Il mutuo per nuda proprietà è un finanziamento ipotecario per acquistare un immobile su cui grava un diritto di usufrutto (di norma vitalizio a favore di un venditore anziano). Non tutte le banche lo concedono, la quota finanziata si calcola sul valore della sola nuda proprietà e la durata è calibrata sull'aspettativa di consolidamento della piena proprietà.
Il prezzo di acquisto è più basso del pieno possesso e dipende dall'età dell'usufruttuario. Con i coefficienti del D.M. MEF del 24 dicembre 2025, in vigore dal 1° gennaio 2026, per il fisco la nuda proprietà vale il 50% del pieno con un usufruttuario di 65 anni, il 60% a 70 e il 75% a 80. Nel 2026 è un'operazione di investimento a lungo termine, non un'alternativa alla prima casa.
Per fare il conto sul tuo caso inserisci il valore della casa e l'età dell'usufruttuario: il calcolatore applica la tabella in vigore e ti dà il valore della nuda proprietà per il fisco.
Strumento
Quanto valgono usufrutto e nuda proprietà?
Usufrutto a vita con un solo usufruttuario, con i coefficienti in vigore dal 1° gennaio 2026.
L'immobile intero, senza togliere l'usufrutto.
Anni compiuti alla data dell'atto (in una successione, al giorno del decesso): la tabella va da 0 a 99 anni; oltre, chiedi al notaio.
Usufrutto
€ 105.000
il 35% della piena proprietà
Nuda proprietà
€ 195.000
il 65% della piena proprietà
Età da 73 a 75 anni, coefficiente 14. Il conto: € 300.000 × 2,5% = € 7.500 di annualità, × 14 = € 105.000 di usufrutto; la nuda proprietà è il resto.
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Simula il tuo mutuoÈ il valore per le imposte (registro, successioni e donazioni), con la tabella del D.M. MEF del 24 dicembre 2025. Con più usufruttuari o un usufrutto a termine il conto cambia. Il prezzo di una vendita lo decidono le parti, e per il mutuo la banca fa stimare l'immobile dal suo perito.
Cos'è la nuda proprietà
La nuda proprietà è il diritto di proprietà su un immobile privato temporaneamente del diritto di godimento, che spetta all'usufruttuario. Quest'ultimo può abitare la casa, locarla e percepirne i frutti fino alla propria morte (usufrutto vitalizio) o fino a scadenza pattuita. Alla fine dell'usufrutto la piena proprietà si consolida automaticamente in capo al nudo proprietario, ex art. 1014 c.c.
Nel mercato italiano la nuda proprietà è tipicamente venduta da persone anziane (spesso 70-85 anni) che ottengono liquidità immediata mantenendo l'abitazione. Per l'acquirente è un investimento a lungo termine: con un usufruttuario fra 70 e 85 anni, per il fisco la nuda proprietà vale fra il 60% e l'80% del pieno.
Come funziona il mutuo su nuda proprietà
Il mutuo è un normale mutuo ipotecario con tre specificità:
- Base di calcolo: l'importo massimo si determina sul valore della nuda proprietà, non del pieno possesso.
- Ipoteca: viene iscritta sulla sola quota di nuda proprietà. In caso di insolvenza la banca può escutere solo quel diritto, non l'usufrutto.
- Durata: la banca calibra la scadenza sull'aspettativa di vita dell'usufruttuario e sull'età del mutuatario (tipicamente 20-25 anni max).
Per capire quanto si può chiedere in base al proprio reddito, consulta la guida quanto mutuo posso chiedere con il mio stipendio.
Requisiti e limiti bancari
- Quota finanziata: la decide la banca e si calcola sul valore della sola nuda proprietà; nelle politiche di credito che vediamo alcune banche la finanziano, con condizioni sull'usufruttuario, altre no.
- Età dell'usufruttuario: alcune banche fissano un'età minima, perché un usufruttuario troppo giovane rende l'operazione poco appetibile.
- Età del mutuatario a fine mutuo: ogni banca ha un suo limite, come nel mutuo standard.
- Reddito: il 30% del reddito netto è la soglia prudenziale per la rata e il 33% la prassi; il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca, di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto (vedi la lista documenti per la richiesta).
- Immobile: obbligatorio uso residenziale, categoria catastale A (esclusa A/10), classi energetiche più favorite ottengono spread ridotti.
- Perizia dedicata: la banca richiede una perizia che tenga conto della presenza dell'usufrutto (vedi perizia mutuo).
Come si calcola il valore della nuda proprietà
Il valore si determina applicando al valore di piena proprietà la percentuale di usufrutto legata all'età dell'usufruttuario, cioè il coefficiente della tabella moltiplicato per il 2,5%. Per il 2026 la tabella è quella del D.M. MEF del 24 dicembre 2025 (GU n. 302 del 31-12-2025), uguale a quella del 2024 e del 2025: il tasso legale del 2026 è l'1,60%, ma il comma 5-ter dell'art. 46 del D.P.R. 131/1986 dice che «non può essere assunto un saggio legale d'interesse inferiore al 2,5 per cento».
Percentuali di usufrutto e nuda proprietà per le età più comuni (tabella 2026); per un'età e un valore precisi c'è il calcolatore all'inizio della pagina:
- Età 61-63 anni → coefficiente 22: usufrutto 55% / nuda proprietà 45%
- Età 64-66 anni → coefficiente 20: usufrutto 50% / nuda proprietà 50%
- Età 67-69 anni → coefficiente 18: usufrutto 45% / nuda proprietà 55%
- Età 70-72 anni → coefficiente 16: usufrutto 40% / nuda proprietà 60%
- Età 73-75 anni → coefficiente 14: usufrutto 35% / nuda proprietà 65%
- Età 76-78 anni → coefficiente 12: usufrutto 30% / nuda proprietà 70%
- Età 79-82 anni → coefficiente 10: usufrutto 25% / nuda proprietà 75%
- Età 83-86 anni → coefficiente 8: usufrutto 20% / nuda proprietà 80%
- Età 87-92 anni → coefficiente 6: usufrutto 15% / nuda proprietà 85%
- Età 93-99 anni → coefficiente 4: usufrutto 10% / nuda proprietà 90%
La tabella completa, con tutte le età, è nella guida ai coefficienti di usufrutto e nuda proprietà 2026.
Quali banche concedono il mutuo su nuda proprietà
Nel 2026 l'offerta è limitata. Nelle politiche di credito che vediamo alcune banche finanziano l'acquisto della nuda proprietà, con condizioni sull'usufruttuario: per esempio un'età minima, oppure che intervenga all'atto come terzo datore d'ipoteca. Altre la escludono del tutto. Non facciamo nomi di banca senza un foglio informativo che lo confermi, e queste condizioni cambiano nel tempo: prima di firmare la proposta d'acquisto conviene farsi confermare per iscritto dalla banca che finanzia questo tipo di operazione (sulle banche di credito cooperativo vedi anche mutuo BCC).
Esempio pratico
Immobile in vendita a Milano, valore di piena proprietà 300.000 €, usufruttuaria di 75 anni.
- Fascia 73-75 anni, coefficiente 14: usufrutto 35%, nuda proprietà 65% → valore 195.000 €
- Prezzo pagato dall'acquirente, nell'ipotesi che coincida con quel valore: 195.000 €
- Mutuo: la banca lo calcola su 195.000 €, non su 300.000, e la quota la decide lei. Ipotesi: un mutuo di 100.000 €, con un anticipo di 95.000 €
- Durata 25 anni a tasso fisso, al TAN stimato di oggi del 3,66% (IRS a 25 anni più lo spread medio stimato, tassi rilevati il 25 ottobre 2026) → rata di circa 509 € al mese
- Imposte: registro del 9% se non hai i requisiti prima casa (2% se li hai), sul valore della nuda proprietà o, se compri da un privato e chiedi il prezzo-valore, sul suo valore catastale; imposta sostitutiva sul mutuo del 2% senza i requisiti prima casa (2.000 €), dello 0,25% se ci sono e li dichiari nell'atto (250 €). Notaio e perizia: chiedi i preventivi
I 100.000 € dell'esempio sono un'ipotesi: se un mutuo così è fattibile con il tuo reddito, e con che rata, te lo dice in 6 minuti la simulazione gratuita di GoMutuo.
Vantaggi e rischi
Vantaggi:
- Prezzo più basso del pieno valore: per il fisco la nuda proprietà vale il 60% del pieno a 70 anni e il 75% a 80.
- Nessuna imposta di successione al consolidamento (art. 1014 c.c.).
- IMU, utenze e manutenzione ordinaria a carico dell'usufruttuario.
- Interessi passivi detraibili al 19% (vedi detrazione interessi mutuo 730) solo se entro un anno dall'acquisto nella casa vivi tu o un tuo familiare: se ci vive un usufruttuario estraneo alla famiglia, la detrazione non spetta.
Rischi:
- Immobile non godibile né locabile fino a fine usufrutto.
- Deterioramento dell'immobile: la manutenzione straordinaria è a carico del nudo proprietario.
- Illiquidità: rivendita difficile prima del consolidamento.
- Rischio "usufruttuario longevo": se supera l'aspettativa di vita, l'investimento si allunga.
Alternative al mutuo su nuda proprietà
- Mutuo di liquidità garantito da immobile di proprietà, se serve capitale per acquistare in contanti.
- Mutuo seconda casa su un immobile a piena proprietà (LTV più alto, iter standard).
- Mutuo di sostituzione con liquidità se si ha già un mutuo in corso su un'altra casa.
- Acquisto in contanti con finanziamento parziale al momento del consolidamento della piena proprietà.
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