Simulazione mutuo prima casa: calcolo della rata e delle imposte

Risposta rapida

Con prezzo, anticipo e durata la simulazione ti dà l'importo del mutuo, la rata a tasso fisso stimata e le imposte da pagare. Con una casa da 200.000 € e 40.000 € di anticipo il mutuo è di 160.000 €, l'80% del prezzo. A 25 anni la rata stimata è di 816 € al mese, al TAN fisso stimato del 3,67%: l'IRS a 25 anni del 3 novembre 2026 più uno spread medio.

Il calcolatore qui sopra rifà il conto con i tuoi numeri. Non sa però quanto guadagni, che contratto hai e quanto vale la casa per il perito, e sono le cose su cui la banca decide: per questo resta una stima. Quanto ci si può fidare dei simulatori lo spieghiamo nella guida su quanto è affidabile una simulazione del mutuo online.

Come funziona la simulazione, in 3 passi

Una simulazione completa segue lo stesso ordine della banca: prima la casa, poi chi chiede il mutuo, infine il conto.

1. La casa. Prezzo, anticipo, chi vende e se hai i requisiti prima casa. Da qui escono l'importo del mutuo, la quota del prezzo che copre (l'LTV) e le imposte: è la parte che fa il calcolatore in cima a questa pagina.
2. Il tuo profilo. Reddito netto, età, tipo di contratto e altri finanziamenti in corso. La banca li usa per capire quale rata regge il tuo reddito e per quanti anni.
3. Il risultato. Quanto puoi chiedere, con che rata e se il mutuo è fattibile. La simulazione di GoMutuo fa questo conto in 6 minuti, gratis, partendo dal tuo reddito, e calcola la rata sul tuo profilo con le banche partner.

Due cose restano fuori da un simulatore online. La prima è la perizia: per comprare casa di solito la banca calcola la quota sul più basso fra prezzo e valore di perizia, quindi una perizia più bassa del prezzo alza l'LTV, e la banca può chiederti più anticipo. La seconda è la tua storia nelle banche dati del credito, come ritardi o finanziamenti in corso, che la banca consulta quando valuta la domanda.

Cosa cambia se è la tua prima casa?

Con i requisiti prima casa, che si dichiarano nell'atto, l'acquisto e il mutuo pagano meno imposte. Se ci vai a vivere si aggiungono la detrazione degli interessi e, per alcune categorie, la garanzia del Fondo Consap. Avere già una casa non sempre li esclude: i casi sono nella guida alle agevolazioni prima casa per chi possiede già un immobile.

Registro o IVA

Se compri da un privato, con i requisiti paghi l'imposta di registro «del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile», come scrive l'Agenzia delle Entrate, più 50 € di ipotecaria e 50 € di catastale (art. 10 del D.Lgs. 23/2011). Il valore catastale è la rendita moltiplicata per 1,05 e per 110: con una rendita di 800 €, un'ipotesi, vale 92.400 € e il registro è di 1.848 €. Il calcolatore in cima lo conta sul prezzo, 4.000 € su una casa da 200.000 €, perché non conosce la rendita: è il massimo. Il conto con la rendita lo fa il calcolatore delle spese per l'acquisto della prima casa.

Se compri da un'impresa che applica l'IVA, di solito il costruttore, con i requisiti l'IVA è al 4% del prezzo: 8.000 € sulla stessa casa. Si aggiungono 200 € ciascuna di registro, ipotecaria e catastale (guida dell'Agenzia delle Entrate «L'acquisto della casa»), oltre al bollo e alle tasse ipotecarie, voltura compresa, che con l'IVA restano dovuti (circolare 2/E del 2014). Senza i requisiti, da un privato il registro sale al 9%: con la stessa rendita sono 9.072 €.

Per chi ha meno di 36 anni non ci sono più esenzioni: quelle del D.L. 73/2021 si applicavano «agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023», con una coda nel 2024 solo per chi aveva registrato il preliminare entro il 2023. Oggi un under 36 paga le imposte prima casa come tutti.

Imposta sostitutiva sul mutuo

Il mutuo per comprare casa paga un'imposta sola, la sostitutiva, che la banca trattiene all'erogazione (art. 18 del D.P.R. 601/1973): lo 0,25% dell'importo con i requisiti prima casa, il 2% per le case senza i requisiti prima casa, o con i requisiti non dichiarati nell'atto di mutuo. Su 160.000 € sono 400 € contro 3.200 €.

Detrazione degli interessi

Se la casa diventa la tua abitazione principale entro un anno dall'acquisto, detrai dall'IRPEF il 19% degli interessi e degli oneri del mutuo (art. 15, comma 1, lett. b) TUIR). Il tetto è uno solo, anche se il mutuo è cointestato: «La detrazione spetta su un importo massimo degli interessi passivi e relativi oneri accessori pari a euro 4.000», quindi si recuperano al massimo 760 € l'anno. Con il mutuo dell'esempio gli interessi del primo anno sono circa 5.805 €: oltre il tetto, quindi la detrazione è piena, 760 €. Con un reddito oltre 75.000 € gli interessi dei mutui firmati dal 2025 entrano nel tetto degli oneri detraibili (art. 16-ter TUIR), e la detrazione può scendere. Come si indica nel 730 lo spieghiamo nella guida alla detrazione degli interessi del mutuo. Con una ristrutturazione edilizia autorizzata dal Comune hai due anni per andarci a vivere, ma detrai solo da quando ci abiti.

Fondo Consap e under 36

Oltre l'80% del valore la banca chiede garanzie in più. Una è quella del Fondo di garanzia prima casa gestito da Consap, che per legge è riservato «esclusivamente» ad alcune categorie: giovani coppie (sposati da almeno due anni o con la stessa residenza da almeno due anni, con almeno uno dei due sotto i 36 anni), nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi IACP e chi non ha ancora compiuto 36 anni; altre norme aggiungono le famiglie numerose e le persone con disabilità grave.

La garanzia copre il 50% della quota capitale del mutuo. Sale all'80% con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo, per le domande fino al 31 dicembre 2027; per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi basta l'ISEE, senza scadenza. Il mutuo non può superare 250.000 €, la casa deve essere la tua abitazione principale e non di lusso, e non devi avere altre case, salvo alcune ricevute in eredità. Può togliere l'anticipo, ma non è un diritto: mutuo e garanzia «restano soggetti alle autonome ed esclusive valutazioni della banca», e la rata deve reggere con il tuo reddito.

Con 20.000 € di anticipo, sulla casa dell'esempio il mutuo sale a 180.000 €, il 90% del prezzo: a 30 anni la rata stimata è di 817 € al mese. Quanto può chiedere chi ha meno di 36 anni, anche senza anticipo, è il tema della pagina sul mutuo under 36 al 100%.

Esempi di rata con i tassi di oggi

Le rate qui sotto sono calcolate a tasso fisso, rata costante, con un TAN stimato per ogni durata: l'IRS della stessa durata rilevato il 3 novembre 2026 (fonte ICE Swap Rate) più uno spread medio stimato dello 0,30%. Con le stesse regole: 3,75% a 20 anni, 3,67% a 25, 3,59% a 30.

Sono stime, non offerte: lo spread vero cambia da banca a banca e con il profilo, e tasso, TAEG e rata li trovi nel prospetto della banca. Allungare la durata abbassa la rata ma fa pagare più interessi: su 160.000 €, passare da 25 a 30 anni toglie 89 € alla rata e aggiunge circa 16.854 € di interessi in tutto. La formula, con gli esempi passo per passo, è nella guida su come si calcola la rata del mutuo.

Per sapere quale di queste rate regge il tuo reddito, e con quali banche, puoi fare la simulazione completa su GoMutuo: è gratis e calcola la rata sul tuo profilo.

Quanto puoi chiedere con il tuo stipendio?

La banca parte dalla rata che il reddito regge. Il 30% è la soglia prudenziale e il 33% la prassi (la guida della Banca d'Italia, più prudente, parla di una rata che «non superi un terzo del proprio reddito disponibile», cioè al netto delle spese fisse); il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto, per alcune di più con redditi alti.

Con 2.500 € netti al mese la rata al 33% è di 825 €: a 25 anni, al TAN fisso stimato del 3,67%, vale un mutuo di circa 161.000 €. Al contrario, per il mutuo dell'esempio, 160.000 € a 25 anni, servono circa 2.472 € netti al mese. La tabella per ogni stipendio è nella pagina su quanto mutuo puoi chiedere con il tuo stipendio.

Alcuni casi cambiano il conto:

• Mutuo in due: la banca somma i redditi, e somma anche le rate degli altri finanziamenti di entrambi. La detrazione degli interessi ha comunque un tetto solo, da dividere fra gli intestatari.
• Altri finanziamenti: la rata dell'auto o di un prestito si somma a quella del mutuo, e il mutuo che puoi chiedere scende.
• Partita IVA o lavoro autonomo: di solito servono alcuni anni di attività, spesso tre, e conta il reddito delle dichiarazioni.
• Tempo determinato: molte banche non lo contano da solo; altre sì, se hai lavorato con continuità per gran parte degli ultimi 2 o 3 anni e/o con un cointestatario o un garante con reddito stabile, a volte contandolo solo in parte.