Risposta rapida
Dipende dalla gravità. Le difformità sostanziali (opere senza titolo o in contrasto con quello rilasciato) bloccano il mutuo e l'atto: l'art. 46 del Testo unico dell'edilizia dice che gli atti di trasferimento «sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria». Le difformità lievi o catastali si sanano prima del rogito con una pratica del tecnico.
Difformità lievi e sostanziali
| Tipo | Esempi | Effetto sul mutuo |
|---|---|---|
| Catastale | Planimetria non aggiornata | Si aggiorna, impatto minimo |
| Edilizia lieve | Tramezzi spostati internamente; scostamenti dentro le tolleranze costruttive | Regolarizzabile prima del rogito |
| Edilizia sostanziale | Volumi aggiunti senza titolo | Blocca mutuo e atto |
Perché la banca si ferma
L'immobile è la garanzia: se non è commerciabile, l'ipoteca perde valore. La difformità emerge in perizia e l'erogazione viene subordinata alla regolarizzazione. È anche uno dei motivi per cui la perizia può risultare più bassa del prezzo. In un condominio la perizia guarda anche l'edificio: come pesa sulla valutazione lo spiega un'altra guida.
Non ogni scostamento dal progetto è un abuso: l'art. 34-bis del Testo unico dell'edilizia prevede le tolleranze costruttive, per cui il mancato rispetto di altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta «non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo» (con percentuali più larghe, fino al 5 per cento, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 sulle unità più piccole). È il primo controllo che fa il tecnico.
Come verificare prima di firmare
- Chiedi al venditore i titoli edilizi e la planimetria catastale.
- Fai confrontare stato di fatto e titoli da un tecnico: vedi come si verifica la conformità catastale.
- Controlla anche la situazione ipotecaria.
- Inserisci nel preliminare l'obbligo di regolarizzazione a carico del venditore, con data certa.
Come si risolve
- Aggiornamento catastale: pratica rapida del tecnico.
- Sanatoria edilizia, cioè l'accertamento di conformità dell'art. 36 del D.P.R. 380/2001 (o dell'art. 36-bis per le difformità parziali): tempi comunali, costi e oneri variabili.
- Ripristino dello stato legittimo: rimozione dell'opera abusiva.
- Se nulla è praticabile, l'operazione si ferma: vedi cosa succede con il compromesso firmato. Nel frattempo tieni sotto controllo il budget con la simulazione GoMutuo.
Contenuto informativo di carattere generale, non consulenza legale né tecnica. La valutazione di una difformità richiede sempre un tecnico abilitato e la verifica dei titoli presso il Comune competente.
Ti è stata utile?
