ISEE e prima casa nel 2026: quanto conta la casa in cui vivi?

Risposta rapida

La prima casa non è esclusa del tutto dall'ISEE: conta il suo valore ai fini IMU, meno il mutuo che resta da pagare, e solo per la parte sopra 52.500 €, presa per due terzi. La regola vale anche per la garanzia del Fondo prima casa; dal 2026 l'assegno unico e altre quattro prestazioni usano un ISEE con soglie più alte. Il patrimonio poi conta per il 20%, diviso la scala di equivalenza: in una famiglia di quattro, 10.000 € sopra la soglia valgono circa 542 € di ISEE.

Quale valore della casa entra nell'ISEE?

Il valore ai fini IMU, non il prezzo. Per un'abitazione è la rendita catastale aumentata del 5% e moltiplicata per 160 (art. 1, comma 745, L. 160/2019), cioè la rendita per 168: con 800 € di rendita fa 134.400 €. La rendita sta nella visura catastale. Nella DSU del 2026 conta il valore al 31 dicembre 2024, anche se l'IMU non la paghi: «Il valore è così determinato anche in caso di esenzione dal pagamento dell'imposta» (art. 5, comma 2, DPCM 159/2013).

Nella precompilata i fabbricati arrivano dal Catasto, ma il mutuo residuo e la crocetta sulla casa di abitazione, l'unica con la franchigia, li scrivi tu nel quadro FC3 (istruzioni della DSU 2026).

Fino a quanto la prima casa è esclusa dall'ISEE?

Nell'ISEE ordinario fino a 52.500 € al netto del mutuo, più 2.500 € per ogni figlio convivente dopo il secondo. Vale per la casa di proprietà, o in usufrutto, in cui risiede il nucleo. Sopra la soglia, dice il DPCM, «il valore rileva in misura pari a due terzi della parte eccedente». Gli altri immobili, box compreso, contano per intero. Senza mutuo, la casa non pesa se la rendita non supera queste cifre:

Con un mutuo il margine si allarga: la casa resta fuori finché la rendita per 168, meno il debito residuo, non supera la franchigia.

Che cosa è cambiato nel 2026?

È nato un secondo ISEE, più leggero per chi vive in una casa di proprietà o ha almeno due figli, valido solo per cinque prestazioni: assegno di inclusione, supporto per la formazione e il lavoro, assegno unico, bonus asilo nido e bonus nuovi nati (L. 199/2025, art. 1, comma 208). L'INPS lo chiama «ISEE per specifiche prestazioni familiari e per l'inclusione». La franchigia è 91.500 €, 120.000 € per chi abita in un comune capoluogo di città metropolitana, più 2.500 € per ogni figlio convivente dopo il primo; la scala di equivalenza sale di 0,1 con due figli, 0,25 con tre, 0,40 con quattro e 0,55 con cinque o più (nell'ordinario zero, 0,2, 0,35 e 0,5).

I capoluoghi, per l'INPS, sono quindici: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Messina, Milano, Napoli, Palermo, Reggio Calabria, Roma, Sassari, Torino e Venezia. Per tutto il resto vale il messaggio INPS n. 102 del 12 gennaio 2026: «Per le altre prestazioni continuano ad applicarsi gli indicatori già utilizzati». Dal 6 marzo 2026 l'attestazione riporta tutti e due i valori (messaggio n. 799). La manovra per il 2027, in discussione a fine ottobre, può cambiare queste regole.

Il mutuo abbassa il peso della casa?

Sì: dal valore IMU si toglie il debito residuo al 31 dicembre 2024 del mutuo per comprare o costruire la casa, e la franchigia si applica a quello che resta. Per le istruzioni della DSU «la relativa franchigia si cumula alla detrazione per il mutuo residuo nel limite del valore dell'immobile». I mutui di sola ristrutturazione o di liquidità non contano.

Esempio: quanto pesa la casa, passo per passo

Una coppia con due figli di 6 e 10 anni, in un comune non capoluogo; lavora uno solo dei due. I redditi del nucleo come li conta l'ISEE (indicatore della situazione reddituale, ISR) valgono 30.000 €; gli 8.000 € di risparmi stanno sotto la franchigia del patrimonio mobiliare (10.000 € per quattro persone) e non contano. La casa ha una rendita di 800 € e al 31 dicembre 2024 restavano 50.000 € di mutuo.

I passi 5 e 6 seguono l'art. 2 del DPCM. Senza mutuo la casa peserebbe 4.439 € sull'ISEE ordinario e 2.104 € sull'altro. Se lavorassero tutti e due per almeno sei mesi nell'anno dei redditi, la scala salirebbe di 0,2 in entrambi gli ISEE (0,3 con un figlio sotto i tre anni).

E se sei in affitto o hai un'altra casa?

Chi vive in affitto non ha la franchigia, ma toglie dai redditi il canone annuo del contratto registrato fino a 7.000 €, più 500 € per ogni figlio convivente dopo il secondo: per l'art. 4, comma 4, del DPCM la detrazione «è alternativa a quella per i nuclei residenti in abitazione di proprietà». In affitto a 700 € al mese, la famiglia dell'esempio avrebbe un ISEE ordinario di 9.350 €.

Una casa in cui non abiti, la seconda casa o quella al paese, conta per intero: valore IMU meno il suo mutuo, senza franchigia né due terzi. Se è sfitta, anche la rendita aumentata del 5% entra fra i redditi (art. 4, comma 2, lett. g). Una casa ereditata con 400 € di rendita, sfitta e senza mutuo, aggiungerebbe alla famiglia dell'esempio 5.634 € di ISEE, contro i 1.729 € della casa in cui vive.

Quale ISEE conta per la garanzia Consap sul mutuo prima casa?

Quello ordinario, con la franchigia di 52.500 €. L'art. 64, comma 3, del D.L. 73/2021 lega la garanzia all'ISEE del DPCM 159/2013, e il Fondo non è fra le cinque prestazioni con le soglie nuove. È riservato «esclusivamente» alle categorie di legge (L. 147/2013, art. 1, comma 48, e norme successive), come under 36 e giovani coppie. La garanzia è del 50%, 80% con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo, oneri accessori compresi (per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi basta l'ISEE). Un under 36 con un ISEE più alto entra lo stesso, al 50%.

Il modulo di domanda Consap chiede di «allegare l'attestazione ISEE valida al momento della presentazione della domanda di mutuo». In quell'ISEE, nel 2026, la casa che compri non c'è; quella dei genitori sì, se vivi con loro: il nucleo è la famiglia anagrafica del giorno della DSU (art. 3 del DPCM). La casa in cui vivete, da 160.000 € di valore IMU e senza mutuo, aggiunge 7.026 € all'ISEE di un nucleo di tre. Se hai già un'altra residenza, di solito fai parte di un nucleo diverso. Resti nel nucleo dei genitori se non hai coniuge né figli e nel 2024 eri fiscalmente a loro carico: la DSU del 2026 guarda i redditi di quell'anno.

La garanzia può togliere l'anticipo, ma non alza il mutuo: la rata deve reggere il tuo reddito. Quanto può chiedere un under 36, anche al 100%, lo spiega la guida dedicata; per il tuo caso la simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti quanto puoi chiedere e quale rata regge il tuo reddito.

Alcuni casi particolari

• Comodato gratuito. Se abiti nella casa di un parente di un altro nucleo, nel quadro B si barra «altro»: niente franchigia né detrazione dell'affitto.
• Nuda proprietà. Non entra nell'ISEE: la casa la dichiara l'usufruttuario, che ha la franchigia se ci abita e toglie il mutuo residuo anche se è intestato al nudo proprietario.
• Famiglia numerosa e Fondo Consap. Con tre o più figli sotto i 21 anni l'ISEE ordinario serve per entrare: fino a 40.000 € con tre figli, 45.000 € con quattro, 50.000 € con cinque o più (scheda Consap).
• Assegno di inclusione. Usa l'ISEE nuovo, ma ha limiti propri sul patrimonio immobiliare: vedi la guida su assegno di inclusione e mutuo prima casa.
• Casa all'estero. Conta per la base dell'imposta italiana sugli immobili all'estero (IVIE), cioè il prezzo d'acquisto o, nei Paesi dell'Unione europea e dello Spazio economico europeo, il valore catastale locale se c'è, meno il suo mutuo. Non ha mai la franchigia: la casa di abitazione dell'ISEE deve essere in Italia.
• Coppia. Se siete sposati o uniti civilmente fate un solo nucleo anche con residenze diverse, salvo la separazione legale e pochi altri casi. Se convivete senza essere sposati, siete un nucleo solo se all'anagrafe risultate nella stessa famiglia (art. 3 del DPCM).