Mutuo Consap: quanto tempo ci vuole e perché può dire no?

Risposta rapida

Consap comunica alla banca l'esito della domanda di garanzia entro 20 giorni da quando la riceve, giorni di calendario e non lavorativi; se la garanzia è ammessa, la banca ha poi 90 giorni per comunicare a Consap la stipula del mutuo. Sono i due termini che le regole del Fondo fissano fra la domanda e la stipula (decreto MEF del 31 luglio 2014, art. 6): in tutto, al massimo 110 giorni da quando Consap riceve la domanda. Perizia, delibera e rogito non hanno un termine di legge e dipendono da banca e notaio.

Il sì di Consap, poi, non basta: il mutuo lo decide comunque la banca. A chi è riservato il Fondo e quanto copre è nella guida al Fondo di garanzia prima casa Consap.

Consap risponde in 20 giorni lavorativi o di calendario?

Consap risponde in 20 giorni di calendario: né il decreto né la sua pagina parlano di giorni lavorativi. La pagina del Fondo prima casa, aggiornata il 30 settembre 2026, scrive che l'esito arriva alla banca «entro e non oltre 20 giorni». L'art. 6 del decreto MEF del 31 luglio 2014 dice che Consap «comunica entro 20 giorni al finanziatore l'avvenuta ammissione alla garanzia del Fondo». E quando un documento del Fondo intende i giorni lavorativi lo scrive: il protocollo d'intesa fra MEF e ABI del 2014 dà alle banche 30 giorni lavorativi per rendere operativa l'adesione.

Il conto parte dal giorno in cui Consap riceve la domanda dalla banca, non da quando firmi il modulo, e nessuna regola pubblica dice entro quando la banca debba trasmetterla. Per esempio, con una domanda arrivata a Consap martedì 3 novembre 2026, l'ultimo giorno utile per l'esito è lunedì 23 novembre 2026. Chi conta 20 giorni lavorativi arriva a martedì 1° dicembre 2026, 8 giorni più tardi: aspetta una risposta che doveva già esserci.

Venti giorni sono un massimo. Il decreto prevede un solo passaggio in più: se le disponibilità del Fondo sono «totalmente impegnate», Consap nega l'ammissione e lo comunica alla banca «entro i successivi 5 giorni».

Dalla domanda al rogito: quali tempi sono fissi e quali no?

Dalla domanda al rogito i tempi fissati da una regola sono tre: i 20 giorni di Consap, i 90 giorni per comunicare la stipula e i 7 giorni di riflessione sull'offerta della banca, che però puoi accorciare tu. Il resto dipende da chi lavora la pratica.

La domanda a Consap ha bisogno della casa: il modulo di domanda aggiornato al 3 agosto 2026 chiede l'indirizzo dell'immobile fino a scala, piano e interno. Per questo di solito si presenta dopo la proposta o il preliminare, da legare al mutuo con una clausola sospensiva che lasci tempo a Consap e alla banca. Il reddito, invece, alcune banche lo valutano anche prima che la casa ci sia. Per il tuo caso la simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti quanto puoi chiedere e quale rata regge il tuo reddito.

Le regole non fissano l'ordine fra trasmissione a Consap, istruttoria e perizia: lo decide la banca, e con la garanzia del Fondo alcune banche fanno la perizia prima della delibera. Poi arriva l'offerta: l'art. 120-novies del Testo unico bancario dà al consumatore «un periodo di riflessione di almeno sette giorni», durante il quale l'offerta vincola la banca e si può accettare in qualunque momento.

Cosa succede se la delibera Consap scade dopo 90 giorni?

Se la banca non comunica a Consap la stipula entro 90 giorni dal sì, l'ammissione alla garanzia decade. Quella che molti chiamano “delibera Consap” è l'ammissione al Fondo. L'art. 6 del decreto è netto: la mancata comunicazione della stipula, o la comunicazione che il mutuo non è stato erogato, «comporta la decadenza della ammissione alla garanzia del Fondo». Per esempio, se la banca riceve il sì venerdì 20 novembre 2026, l'ultimo giorno è giovedì 18 febbraio 2027, feste di fine anno comprese.

Le regole pubbliche del Fondo non prevedono una proroga dei 90 giorni: né il decreto né la pagina di Consap ne parlano. Resta una domanda nuova, trasmessa dalla banca, che riparte con altri 20 giorni e con i requisiti controllati alla nuova data. Se nel frattempo hai compiuto 36 anni o l'ISEE è scaduto, l'esito può cambiare.

La garanzia comincia a valere con l'erogazione del mutuo, «in via automatica e senza ulteriori formalità» (art. 6, comma 3). La delibera della banca ha invece una validità sua, decisa dalla banca: come funziona lo spiega la guida su quanto dura la delibera del mutuo.

Perché Consap può dire no?

Consap dice no quando manca un requisito di legge, quando la domanda è incompleta o errata e quando il Fondo ha esaurito le risorse. Non valuta se il tuo reddito regge la rata: la sua pagina spiega che esamina le domande «verificando la sussistenza dei requisiti previsti per l'accesso alla garanzia».

Fra i requisiti del Fondo non ci sono le segnalazioni in CRIF o in Centrale Rischi: pesano sulla decisione della banca, non sull'esame di Consap. E il tetto degli impegni del Fondo lo fissa la legge di anno in anno: per il 2026 è di 43.000 milioni di euro (legge 147/2013, art. 1, comma 48, lett. c).

Restare fuori dall'80% non è un no del Fondo. La garanzia sale dal 50% all'80% con ISEE fino a 40.000 €, valido alla data della domanda, e un mutuo oltre l'80% del prezzo, oneri accessori compresi (art. 64, comma 3, del D.L. 73/2021, prorogato al 31 dicembre 2027 dalla legge 207/2024, art. 1, comma 112). Altrimenti resta il 50%, e quanto finanziare oltre l'80% del valore lo decide la banca. Due eccezioni: le famiglie numerose con quattro o con cinque o più figli sotto i 21 anni, entro i limiti ISEE, arrivano all'85% o al 90% con un mutuo oltre l'80% del prezzo (legge 213/2023, art. 1, commi 9 e 10, prorogati al 2027); le persone con disabilità grave e i familiari ammessi dal 3 agosto 2026 hanno l'80% con ISEE fino a 40.000 € anche senza superare l'80% del prezzo (D.L. 66/2026, art. 4-bis).

Con il sì di Consap il mutuo è approvato?

No: il sì di Consap ammette la garanzia, ma il mutuo lo decide la banca. Per la pagina del Fondo la concessione resta soggetta alle «autonome ed esclusive valutazioni della banca», e il decreto aggiunge: «Resta, in ogni caso, facoltà dei soggetti finanziatori l'erogazione del mutuo». I no più comuni dopo l'ammissione:

• Rata troppo alta per il reddito. Il 30% del netto è la soglia prudenziale, il 33% la prassi. La guida della Banca d'Italia, più prudente, indica una rata entro «un terzo del proprio reddito disponibile», cioè al netto delle spese fisse. Il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto, per alcune di più con redditi alti, e oltre l'80% del valore alcune sono più severe.
• Perizia sotto il prezzo. La banca di solito finanzia sul minore fra prezzo e perizia, e per le FAQ di Consap gli oneri accessori finanziati sono coperti solo se il mutuo sta nel valore di perizia. Le strade possibili sono nella guida sulla perizia più bassa del prezzo.
• Documenti e storia del credito, che contano qui e non nella domanda a Consap.
• Soldi per il resto. Anche con un mutuo al 100% del prezzo, notaio, imposte e spese si pagano a parte se la banca non li finanzia, e molte banche chiedono di dimostrare già in istruttoria di avere i soldi per la parte non finanziata.

Quanto costa un no: l'esempio su una casa da 180.000 €

Su una casa da 180.000 €, un no di Consap costa 36.000 € di anticipo in più se la banca finanzia l'80% del prezzo invece del 100%. Il conto è a tasso fisso a 30 anni con un TAN stimato del 3,72%: IRS a 30 anni al 3,420% (rilevato il 13 ottobre 2026, fonte ICE Swap Rate) più uno spread medio stimato dello 0,30%.

Senza garanzia servono più risparmi, ma rata e reddito richiesto scendono: il Fondo non allarga il mutuo che il tuo reddito regge, permette alla banca di finanziare una quota più alta del prezzo.

Cosa fare se la risposta non arriva o è un no

Se la risposta tarda, chiedi alla banca la data di trasmissione: i 20 giorni partono da lì, e l'esito di Consap arriva alla banca, non a te. Se è un no, fatti dire quale requisito manca.

1. Passati i 20 giorni, chiedi l'esito per iscritto. Il silenzio non vale come sì: il decreto fa partire i 90 giorni solo dalla conferma dell'ammissione. Una domanda respinta perché incompleta si corregge e si ripresenta.
2. Capisci se il requisito si può sistemare. Un mutuo sopra 250.000 € o un modulo sbagliato sì; un'altra casa di proprietà solo se, quando ripresenti la domanda, non è più tua: il requisito conta alla data della domanda.
3. Rifai i conti senza garanzia. Il mutuo resta possibile, di solito fino all'80% del minore fra prezzo e perizia: per il tuo caso la simulazione di GoMutuo mostra quanto puoi chiedere e con che rata.
4. Guarda le scadenze del preliminare. Se la clausola sospensiva sta per scadere, parlane subito con il venditore.

Alcuni casi particolari

Nei casi particolari i termini restano 20 e 90 giorni; cambia quello che può far respingere la domanda o costringerti a ripresentarla.

• Giovani coppie. Il mutuo va chiesto insieme: bisogna essere sposati da almeno due anni o con la stessa residenza da almeno due anni, e almeno uno dei due deve avere meno di 36 anni alla domanda. Per i cittadini stranieri sposati serve anche il certificato di matrimonio, se non risulta agli uffici pubblici italiani. Dettagli nella guida al mutuo Consap per giovani coppie.
• Chi compie 36 anni durante la pratica. Conta l'età alla domanda: il modulo precisa che il requisito «è soddisfatto se non si sono compiuti 36 anni di età». Ma se l'ammissione decade e la domanda va ripresentata dopo il compleanno, la categoria under 36 non c'è più.
• Domanda a fine anno con la garanzia all'80%. L'ISEE vale fino al 31 dicembre dell'anno della dichiarazione (art. 10 del DPCM 159/2013): una domanda ripresentata a gennaio ne vuole uno nuovo.
• Casa all'asta. Le FAQ di Consap ammettono la garanzia se ci sono i requisiti e sono rispettati i termini del Fondo. Il saldo del prezzo ha una scadenza fissata dalla procedura: la domanda va fatta subito.
• Cambio di casa. Il modulo è legato all'indirizzo dell'immobile: con un'altra casa serve una domanda nuova.
• Disabilità grave e cittadini extra UE. Nel primo caso il modulo vuole numero e data del verbale INPS, nel secondo vanno allegati passaporto e permesso di soggiorno: senza, la domanda è incompleta.
• Quote di casa. Il requisito guarda la proprietà alla data della domanda e salva solo le case ereditate, anche in comunione, date in uso gratuito a genitori o fratelli. Per le FAQ di Consap con una quota ereditata si possono comprare con la garanzia le altre quote della stessa casa; con una quota di un'altra abitazione, come la casa coniugale dopo una separazione, chiarisci il punto con la banca prima che trasmetta la domanda.
• Famiglie numerose. Chi chiede la garanzia come famiglia numerosa (tre o più figli sotto i 21 anni, entro i limiti ISEE) usa il modulo a parte della pagina Modulistica di Consap: una domanda compilata su un modulo diverso da quello pubblicato non viene presa in considerazione.
• Mutuo cointestato. Il modulo lo firmano tutti gli intestatari del mutuo, e la dichiarazione di non possedere altre case a uso abitativo la fanno tutti: va controllata per ciascuno prima della domanda.