In sintesi
Quando una casa cade in successione a più eredi, spesso uno solo vuole diventarne unico proprietario. La strada tecnica è la divisione ereditaria con conguaglio: chi acquista le quote paga gli altri, di solito attivando un mutuo di liquidazione coeredi. La banca finanzia fino all'80% del valore delle quote che stai comprando (non dell'intero immobile). Fiscalmente il conguaglio è trattato come una compravendita: 2% con agevolazione prima casa oppure 9% ordinario.
Lo scenario: comunione ereditaria e casa indivisa
Alla morte del genitore la casa entra in comunione ereditaria tra i coeredi (art. 1100 e ss. c.c.). Finché dura la comunione ogni erede ha diritto a una quota ideale, non a una parte fisica dell'immobile. Nessun coerede può vendere per intero né decidere da solo di locare: serve l'accordo di tutti (o della maggioranza per gli atti di ordinaria amministrazione, art. 1105 c.c.).
Per uscire dalla comunione ci sono tre strade:
- Vendere l'immobile a terzi e dividere il ricavato pro-quota.
- Divisione consensuale davanti al notaio: un erede prende la casa e paga gli altri.
- Divisione giudiziale (art. 713 c.c.) se non c'è accordo.
Il "mutuo per liquidare gli altri eredi" serve nella seconda ipotesi — ed è quella più diffusa quando c'è un legame affettivo con la casa (es. casa dei genitori dove un figlio già abita).
Attribuzione preferenziale (art. 720 c.c.)
L'art. 720 c.c. disciplina gli immobili non comodamente divisibili: quando dividere fisicamente sarebbe antieconomico o impossibile, il giudice (o il notaio in sede consensuale) assegna il bene per intero a un solo condividente, con obbligo di conguaglio in denaro agli altri. La preferenza va all'erede titolare della quota maggiore; a parità, prevale chi ne fa domanda o chi vi ha residenza abituale.
In pratica: se sei uno dei tre figli con quota 1/3 e vuoi prendere la casa, dovrai pagare 2/3 del valore agli altri due fratelli. Il valore di riferimento è quello di mercato al momento della divisione, fissato di solito con perizia di parte concordata o CTU nel giudizio.
Il mutuo di liquidazione coeredi
È un mutuo ipotecario a tutti gli effetti: la banca eroga la somma necessaria a pagare il conguaglio, iscrive ipoteca di primo grado sull'immobile e tu diventi unico proprietario per effetto dell'atto notarile di divisione con conguaglio. Caratteristiche:
- Finalità dichiarata: "liquidazione quote coeredi" — non è un mutuo acquisto standard, alcune banche lo trattano come categoria a sé.
- Durata: tipicamente 20-30 anni come un mutuo prima casa.
- Tasso: fisso o variabile secondo le condizioni ordinarie del profilo (vedi la guida tasso fisso o variabile).
- Erogazione: al notaio, che lo consegna ai coeredi liquidati contestualmente all'atto di divisione.
Quanto finanzia la banca: LTV e perizia
La perizia bancaria valuta l'intero immobile al valore di mercato, ma l'LTV si calcola sulla somma effettivamente pagata per acquistare le quote (il conguaglio), non sul valore totale della casa. Esempio concreto:
| Voce | Valore |
|---|---|
| Valore perizia casa | 240.000 € |
| Coeredi | 3 fratelli, quota 1/3 ciascuno |
| Tua quota già di diritto | 80.000 € (1/3) |
| Conguaglio da pagare | 160.000 € (2/3) |
| Mutuo massimo (LTV 80%) | 128.000 € |
| Equity da mettere | 32.000 € |
Con Fondo Garanzia Prima Casa Consap (L. 147/2013 art. 1 c. 48 lett. c) l'LTV può salire fino al 100% del conguaglio se rientri nelle categorie prioritarie (under 36, giovani coppie, monogenitoriali con figli minori). Vedi la guida mutui giovani under 36.
Tassazione della divisione con conguaglio
La regola fiscale è nell'art. 34 DPR 131/1986(Testo Unico Imposta di Registro):
- Divisione senza conguaglio (o con conguaglio ≤ 5% della quota di diritto): atto dichiarativo, imposta di registro 1% sull'intera massa comune.
- Divisione con conguaglio > 5%: la parte eccedente è considerata vendita — si applicano le imposte proprie della compravendita sul valore del conguaglio (2% agevolato prima casa oppure 9% ordinario, più imposte ipotecaria e catastale).
Il D.Lgs. 139/2024 (in vigore dal 2025) ha esteso l'autoliquidazione anche agli atti di divisione ereditaria: le imposte vanno calcolate e versate direttamente dal notaio in sede di registrazione, senza attendere la liquidazione dell'Agenzia. Vedi la guida su successione immobile con mutuo.
Agevolazioni prima casa sul conguaglio
La Circolare AdE 18/E/2013 e successive risoluzioni hanno chiarito che le agevolazioni "prima casa" si applicano anche alla parte di divisione con conguaglio, purché il condividente assegnatario:
- abbia o trasferisca la residenza nel Comune dell'immobile entro 18 mesi;
- non sia titolare esclusivo su tutto il territorio nazionale di altra casa acquistata con benefici prima casa;
- l'immobile non sia di lusso (categorie catastali A/1, A/8, A/9 escluse).
Con l'agevolazione si applicano:
- Imposta di registro 2% sul conguaglio (invece di 9%).
- Imposta ipotecaria 50 € fissa.
- Imposta catastale 50 € fissa.
Su un conguaglio di 160.000 €, il risparmio fiscale è di circa 11.200 € (differenza tra 9% e 2%).
Detrazione 19% interessi passivi
L'art. 15 c. 1 lett. b TUIR consente di detrarre il 19% degli interessi passivi del mutuo su un tetto annuo di 4.000 € di interessi (760 € di sconto IRPEF massimo). Condizioni per il mutuo di liquidazione coeredi:
- Immobile destinato ad abitazione principale entro 12 mesi dall'acquisto (dalla stipula dell'atto di divisione).
- Mutuo stipulato entro 12 mesi prima o dopo l'atto.
- Detrazione limitata alla parte di mutuo effettivamente destinata all'acquisto della quota (esclusi eventuali importi eccedenti destinati ad altri usi).
- Se il mutuo è cointestato con il coniuge in comunione dei beni, la detrazione si ripartisce al 50%.
Se non c'è accordo: divisione giudiziale
Quando i coeredi non trovano un accordo, chiunque può chiedere la divisione giudiziale al Tribunale del luogo di apertura della successione (art. 713 c.c.). Prima del giudizio è obbligatorio il tentativo di mediazione (D.Lgs. 28/2010 e Riforma Cartabia D.Lgs. 149/2022): un mediatore aiuta le parti a trovare un accordo, con tempi mediamente di 3-6 mesi.
Se la mediazione fallisce si va in giudizio. Il giudice nomina un CTU che stima il valore, verifica la comoda divisibilità e — in caso negativo — applica l'art. 720 c.c. assegnando l'immobile all'erede richiedente con conguaglio. Durata media: 3-5 anni. Costi: contributo unificato, CTU, avvocato. Nella prassi conviene quasi sempre trovare un accordo notarile.
Domande frequenti
Posso comprare la quota di mio fratello con un mutuo prima casa?
Sì. Se hai i requisiti prima casa (residenza nel Comune entro 18 mesi, immobile non di lusso, non possiedi altra prima casa su tutto il territorio nazionale) puoi applicare l'aliquota agevolata del 2% sulla parte di conguaglio e detrarre il 19% degli interessi passivi del mutuo fino a un tetto annuo di 4.000 € di interessi (art. 15 c. 1 lett. b TUIR). L'agevolazione si applica anche quando l'acquisto avviene tramite divisione con conguaglio (Circolare AdE 18/E/2013).
Quanto mi presta la banca per liquidare gli altri eredi?
Tipicamente fino all'80% del valore delle quote che devi acquistare, non dell'intero immobile. Esempio: casa periziata 240.000 €, tua quota già del 50% (120.000 €), devi liquidare gli altri due eredi con 120.000 €. La banca ti presta fino a 96.000 € (80% di 120k). Con Fondo Garanzia Prima Casa Consap l'LTV può salire fino al 100% (80.000 € coperti da garanzia pubblica per giovani under 36 e categorie prioritarie).
Come si tassa la divisione ereditaria nel 2026?
Se le quote assegnate corrispondono esattamente al diritto ereditario: imposta di registro 1% sulla massa comune (art. 3 Tariffa Parte I DPR 131/1986) più imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (200 € + 200 €). Se c'è conguaglio superiore al 5% del valore della quota di diritto, la parte di conguaglio è tassata come compravendita (art. 34 DPR 131/1986) al 9% ordinario o 2% agevolato prima casa, con imposte ipotecaria e catastale fisse 50 € + 50 € (art. 10 c. 3 D.Lgs. 23/2011). Dal 1° gennaio 2025 vige l'autoliquidazione notarile (D.Lgs. 139/2024).
Cosa succede se un coerede rifiuta di vendermi la sua quota?
Se non c'è accordo, chiunque può chiedere la divisione giudiziale (art. 713 c.c.). Il giudice, se l'immobile non è comodamente divisibile, applica l'art. 720 c.c.: lo assegna per intero al coerede titolare della quota maggiore o ai coeredi che ne facciano congiuntamente richiesta, con addebito dell'eccedenza (conguaglio) agli altri. In mancanza di tali richieste il giudice ha discrezionalità (valutando anche la residenza abituale) oppure dispone la vendita all'incanto. Il processo dura mediamente 3-5 anni; è quasi sempre preferibile una mediazione o una divisione notarile consensuale.
Posso detrarre gli interessi del mutuo di liquidazione?
Sì, ma solo per la quota effettivamente acquistata con mutuo e destinata ad abitazione principale entro 12 mesi dall'acquisto (art. 15 c. 1 lett. b TUIR). Detrazione 19% degli interessi passivi fino a 4.000 € annui di interessi (max 760 € di sconto IRPEF). Se il mutuo è cointestato con il coniuge in comunione dei beni, la detrazione si ripartisce al 50%. Non è cumulabile con altra detrazione per interessi su prima casa già in corso su altra abitazione principale.
Contenuto informativo, non consulenza legale o fiscale. Per divisioni ereditarie complesse rivolgiti a notaio e commercialista; per la parte finanziaria simula il mutuo di liquidazione con GoMutuo.
