Lo spread del mutuo è il margine commerciale applicato dalla banca sopra il tasso di riferimento (IRS per il fisso, Euribor per il variabile) e forma insieme a quello il TAN complessivo del mutuo. Formula: TAN = Indice di riferimento + Spread. Parte dallo scarto medio fra i tassi praticati e l'indice — che stimiamo in 0,30% sul fisso e 0,50% sul variabile — e cresce con LTV, durata e tipologia di immobile. È l'unica componente del TAN realmente negoziabile.
L'indice di riferimento non lo decide la banca. L'Euribor è amministrato dall'European Money Markets Institute; l'indice degli swap in euro da cui nasce l'IRS, l'ICE Swap Rate, da ICE Benchmark Administration. In un dato giorno l'indice è uguale per tutte le banche. Lo spread, invece, dipende dalla singola banca e dal singolo profilo cliente: è qui che si gioca la partita del risparmio.
Cos'è lo spread del mutuo
Il termine spread significa "margine" o "differenza". Nel mutuo indica quanto la banca aggiunge al costo puro del denaro (rappresentato dall'IRS per il fisso o dall'Euribor per il variabile) per remunerarsi. Comprende tre voci principali:
- Costo del rischio credito: probabilità che tu non rimborsi il mutuo.
- Costi operativi e regolamentari: struttura, personale, requisiti patrimoniali imposti dalla Vigilanza.
- Margine di profitto: la redditività attesa della banca su quel prodotto.
Lo spread viene fissato alla stipula e non cambia per tutta la durata del mutuo, indipendentemente dall'andamento dei tassi.
Quanto incide lo spread sulla rata
Molto più di quanto si pensi. Ecco l'impatto di spread crescenti su un mutuo tipo di 150.000 € a 25 anni, con l'IRS a 25 anni a 3,36% (ICE Swap Rate, 25 ottobre 2026):
| Spread | TAN | Rata mensile | Interessi totali |
|---|---|---|---|
| 0,60% | 3,96% | ~ 789 € | ~ 86.633 € |
| 0,90% | 4,26% | ~ 814 € | ~ 94.135 € |
| 1,20% | 4,56% | ~ 839 € | ~ 101.762 € |
| 1,50% | 4,86% | ~ 865 € | ~ 109.512 € |
Tra lo spread più basso (0,60%) e quello più alto (1,50%) della tabella ci sono 76 € di rata al mese e circa 22.879 € di interessi sui 25 anni. Stessa banca? No — stesso IRS applicato da banche diverse. Ecco perché confrontare conta. E la differenza cresce con l'importo: su un mutuo da 300.000 euro anche un decimo di spread si sente.
Spread medio in Italia oggi
La base di partenza è lo scarto medio fra i tassi praticati e l'indice di riferimento, che stimiamo in 0,20%–0,40% sul fisso e 0,30%–0,70% sul variabile (stima, non un dato rilevato). Sopra quella base le banche applicano maggiorazioni per profilo, secondo una prassi abbastanza costante:
| Profilo | Spread fisso | Spread variabile |
|---|---|---|
| Prima casa, LTV < 60% | 0,20% – 0,40% | 0,30% – 0,70% |
| Prima casa, LTV 60-80% | 0,50% – 0,70% | 0,60% – 1,00% |
| Prima casa, LTV > 80% | 0,90% – 1,10% | 1,00% – 1,40% |
| Seconda casa | 0,70% – 0,90% | 0,80% – 1,20% |
Per il monitoraggio ufficiale dei tassi effettivi dei mutui in Italia consulta i tassi di interesse Banca d'Italia, aggiornati mensilmente.
Cosa determina lo spread applicato
Lo spread non è un numero casuale. La banca lo calibra su cinque fattori principali:
- LTV (Loan to Value): sotto il 60% ottieni gli spread migliori, oltre la soglia standard (80%) scattano maggiorazioni dell'ordine di 0,30%-0,70%.
- Merito creditizio: assenza di ritardi in CRIF/CTC, reddito stabile documentato, rata sotto il 30% del reddito netto (la soglia di prassi è il 33%).
- Durata: durate lunghe (30-40 anni) hanno spread più alti perché il rischio è più esteso nel tempo.
- Tipologia immobile: prima casa < seconda casa < casa vacanza. Immobili in zone rurali o di scarsa liquidità di mercato alzano lo spread.
- Canale di distribuzione: mediatori creditizi e comparatori online spesso strappano condizioni migliori dello sportello diretto grazie ai volumi trattati.
Come negoziare lo spread
Contrariamente a quanto si pensa, lo spread è negoziabile. Ecco la procedura pratica:
- Raccogli almeno 5 preventivi dello stesso tipo (stessa durata, stesso importo, stesso LTV). L'offerta vincolante è il documento di riferimento perché blocca tutte le condizioni.
- Presenta i preventivi migliori alle banche più restie: quasi tutte hanno margine per allinearsi.
- Ottimizza il profilo prima della richiesta: chiudi prestiti minori aperti, riduci il fido carta di credito non usato, consolida i redditi.
- Valuta prodotti collegati: accredito stipendio, RC danni casa, carta di credito o addebito utenze possono valere 0,10-0,20% di sconto (ma leggi bene i costi collegati).
- Usa un mediatore/comparatore: chi lavora su volumi ottiene spread scontati rispetto al retail sportello.
Se il tuo mutuo è già in essere, la leva è la surroga: trasferisci il mutuo gratuitamente in una banca che ti offre spread più basso, mantenendo durata e capitale residuo.
Spread, TAN e TAEG: le differenze
| Indicatore | Cosa misura | Include |
|---|---|---|
| Spread | Margine banca | Solo la parte banca |
| TAN | Tasso nominale interessi | Indice riferimento + Spread |
| TAEG | Costo effettivo totale | TAN + spese istruttoria + perizia + incasso rata + assicurazioni obbligatorie |
Per un confronto completo tra offerte usa sempre il TAEG, non il TAN: due mutui con stesso spread possono avere TAEG molto diversi a seconda dei costi accessori.
Lo spread si negozia meglio quando si sa cosa offre il mercato in quel momento: una simulazione gratuita mette a confronto più banche sullo stesso profilo. Per il monitoraggio dei tassi effettivi in Italia consulta la sezione Tassi di interesse Banca d'Italia e i tassi effettivi globali medi (TEGM) pubblicati trimestralmente dal MEF.
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