Lo spread del mutuo è il margine commerciale applicato dalla banca sopra il tasso di riferimento (IRS per il fisso, Euribor per il variabile) e forma insieme a quello il TAN complessivo del mutuo. Formula: TAN = Indice di riferimento + Spread. In Italia oscilla tra 0,50% e 1,80% ed è l'unica componente del TAN realmente negoziabile.
L'indice di riferimento (IRS o Euribor) è pubblicato ogni giorno dall'European Money Markets Institute ed è uguale per tutte le banche italiane in un dato giorno. Lo spread, invece, dipende dalla singola banca e dal singolo profilo cliente: è qui che si gioca la partita del risparmio.
Cos'è lo spread del mutuo
Il termine spread significa "margine" o "differenza". Nel mutuo indica quanto la banca aggiunge al costo puro del denaro (rappresentato dall' IRS per il fisso o dall'Euribor per il variabile) per remunerarsi. Comprende tre voci principali:
- Costo del rischio credito: probabilità che tu non rimborsi il mutuo.
- Costi operativi e regolamentari: struttura, personale, requisiti patrimoniali imposti dalla Vigilanza.
- Margine di profitto: la redditività attesa della banca su quel prodotto.
Lo spread viene fissato alla stipula e non cambia per tutta la durata del mutuo, indipendentemente dall'andamento dei tassi.
Quanto incide lo spread sulla rata
Molto più di quanto si pensi. Ecco l'impatto di 0,50 punti di spread in più su un mutuo tipo di 150.000 € a 25 anni con IRS 25 anni al 3,32% (fonte: Teleborsa/ICE Swap Rate, 15/07/2026):
| Spread | TAN | Rata mensile | Interessi totali |
|---|---|---|---|
| 0,60% | 3,40% | ~ 743 € | ~ 72.900 € |
| 0,90% | 3,70% | ~ 767 € | ~ 80.100 € |
| 1,20% | 4,00% | ~ 791 € | ~ 87.300 € |
| 1,50% | 4,30% | ~ 816 € | ~ 94.800 € |
Tra lo spread più basso (0,60%) e quello più alto (1,50%) della tabella ci sono 73 € di rata al mese e circa 22.000 € di interessi sui 25 anni. Stessa banca? No — stesso IRS applicato da banche diverse. Ecco perché confrontare conta.
Spread medio in Italia oggi
Range indicativi 2026 secondo le rilevazioni di mercato:
| Profilo | Spread fisso | Spread variabile |
|---|---|---|
| Prima casa, LTV < 60% | 0,50% – 0,90% | 0,80% – 1,20% |
| Prima casa, LTV 60-80% | 0,80% – 1,20% | 1,10% – 1,50% |
| Prima casa, LTV > 80% | 1,20% – 1,80% | 1,50% – 2,00% |
| Seconda casa | 1,00% – 1,80% | 1,30% – 2,00% |
Per il monitoraggio ufficiale dei tassi effettivi dei mutui in Italia consulta i tassi di interesse Banca d'Italia, aggiornati mensilmente.
Cosa determina lo spread applicato
Lo spread non è un numero casuale. La banca lo calibra su cinque fattori principali:
- LTV (Loan to Value): sotto il 60% ottieni gli spread migliori, sopra l'80% scattano surcharge di 0,30-0,80 punti.
- Merito creditizio: assenza di ritardi in CRIF/CTC, reddito stabile documentato, DTI (Debt-to-Income) sotto il 30%.
- Durata: durate lunghe (30-40 anni) hanno spread più alti perché il rischio è più esteso nel tempo.
- Tipologia immobile: prima casa < seconda casa < casa vacanza. Immobili in zone rurali o di scarsa liquidità di mercato alzano lo spread.
- Canale di distribuzione: mediatori creditizi e comparatori online spesso strappano condizioni migliori dello sportello diretto grazie ai volumi trattati.
Come negoziare lo spread
Contrariamente a quanto si pensa, lo spread è negoziabile. Ecco la procedura pratica:
- Raccogli almeno 5 preventivi dello stesso tipo (stessa durata, stesso importo, stesso LTV). L' offerta vincolante è il documento di riferimento perché blocca tutte le condizioni.
- Presenta i preventivi migliori alle banche più restie: quasi tutte hanno margine per allinearsi.
- Ottimizza il profilo prima della richiesta: chiudi prestiti minori aperti, riduci il fido carta di credito non usato, consolida i redditi.
- Valuta prodotti collegati: accredito stipendio, RC danni casa, carta di credito o addebito utenze possono valere 0,10-0,20% di sconto (ma leggi bene i costi collegati).
- Usa un mediatore/comparatore: chi lavora su volumi ottiene spread scontati rispetto al retail sportello.
Se il tuo mutuo è già in essere, la leva è la surroga: trasferisci il mutuo gratuitamente in una banca che ti offre spread più basso, mantenendo durata e capitale residuo.
Spread, TAN e TAEG: le differenze
| Indicatore | Cosa misura | Include |
|---|---|---|
| Spread | Margine banca | Solo la parte banca |
| TAN | Tasso nominale interessi | Indice riferimento + Spread |
| TAEG | Costo effettivo totale | TAN + spese istruttoria + perizia + incasso rata + assicurazioni obbligatorie |
Per un confronto completo tra offerte usa sempre il TAEG, non il TAN: due mutui con stesso spread possono avere TAEG molto diversi a seconda dei costi accessori.
Domande frequenti
Per il monitoraggio dei tassi effettivi in Italia consulta la sezione Tassi di interesse Banca d'Italia e i tassi effettivi globali medi (TEGM) pubblicati trimestralmente dal MEF.
