizia (oblazione + parcella, variabile) |
Attenzione: la conformità catastale noncertifica la regolarità urbanistica. Un immobile può avere planimetria aggiornata (perché il tecnico ha inserito il bagno costruito senza permesso) ma essere abusivo. Serve sempre anche il controllo urbanistico — di solito richiesto in modo esplicito nel preliminare come "dichiarazione di conformità urbanistica ed edilizia".
Come si verifica la conformità (5 step)
- Recupero della planimetria catastale. Si scarica dall'area riservata Agenzia delle Entrate con SPID/CIE (gratis per i propri immobili) oppure la richiede il tecnico via SISTER. Attenzione alla differenza tra visura catastale (dati numerici: categoria, classe, rendita) e visura catastale con planimetria allegata: solo la seconda permette il confronto con lo stato di fatto. Costo tributo se richiesta per immobili di terzi: 1,35 € per unità.
- Sopralluogo del tecnico. Un geometra, architetto o ingegnere confronta la planimetria con lo stato reale: numero e posizione dei vani, superfici, altezze, destinazione d'uso di ogni ambiente.
- Confronto dei dati censuari. Si verifica anche che categoria (es. A/2 civile abitazione), classe (livello qualitativo) e rendita catastale siano coerenti con l'immobile attuale. Un cambio di categoria (da C/2 magazzino ad A/2 abitazione) richiede sempre DOCFA.
- Verifica intestazione. L'intestatario catastale non fa fede della proprietà (per quella serve la visura ipotecaria), ma se non coincide con il venditore va aggiornato con una voltura.
- Relazione di conformità. Il tecnico produce una relazione scritta che il venditore consegna al notaio: se tutto è conforme, il rogito si può fare; se emerge difformità, si programma la variazione DOCFA prima dell'atto.
Difformità: leggere, medie, gravi
Non tutte le difformità hanno lo stesso peso. La classificazione pratica seguita da tecnici e notai:
| Livello | Esempi | Impatto |
|---|---|---|
| Lieve | Piccoli spostamenti di tramezzi, ripostiglio non riportato | DOCFA di aggiornamento planimetrico, ~370 € |
| Media | Bagno o cucina spostati, cambio di destinazione di un vano, veranda chiusa | DOCFA con variazione di consistenza; rendita ricalcolata; 470-770 € |
| Grave | Cambio di categoria (C/2→A/2), aumento di superficie non autorizzato, soppalco abusivo | DOCFA + sanatoria urbanistica; se non sanabile, immobile non vendibile |
Le difformità lievi e medie sono spesso frutto di ristrutturazioni interne fatte con SCIA/CILA regolare ma non seguite dall'aggiornamento catastale — nel qual caso basta il DOCFA. Le gravi presuppongono anche un abuso edilizio e richiedono un percorso separato con il Comune.
Come si sana: la variazione DOCFA
La procedura per allineare i dati catastali si chiama DOCFA (DOcumenti CAtasto FAbbricati). È presentata telematicamente all'Agenzia delle Entrate da un tecnico abilitato e in genere si chiude in 7-30 giorni lavorativi, a seconda dell'ufficio provinciale di competenza.
Il tecnico deve produrre:
- nuova planimetria in scala 1:200 (o 1:100 per unità piccole);
- elenco subalterni aggiornato (il subalterno catastale identifica la singola unità immobiliare all'interno di una particella);
- relazione tecnica descrittiva della variazione;
- eventuali documenti urbanistici a corredo (SCIA, CILA, permesso di costruire).
Al termine, il Catasto emette la nuova rendita catastale aggiornata (che può salire o scendere) e la planimetria diventa consultabile in visura. Da quel momento la conformità è ripristinata e il rogito può procedere.
Quanto costa e chi paga
I costi si compongono di tributi Agenzia Entrate (importi fissi) e parcella tecnica (variabile per complessità e listino locale):
| Voce | Importo 2026 | Note |
|---|---|---|
| Tributo catastale DOCFA (tasse servizi ipotecari e catastali) | 70,00 € | Per ogni unità immobiliare oggetto di autonomo censimento — D.Lgs. 347/1990 |
| Voltura catastale (se serve aggiornare intestatario) | 55,00 € tributi + 16 € bollo | Tariffa Agenzia Entrate |
| Sopralluogo + relazione tecnica (senza DOCFA) | 150-350 € | Se l'immobile è già conforme |
| Parcella tecnico per DOCFA di variazione | 300-800 € | Dipende da complessità e area geografica |
Fonte tributi: Agenzia delle Entrate — Costi del servizio DOCFA (D.Lgs. 347/1990 e successive modifiche). I range di parcella professionale sono indicativi e non vincolanti: i tariffari di geometri, architetti e ingegneri sono stati liberalizzati (D.L. 1/2012, cd. "Decreto Liberalizzazioni") e variano significativamente per professionista e area geografica. Richiedere sempre più preventivi.
Chi paga. Per legge la dichiarazione di conformità spetta al venditore, quindi tutti i costi sono a suo carico. Nella prassi le parti possono negoziare uno sconto sul prezzo, ma la responsabilità dell'aggiornamento resta del proprietario che vende.
Conformità catastale e mutuo: cosa controlla la banca
Anche se la conformità catastale è un obbligo verso il notaio, la banca la controlla in perizia perché la difformità può ridurre il valore dell'immobile o rendere non erogabile il mutuo. Il perito confronta la planimetria depositata con lo stato reale e segnala eventuali disallineamenti nel report che invia all'istituto.
Cosa succede tipicamente:
- Difformità lieve/media: la banca subordina la delibera definitiva alla presentazione del DOCFA aggiornato prima del rogito. Nessun impatto sul valore.
- Difformità grave con impatto su superficie o categoria: il perito rivaluta l'immobile sulla base della configurazione autorizzata, ignorando le porzioni abusive. Il valore può scendere del 10-30%, con corrispondente riduzione dell'importo mutuabile (attenzione al LTV).
- Abuso non sanabile: la banca non eroga. L'immobile in molti casi non è nemmeno vendibile.
Vuoi capire quanto puoi ottenere di mutuo sull'immobile che stai valutando, prima di sostenere spese di perizia e verifiche tecniche? Fai una simulazione gratuita su GoMutuo in 2 minuti: confronti le offerte reali delle banche partner senza impegno e senza costi.
Errori tipici da evitare
- Confondere conformità catastale e urbanistica: la prima non salva dall'abuso edilizio. Chiedere sempre entrambe le dichiarazioni al venditore.
- Fidarsi della visura senza planimetria: la visura catastale mostra i dati numerici (categoria, rendita) ma non verifica la planimetria. Serve il download della planimetria e il confronto sul posto.
- Pagare la caparra prima della verifica: se emerge difformità grave dopo la caparra, si rischia contenzioso lungo. Meglio inserire nella proposta una condizione sospensiva di conformità catastale e urbanistica.
- Presumere che la vecchia dichiarazione basti: se il precedente rogito è del 2005, prima cioè della L. 122/2010, non c'è alcuna dichiarazione di conformità: va rifatta oggi.
- Programmare il rogito senza margine: se la DOCFA richiede fino a 30 giorni e serve modificare una SCIA, meglio non fissare il rogito a stretto giro. Timeline realistica per una difformità media: 6-8 settimane.
Questo articolo ha finalità informative e non costituisce consulenza legale, fiscale o tecnica. Per situazioni specifiche — soprattutto in presenza di difformità sospette o abusi edilizi — rivolgersi a un notaio e a un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) iscritto al relativo Ordine o Collegio.
