Con 1.800 € netti al mese la rata sostenibile secondo i criteri prudenziali è di circa 600 € (33% del reddito netto). Con un TAN fisso ipotizzato tra 3,2% e 3,8%, il capitale finanziabile indicativo è di 101.000-106.000 € su 20 anni e di 129.000-139.000 € su 30 anni.
Con questo reddito compare una possibilità che nelle fasce più basse non c'è: chiedere meno del massimo teorico e restare al 30% del netto, migliorando il profilo in istruttoria senza rinunciare a un immobile adeguato. Il criterio di calcolo è quello di rapporto rata/reddito.
La soglia del 30-35% del reddito netto non è un limite di legge: è una prassi prudenziale diffusa tra gli istituti, che ogni banca declina con criteri propri.
Tabella: durata × tasso × capitale massimo
Rata fissa di 600 €/mese, ammortamento alla francese. I TAN sono scenari di ipotesi dichiarati, non tassi di offerta.
| Durata | TAN 3,2% | TAN 3,5% | TAN 3,8% |
|---|---|---|---|
| 10 anni | ~61.500 € | ~60.700 € | ~59.800 € |
| 15 anni | ~85.700 € | ~83.900 € | ~82.200 € |
| 20 anni | ~106.300 € | ~103.500 € | ~100.800 € |
| 25 anni | ~123.800 € | ~119.900 € | ~116.100 € |
| 30 anni | ~138.700 € | ~133.600 € | ~128.800 € |
30% o 35% del reddito: quanto cambia davvero
La soglia scelta pesa più del tasso. Su 25 anni con TAN 3,5%:
| Soglia | Rata | Capitale (25 anni) |
|---|---|---|
| 30% | 540 € | ~107.900 € |
| 33% | 600 € | ~119.900 € |
| 35% | 630 € | ~125.900 € |
Cinque punti di soglia valgono circa 18.000 € di capitale: molto più di quanto si guadagni negoziando 0,1% di spread. Ma il margine tolto alla rata è anche il margine che protegge dai mesi difficili.
Il contesto tassi di fine agosto 2026
- Euribor 3 mesi 2,573% (fixing EMMI rilevato su euribor-rates.eu, 28/08/2026).
- Eurirs 10 anni 3,28% e 20 anni 3,45% (rilevazione del 21/08/2026).
- TAEG medio nuove erogazioni acquisto abitazione 3,95% (Banca d'Italia, giugno 2026).
- Tasso BCE sui depositi 2,25% dall'11/06/2026; prossima riunione 10/09/2026.
Il dettaglio delle curve per durata è in IRS/Eurirs oggi: valori per durata, mentre la scelta tra le due famiglie di tasso è trattata in fisso o variabile.
I costi che il mutuo non copre
Con un capitale intorno a 130.000 € restano da coprire con liquidità propria le imposte di acquisto, l'onorario notarile, la perizia e le spese di istruttoria, oltre all'eventuale provvigione di agenzia. Sono importi una tantum che non entrano nel finanziamento e vanno messi a budget prima della proposta d'acquisto: spese di istruttoria e fasi e tempi dell'istruttoria.
Come aumentare l'importo ottenibile
- Cointestazione con un secondo reddito: la leva più forte.
- Allungare la durata a 30 anni: circa +28.000/+32.000 € rispetto a 20 anni.
- Anticipo maggiore per abbassare l'LTV: cos'è l'LTV.
- Garanzia Consap prima casa, se rientri in una delle categorie prioritarie previste (under 36 con ISEE entro la soglia stabilita, giovani coppie, famiglie monogenitoriali, conduttori IACP): come funziona.
- Chiudere i finanziamenti minori almeno un paio di mesi prima della domanda.
Confronta con le fasce vicine: 1.500 €, 2.000 €, e con gli scaglioni 1.700 € e 3.000 €.
Domande frequenti
Fonti pubbliche: Banca d'Italia - Statistiche, euribor-rates.eu. Per una stima sul tuo profilo parti da una simulazione su GoMutuo.
Disclaimer: guida informativa, non consulenza finanziaria personalizzata. I capitali derivano da calcoli su scenari di TAN dichiarati e non costituiscono offerta o preventivo.
