Mutuo per liquidare gli altri eredi: comprare la quota

In sintesi

Quando una casa cade in successione a più eredi, spesso uno solo vuole diventarne unico proprietario. La strada tecnica è la divisione ereditaria con conguaglio: chi acquista le quote paga gli altri, di solito attivando un mutuo di liquidazione coeredi. La banca finanzia fino all'80% del valore delle quote che stai comprando (non dell'intero immobile). Fiscalmente il conguaglio è trattato come una compravendita: 2% con agevolazione prima casa oppure 9% ordinario.

Lo scenario: comunione ereditaria e casa indivisa

Alla morte del genitore la casa entra in comunione ereditaria tra i coeredi (art. 1100 e ss. c.c.); se l'altro genitore è vivo e ci abita, sulla casa può avere anche il diritto di abitazione. Finché dura la comunione ogni erede ha diritto a una quota ideale, non a una parte fisica dell'immobile. Nessun coerede può vendere per intero né decidere da solo di locare: serve l'accordo di tutti (o della maggioranza per gli atti di ordinaria amministrazione, art. 1105 c.c.).

Per uscire dalla comunione ci sono tre strade:

• Vendere l'immobile a terzi e dividere il ricavato pro-quota.
• Divisione consensuale davanti al notaio: un erede prende la casa e paga gli altri.
• Divisione giudiziale (art. 713 c.c.) se non c'è accordo.

Il "mutuo per liquidare gli altri eredi" serve nella seconda ipotesi — ed è quella più diffusa quando c'è un legame affettivo con la casa (es. casa dei genitori dove un figlio già abita). Se è la tua strada, il primo conto da fare è quanto puoi farti prestare per pagare le quote degli altri, e con quale rata: ti basta la simulazione di GoMutuo, che è gratuita.

Attribuzione preferenziale (art. 720 c.c.)

L'art. 720 c.c. disciplina gli immobili non comodamente divisibili: quando dividere fisicamente sarebbe antieconomico o impossibile, il giudice (o il notaio in sede consensuale) assegna il bene per intero a un solo condividente, con obbligo di conguaglio in denaro agli altri. La preferenza va all'erede titolare della quota maggiore, o a più coeredi che lo chiedono insieme; se nessuno lo vuole, si vende all'asta.

In pratica: se sei uno dei tre figli con quota 1/3 e vuoi prendere la casa, dovrai pagare 2/3 del valore agli altri due fratelli. Il valore di riferimento è quello di mercato al momento della divisione, fissato di solito con perizia di parte concordata o CTU nel giudizio.

Il mutuo di liquidazione coeredi

È un mutuo ipotecario a tutti gli effetti: la banca eroga la somma necessaria a pagare il conguaglio, iscrive ipoteca di primo grado sull'immobile e tu diventi unico proprietario per effetto dell'atto notarile di divisione con conguaglio. Caratteristiche:

• Finalità dichiarata: "liquidazione quote coeredi" — non è un mutuo acquisto standard, alcune banche lo trattano come categoria a sé.
• Durata: tipicamente 20-30 anni come un mutuo prima casa.
• Tasso: fisso o variabile secondo le condizioni ordinarie del profilo (vedi la guida tasso fisso o variabile).
• Erogazione: la banca può erogare all'atto o qualche giorno dopo, come dice il contratto; chiedi prima come e quando arrivano i soldi agli altri eredi.

Quando il genitore è ancora in vita, la stessa operazione si può fare in anticipo con un altro strumento: liquidare i fratelli con un patto di famiglia.

Quanto finanzia la banca: LTV e perizia

La perizia bancaria valuta l'intero immobile al valore di mercato, ma l'LTV si calcola sulla somma effettivamente pagata per acquistare le quote (il conguaglio), non sul valore totale della casa. Esempio concreto:

Con il Fondo di garanzia mutui prima casa gestito da Consap (istituito dall'art. 1, comma 48, lettera c, della legge 147/2013) la banca può finanziare oltre l'80% del conguaglio, se lo concede. Il Fondo però è riservato per legge ad alcune categorie: giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi IACP, under 36, famiglie numerose e persone con disabilità grave. Attenzione a due paletti: il finanziamento garantito non può superare i 250.000 € e la garanzia non copre tutto il debito, perché «il Fondo rilascia ordinariamente una garanzia pubblica nella misura del 50 % della quota capitale del finanziamento». Vedi la guida mutui giovani under 36.

Tassazione della divisione con conguaglio

Se sull'immobile grava ancora un mutuo del defunto, il debito va riportato correttamente nella pratica successoria: come si indica il mutuo nella dichiarazione di successione.

La regola fiscale sta nell'art. 34 del D.P.R. 131/1986. Dal 1° gennaio 2027 la stessa regola passa all'art. 38 del nuovo testo unico dei tributi indiretti (D.Lgs. 1° agosto 2025 n. 123), senza cambiare nella sostanza:

• Divisione senza conguaglio (o con conguaglio ≤ 5% della quota di diritto): atto dichiarativo, imposta di registro 1% sull'intera massa comune.
• Divisione con conguaglio > 5%: la parte eccedente è considerata vendita — si applicano le imposte proprie della compravendita sul valore del conguaglio (2% agevolato prima casa oppure 9% ordinario, più imposte ipotecaria e catastale).

Le imposte le calcola e le versa il notaio quando registra l'atto, con il modello unico informatico, come per gli altri atti notarili (D.Lgs. 463/1997). Vedi la guida su successione immobile con mutuo.

Agevolazioni prima casa sul conguaglio

Se il conguaglio supera il 5% della quota, si tassa con le aliquote dei trasferimenti (art. 34 c. 2 DPR 131/1986, art. 1 della Tariffa, circolare AdE 2/E/2014), compresa quella "prima casa". L'aliquota agevolata vale purché il condividente assegnatario rispetti i requisiti ordinari elencati nella scheda dell'Agenzia delle Entrate sull'agevolazione prima casa, cioè:

• abbia o trasferisca la residenza nel Comune dell'immobile entro 18 mesi;
• non sia titolare, da solo o con il coniuge, di un'altra casa nel Comune dell'immobile;
• non sia titolare in tutta Italia, neppure per quote, di un'altra casa comprata con le agevolazioni prima casa;
• l'immobile non sia di lusso (categorie catastali A/1, A/8, A/9 escluse).

Con l'agevolazione si applicano:

• Imposta di registro 2% sul conguaglio (invece del 9%), mai sotto 1.000 €.
• Imposte ipotecaria e catastale di 50 € ciascuna sul conguaglio.
• Per la divisione restano l'1% di registro e le imposte ipotecaria e catastale di 200 € ciascuna, più bollo, tasse ipotecarie e tributi speciali catastali (circolare AdE 2/E/2014).

Su un conguaglio di 160.000 €, con la base al valore di mercato, il risparmio è di circa 11.200 € (differenza tra 9% e 2%). Con il prezzo-valore la base è la parte di valore catastale che corrisponde al conguaglio (circolare AdE 18/E/2013, § 2.2.2), e di solito le imposte scendono.

Detrazione 19% interessi passivi

L'art. 15 c. 1 lett. b TUIR consente di detrarre il 19% degli interessi passivi del mutuo su un tetto annuo di 4.000 € di interessi (760 € di sconto IRPEF massimo). Condizioni per il mutuo di liquidazione coeredi:

• Immobile destinato ad abitazione principale entro 12 mesi dall'acquisto (dalla stipula dell'atto di divisione).
• Mutuo stipulato entro 12 mesi prima o dopo l'atto.
• Detrazione limitata alla parte di mutuo effettivamente destinata all'acquisto della quota (esclusi eventuali importi eccedenti destinati ad altri usi).
• Se il mutuo è cointestato con il coniuge in comunione dei beni, la detrazione si ripartisce al 50%.

Se non c'è accordo: divisione giudiziale

Quando i coeredi non trovano un accordo, chiunque può chiedere la divisione giudiziale al Tribunale del luogo di apertura della successione (art. 713 c.c.). Prima del giudizio è obbligatorio il tentativo di mediazione (D.Lgs. 28/2010 e Riforma Cartabia D.Lgs. 149/2022): un mediatore aiuta le parti a trovare un accordo, con tempi mediamente di 3-6 mesi.

Se la mediazione fallisce si va in giudizio. Il giudice nomina un CTU che stima il valore, verifica la comoda divisibilità e — in caso negativo — applica l'art. 720 c.c. assegnando l'immobile all'erede richiedente con conguaglio. Durata media: 3-5 anni. Costi: contributo unificato, CTU, avvocato. Nella prassi conviene quasi sempre trovare un accordo notarile.

Contenuto informativo, non consulenza legale o fiscale. Per divisioni ereditarie complesse rivolgiti a notaio e commercialista; per la parte finanziaria simula il mutuo di liquidazione con GoMutuo.