Con 1.600 € netti al mese la rata sostenibile secondo i criteri prudenziali è di circa 530 € (33% del reddito netto). Con un TAN fisso ipotizzato tra 3,2% e 3,8%, il capitale ottenibile è indicativamente di 89.000-94.000 € su 20 anni e di 114.000-123.000 € su 30 anni.
È la fascia in cui la domanda giusta cambia: non "quanto ottengo", ma "da solo o in due?". Il criterio di calcolo resta quello del rapporto rata/reddito.
La soglia del 30-35% del netto non è un limite di legge, ma una prassi prudenziale applicata con criteri interni diversi da banca a banca.
Tabella: durata × tasso × capitale
Rata fissa di 530 €/mese, ammortamento alla francese. I TAN sono scenari di ipotesi dichiarati, non tassi di offerta.
| Durata | TAN 3,2% | TAN 3,5% | TAN 3,8% |
|---|---|---|---|
| 10 anni | ~54.400 € | ~53.600 € | ~52.800 € |
| 15 anni | ~75.700 € | ~74.100 € | ~72.600 € |
| 20 anni | ~93.900 € | ~91.400 € | ~89.000 € |
| 25 anni | ~109.400 € | ~105.900 € | ~102.500 € |
| 30 anni | ~122.600 € | ~118.000 € | ~113.700 € |
Da soli o in due: il salto non è proporzionale
Sulla carta due redditi da 1.600 € raddoppiano la rata sostenibile (da 530 € a circa 1.056 €). Nella sostanza il miglioramento è maggiore: bollette, assicurazioni e spese condominiali restano quelle di una casa sola, quindi la disponibilità residua per nucleo cresce più del capitale richiesto. È il motivo per cui le banche valutano con più larghezza le pratiche cointestate.
| Situazione | Netto mensile | Rata (33%) | Capitale (25 anni, TAN 3,5%) |
|---|---|---|---|
| Reddito singolo | 1.600 € | 530 € | ~105.900 € |
| Coppia 1.600 + 1.200 € | 2.800 € | 924 € | ~184.600 € |
| Coppia 1.600 + 1.600 € | 3.200 € | 1.056 € | ~211.000 € |
Attenzione al rovescio della medaglia: in una cointestazione entrambi rispondono dell'intero debito. Prima di firmare vale la pena leggere come funziona il mutuo cointestato.
Dal capitale al prezzo della casa
Il capitale non è il budget: con un LTV all'80% servono il 20% di anticipo più i costi una tantum. Con circa 118.000 € di mutuo si arriva a un immobile intorno a 147.000 €, avendo però disponibilità propria per circa 29.000 € di anticipo e per imposte, notaio, perizia e istruttoria. Il dettaglio è in cos'è l'LTV e in costo totale del mutuo.
Il contesto tassi di fine agosto 2026
- Tasso BCE sui depositi 2,25% dal 17/06/2026, confermato il 23/07/2026.
- Euribor 3 mesi intorno al 2,5% nelle rilevazioni di fine agosto 2026.
- IRS/Eurirs 10 anni intorno al 3,3%, 20 anni intorno al 3,45% (fine agosto 2026).
- TAEG medio nuove erogazioni acquisto abitazione circa 3,9-4,0% (Banca d'Italia, dato primaverile 2026).
Valori indicativi da riverificare alla data della richiesta: Euribor oggi, IRS per durata e la scelta tra le due famiglie di tasso in fisso o variabile.
Come aumentare l'importo ottenibile
- Secondo intestatario o garante.
- Durata a 30 anni: circa +27.000 € rispetto a 20 anni a parità di rata.
- Chiudere prestiti minori prima della domanda.
- Garanzia pubblica prima casa se rientri nelle categorie previste: Fondo Consap.
- Negoziare lo spread, che incide sul TAN più di quanto si pensi: spread del mutuo.
Confronta con le fasce vicine: 1.500 €, 1.700 € e 1.800 €.
Domande frequenti
Fonti pubbliche: Banca d'Italia - Statistiche, euribor-rates.eu. Per una stima sul tuo profilo parti da una simulazione su GoMutuo.
Disclaimer: guida informativa, non consulenza finanziaria personalizzata. I capitali derivano da calcoli su scenari di TAN dichiarati e non costituiscono offerta o preventivo.
