Risposta rapida
La delibera vale fino alla data scritta nella lettera di delibera, e quella data la sceglie la banca: nessuna legge fissa quanto debba durare. Di solito si parla di alcuni mesi. Un esempio: le Informazioni generali di XME Mutuo di Intesa Sanpaolo, aggiornate al 1° ottobre 2026, dicono che la delibera «ha una validità di 180 giorni la cui scadenza è indicata nella lettera di delibera». È la scelta di una banca: ognuna fissa il suo termine.
La scadenza serve a tenere aggiornata la valutazione: «Prima della conclusione del contratto di credito, il finanziatore svolge una valutazione approfondita del merito creditizio del consumatore» (art. 120-undecies TUB), e buste paga, estratti conto e verifiche sulla casa vecchi di mesi non dicono più com'è la tua situazione. Quanto ci vuole invece per ottenere la delibera lo trovi nella guida ai tempi della delibera del mutuo.
Dove trovi la scadenza della tua delibera?
La data che conta è quella scritta nella lettera di delibera che ti manda la banca. Se lì non c'è, cercala qui:
- le Informazioni generali della banca, il foglio informativo sul credito immobiliare: a volte la validità della delibera è lì, fra i tempi di erogazione, come nell'esempio sopra;
- il PIES, il prospetto con le condizioni personalizzate, che ha una sua data. Il modello della Banca d'Italia (Allegato 4E delle disposizioni di trasparenza) la mette in apertura: «Le informazioni di seguito fornite sono valide fino al [data di scadenza]». È la scadenza delle condizioni, non della delibera, e le due date possono essere diverse.
Se non la trovi, chiedila al gestore per iscritto, con una email o una PEC: fino a quando vale la delibera e fino a quando valgono le condizioni del PIES.
Cosa scade e quando: delibera, offerta, PIES, perizia e Consap
Nella stessa pratica corrono più scadenze, e quella che conta è la più vicina. Solo due sono fissate da una regola: i sette giorni dell'offerta vincolante e i 90 giorni della garanzia Consap.
| Cosa | Chi decide la durata | Che cosa prevede |
|---|---|---|
| Delibera | La banca | Vale fino alla data della lettera di delibera; nessuna legge fissa un termine |
| Offerta vincolante | La legge fissa il minimo | Almeno 7 giorni di riflessione da quando la ricevi: la banca non può cambiarla e tu puoi accettarla quando vuoi (art. 120-novies TUB) |
| PIES | La banca | Le condizioni valgono per il contratto firmato entro la data scritta nel prospetto |
| Perizia | La banca | La legge chiede «standard affidabili» per la valutazione, non una durata (art. 120-duodecies TUB) |
| Garanzia Consap | Decreto del 31 luglio 2014 | La banca comunica la stipula entro 90 giorni dall'ammissione, poi l'ammissione decade |
Sull'offerta l'art. 120-novies, comma 3, del TUB dice: «Durante il periodo di riflessione, l'offerta è vincolante per il finanziatore e il consumatore può accettare l'offerta in qualunque momento». Da quando si contano i giorni lo spiega la guida della Banca d'Italia sul mutuo ipotecario: «I 7 giorni decorrono da quando si riceve l'offerta vincolante da parte dell'intermediario». Che cosa contiene l'offerta e come si accetta è nella guida all'offerta vincolante del mutuo.
Per la garanzia Consap, l'art. 6 del decreto del Ministero dell'economia del 31 luglio 2014 dà alla banca 90 giorni dall'ammissione per comunicare che il mutuo è stato stipulato o non erogato, e la mancata comunicazione «comporta la decadenza della ammissione alla garanzia del Fondo». Gli stessi 90 giorni sono sulla pagina Consap del Fondo.
Un esempio con le date. Per una delibera del 13 ottobre 2026 con 180 giorni di validità, come nel foglio citato sopra, il conto porta all'11 aprile 2027 (la data esatta è quella scritta nella lettera). Se lo stesso 13 ottobre Consap ha ammesso la garanzia, la banca deve comunicare la stipula entro l'11 gennaio 2027. Il rogito va fissato in tempo per quella data, non per aprile: a febbraio la delibera sarebbe ancora valida, la garanzia no.
Cosa succede se la delibera del mutuo scade?
Scaduta la delibera, la banca non stipula finché non ha rivisto la pratica, e l'esito può cambiare. Nelle Informazioni generali citate sopra, per esempio, passati i 180 giorni «la pratica mutuo si riterrà non perfezionata». In pratica la banca può chiedere:
- documenti aggiornati: ultime buste paga o cedolini della pensione (se lavori in proprio, l'ultima dichiarazione dei redditi), estratti conto recenti; può anche ricontrollare le banche dati sui prestiti, come CRIF;
- una perizia aggiornata o nuova, se quella fatta è troppo vecchia per lei, e le visure sulla casa rifatte alla nuova data; la perizia può costare di nuovo, quindi chiedi prima chi la paga;
- un'offerta con condizioni nuove: le stesse Informazioni generali prevedono che, se il contratto non si firma nel periodo di riflessione, «la banca metterà a disposizione un nuovo PIES con le condizioni economiche aggiornate»;
- una nuova valutazione del merito creditizio: se nel frattempo il reddito è sceso o il lavoro è cambiato, la banca può ridurre l'importo o dire di no.
Per capire se il mutuo sta ancora in piedi con i numeri di oggi, rifai la verifica di fattibilità del mutuo. Con la garanzia Consap, passati i 90 giorni serve una domanda nuova, con i requisiti (età, ISEE) verificati alla nuova data: chi nel frattempo ha compiuto 36 anni non rientra più fra gli under 36.
Si può prorogare la delibera? Come chiederlo
La proroga si chiede alla banca prima che la delibera scada, e la concede la banca: conviene chiederla appena sai che il rogito slitta. Prima della scadenza a volte basta aggiornare qualche documento; dopo, la pratica torna in valutazione.
- Scrivi al gestore, con una email o una PEC, appena hai la nuova data del rogito: chiedi la proroga e una nuova scadenza scritta.
- Nella stessa richiesta chiedi se le condizioni economiche restano quelle dell'offerta o del PIES e fino a quando, quali documenti aggiornare e se la perizia va rifatta, a spese di chi.
- Se hai la garanzia Consap, conta i 90 giorni dall'ammissione: il decreto non prevede proroghe, e oltre quella data serve una domanda nuova.
- Concorda la nuova data con notaio e venditore, e sposta anche la scadenza scritta nel compromesso.
Che cosa fanno banca e notaio fra delibera e rogito lo spiega la pagina su quanto tempo può passare fra delibera e rogito.
Il tasso resta bloccato fino alla scadenza della delibera?
Non per forza: la validità della delibera e quella delle condizioni economiche sono due date diverse. Le condizioni le fissano l'offerta vincolante e il PIES. Nelle istruzioni dello stesso Allegato 4E, la Banca d'Italia spiega che la data di scadenza indica «il periodo di tempo in cui le informazioni contenute nel PIES (ad esempio, il tasso d'interesse) rimarranno invariate e si applicheranno al contratto, se concluso entro tale periodo di tempo». Dopo quella data, dice il modello, le informazioni «potrebbero variare in linea con le condizioni di mercato». Se la data non vale per il tasso, il prospetto lo dice accanto alla data: nel modello la frase è «ad eccezione di quelle relative al tasso di interesse e agli altri costi».
Un esempio di tasso ricalcolato. Mutuo di 150.000 € in 25 anni a tasso fisso: con l'IRS a 25 anni al 3,364% (rilevazione del 25 ottobre 2026, fonte ICE Swap Rate) e uno spread stimato dello 0,30%, il TAN è del 3,66% e la rata di circa 764 € al mese. Se la delibera scade e la nuova offerta ha un tasso più alto di 0,25 punti (ipotesi), la rata sale a circa 784 €: 20 € in più al mese, circa 6.100 € in 25 anni.
Se la data del rogito si allontana, rifai i conti con la simulazione gratuita di GoMutuo: in 6 minuti ti dice se il mutuo è fattibile e con che rata. In quale momento la banca fissa il tasso lo spiega la pagina su quando si blocca il tasso fisso.
Casi particolari: casa in costruzione, rogito che slitta, cambio di lavoro
In questi casi la scadenza della delibera va guardata prima di fissare qualsiasi data.
Casa in costruzione
Se la casa sarà pronta fra molti mesi, una delibera chiesta subito rischia di scadere prima del rogito. Alcune banche non finanziano case ancora in costruzione; altre accettano una casa finita nelle strutture, con le finiture interne da completare, se quello che manca vale poco rispetto alla casa. Conviene chiedere prima la pre-delibera, che guarda reddito e affidabilità, e la delibera quando il rogito è vicino e la casa finita o quasi. Con la garanzia Consap contano anche i 90 giorni dall'ammissione: la domanda al Fondo va mandata quando la data del rogito è sicura, ma se stai per compiere 36 anni parlane subito con la banca, perché l'età si guarda alla data della domanda.
Rogito che slitta
Che il ritardo venga dal venditore, dal notaio o da un documento della casa che manca, la delibera scade comunque alla sua data. Chiedi la proroga per iscritto e intanto sposta, d'accordo con il venditore, la data del compromesso e la scadenza della clausola sul mutuo: che cosa succede al compromesso lo spiega la pagina sul compromesso scaduto quando il rogito slitta. Se hai un permesso di soggiorno che scade prima della nuova data, chiedi il rinnovo per tempo e verifica con la banca, per iscritto, se al rogito le basta la ricevuta della domanda: vedi la pagina sul mutuo con il permesso di soggiorno in rinnovo.
Cambio di lavoro fra delibera e rogito
Un cambio di lavoro va detto alla banca prima del rogito. La delibera si basa sul contratto che avevi; con quello nuovo la banca rifà i conti: di solito serve almeno il periodo di prova superato, e alcune banche chiedono un'anzianità minima, da 6 mesi fino a 3 anni. Tacerlo non conviene: dopo la firma la banca non può risolvere il contratto né cambiarlo in peggio perché le informazioni date prima erano incomplete, «salvo che il consumatore abbia intenzionalmente omesso di fornire tali informazioni o abbia fornito informazioni false» (art. 120-undecies, comma 3, TUB).
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