Cos'è la RNP?
La RNP (relazione notarile preliminare, detta anche relazione preliminare notarile) è il documento che il notaio scrive per la banca prima del rogito: dice chi è il vero proprietario della casa e se ci sono ipoteche, pignoramenti o altri pesi. Arriva in 3-10 giorni lavorativi, se fatturata a parte costa 300-800 € più IVA e la paga chi compra.
La perizia immobiliare dice quanto vale la casa, la relazione del notaio se la banca può prenderla in garanzia senza sorprese: senza, l'ipoteca non è sicura e la pratica non arriva al rogito.
Cos'è la relazione notarile preliminare
La relazione notarile preliminare è l'attestazione, firmata dal notaio prima del rogito, su chi è il proprietario della casa e su quali pesi la gravano: il notaio ne risponde personalmente, ed è questo che la distingue da una visura. La guida della Banca d'Italia sul mutuo ipotecario la definisce così: «Documento in cui il notaio certifica sia che il venditore è effettivamente il proprietario sia lo stato giuridico dell'immobile da ipotecare, ad esempio l'esistenza di precedenti ipoteche».
RNP è solo la sigla di relazione notarile preliminare. È "preliminare" perché arriva prima del rogito: dopo la firma il notaio manda alla banca la relazione notarile definitiva, che conferma l'iscrizione dell'ipoteca al grado previsto.
A cosa serve e perché la banca la chiede
Il motivo principale è la tutela del credito. Ai sensi dell'art. 38 del Testo Unico Bancario (TUB), il mutuo fondiario deve essere garantito da un'ipoteca di primo grado e non può superare l'80% del valore dell'immobile (LTV), elevabile al 100% in presenza di garanzie integrative.
La banca deve essere certa che:
- Titolarità: il venditore sia l'unico e legittimo proprietario.
- Libertà: non ci siano pignoramenti, sequestri o ipoteche che possano prevalere su quella della banca.
- Continuità: non ci siano "buchi" nei passaggi di proprietà che rendano impugnabile l'acquisto.
Cosa controlla il notaio negli ultimi vent'anni
Il controllo non si ferma all'ultimo acquisto: copre almeno 20 anni (il periodo necessario per l'usucapione), con la cosiddetta ispezione ipocatastale ventennale. Il notaio verifica:
- La continuità delle trascrizioni: ogni passaggio di proprietà (atti soggetti a trascrizione ex art. 2643 c.c.) deve risultare nei registri immobiliari. Per l'art. 2650 del codice civile, se l'acquisto precedente non è trascritto «le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell'acquirente non producono effetto»: un passaggio saltato, come una successione mai trascritta, va sistemato prima del rogito, altrimenti nemmeno l'ipoteca della banca produce effetto.
- Assenza di formalità pregiudizievoli: controlla che non ci siano domande giudiziali (cause in corso sulla proprietà), pignoramenti o ipoteche esattoriali (es. Agenzia delle Entrate Riscossione).
- Provenienza da donazione: il notaio guarda la posizione degli eredi legittimari. Per le successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025 (donante morto dopo quella data o ancora in vita) il nuovo art. 563 del codice civile dice che la riduzione della donazione «non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati»: i legittimari li compensa in denaro il donatario, salvo una domanda di riduzione trascritta prima dell'acquisto. Se il donante è morto prima, vale lo stesso dal 18 giugno 2026, salvo domande di riduzione o opposizioni trascritte entro quella data (art. 44 della legge 182/2025); alcune banche possono chiedere ancora verifiche o una polizza: chiedilo prima (vedi il mutuo su una casa ricevuta in donazione).
Quali documenti servono per la RNP
Per scrivere la RNP il notaio ha bisogno dell'atto con cui il venditore è diventato proprietario e di tutto ciò che permette di ricostruire i vent'anni precedenti: quasi tutti questi documenti li fornisce il venditore. Conviene consegnarli tutti insieme, subito dopo il preliminare: se ne manca uno, la relazione resta ferma.
| Documento | Chi lo fornisce | A cosa serve |
|---|---|---|
| Atto di provenienza (compravendita, donazione o successione) | Venditore | È il punto di partenza: dice come e quando il venditore è diventato proprietario e apre la catena ventennale. |
| Documenti dell'acquisto per successione: testamento, accettazione di eredità, dichiarazione di successione | Venditore | Servono quando la provenienza è ereditaria: se l'accettazione non è trascritta la continuità si interrompe. |
| Visura e planimetria catastale | Venditore | Identificano l'immobile nei registri su cui il notaio esegue l'ispezione ipocatastale. |
| Provvedimenti edilizi: permesso di costruire, varianti, eventuale condono | Venditore | Dicono se il fabbricato è legittimo. Un abuso non sanabile rende l'immobile difficilmente commerciabile e la banca si ferma. |
| Certificato di agibilità o documentazione che ne attesti la richiesta | Venditore | Attesta i requisiti igienico-sanitari e di sicurezza degli impianti; la sua assenza è uno dei rilievi più frequenti. |
| Quietanza di estinzione e assenso alla cancellazione, se in visura compare un'ipoteca | Venditore, con la banca del vecchio mutuo | Sono la prova che l'iscrizione ancora presente non ha più un debito dietro e può essere cancellata. |
| Regolamento di condominio e dichiarazione dell'amministratore | Venditore e amministratore | Segnalano vincoli, spese straordinarie già deliberate e liti in corso che si trasferiscono a chi compra. |
| Certificato di destinazione urbanistica (terreni, o pertinenze oltre i 5.000 mq) | Comune, su richiesta del venditore | Per i terreni è obbligatorio in atto: senza, la compravendita non si può stipulare. |
| Documento d'identità, codice fiscale, estratto di matrimonio o certificato di stato libero | Acquirente e venditore | Identificano le parti e definiscono il regime patrimoniale, che cambia chi deve intervenire in atto. |
L'elenco ricalca la lista dei documenti per la compravendita immobiliare pubblicata dal Consiglio Nazionale del Notariato, che spiega anche i controlli che il notaio esegue prima dell'atto.
Quanto tempo ci vuole per la RNP
Il notaio consegna la RNP in 3-10 giorni lavorativi da quando ha tutti i documenti, a partire dall'atto con cui il venditore è diventato proprietario. Con una sola compravendita negli ultimi vent'anni si sta nella parte bassa; se la casa arriva da una successione o da una donazione si sale a 15-20 giorni lavorativi, perché la catena va ricostruita passaggio per passaggio. Allungano i tempi soprattutto:
- un'accettazione di eredità non trascritta, che il notaio deve sistemare prima, a volte con un atto in più (vedi accettazione tacita di eredità e mutuo);
- il mutuo del venditore ancora aperto: servono il conteggio di estinzione della sua banca e l'accordo per chiudere il debito al rogito;
- una procura firmata all'estero, che va legalizzata o apostillata e spesso tradotta;
- i documenti incompleti, la causa più comune: finché il venditore non consegna atto di provenienza e planimetrie, il conteggio non parte.
Se dopo 10-15 giorni lavorativi non hai notizie, chiedi al notaio per iscritto cosa manca: spesso il ritardo viene dal venditore.
Quanto costa la RNP e chi la paga
La paga chi compra, anche se a chiederla è la banca, e fatturata da sola costa di norma 300-800 € più IVA, più le spese vive delle ispezioni nei registri. Se lo stesso notaio fa anche il rogito, di solito è già dentro il preventivo per l'atto di mutuo.
| Caso | Tempi | Costo se fatturata a parte (IVA esclusa) |
|---|---|---|
| Provenienza semplice: una sola compravendita negli ultimi 20 anni | 3-10 giorni lavorativi | 300-450 € |
| Successione, donazione o catena da ricostruire | 15-20 giorni lavorativi | fino a 800 € |
| Stesso notaio per relazione, compravendita e mutuo | come sopra | di solito compresa nel preventivo per l'atto di mutuo |
Sono cifre della prassi degli studi notarili, non una tariffa: nessuna norma fissa il prezzo della relazione, che sale quanto più il notaio lavora a ricostruire la catena. Se il mutuo salta dopo l'invio alla banca, o cambi notaio a pratica avviata, la relazione si paga a parte, e con il nuovo notaio va rifatta.
Che il costo tocchi a te lo dicono il contratto e il foglio informativo del mutuo, non una legge. Fa eccezione la surroga: l'art. 120-quater, comma 4, del Testo unico bancario stabilisce che «gli intermediari non applicano alla clientela costi di alcun genere, neanche in forma indiretta, per l'esecuzione delle formalità connesse alle operazioni di surrogazione».
Per il mutuo sulla casa in cui vai a vivere conta anche la fattura. La guida dell'Agenzia delle Entrate sugli interessi passivi mette fra gli oneri accessori detraibili al 19% «le spese notarili che comprendono sia l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo» ed esclude «le spese inerenti l’onorario del notaio per la stipula del contratto di compravendita». La relazione non è nominata: conviene che stia nella fattura dell'atto di mutuo, dentro il tetto di 4.000 € che vale anche per gli interessi. Il resto è in spese notarili del mutuo detraibili nel 730.
Dalla RNP al rogito: la sequenza
Dalla consegna della RNP al rogito passano di norma 3-7 settimane: la banca legge la relazione, chiude l'istruttoria, emette la delibera definitiva e solo allora si fissa la data dell'atto.
- RNP: 3-10 giorni lavorativi, 15-20 con una successione o una donazione.
- Istruttoria: l'ufficio crediti confronta la relazione con la perizia; di solito bastano pochi giorni, salvo formalità da sanare.
- Delibera definitiva: 5-15 giorni lavorativi. È l'approvazione interna della banca: a impegnarla verso di te è l'offerta vincolante, che arriva dopo con la bozza del contratto.
- Rogito: 15-30 giorni dopo la delibera, il tempo di coordinare notaio, banca e parti e preparare insieme l'atto di mutuo e quello di compravendita.
Alcune banche invertono i primi passaggi: deliberano dopo la perizia e chiedono la relazione come condizione per fissare il rogito. Cambia l'ordine, non la sostanza: senza RNP non si firma. Contata dalla perizia, la timeline vale 35-60 giorni solari: è passo per passo in dopo la perizia, quanti giorni alla delibera e al rogito.
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Quanto vale una RNP
Una RNP vale 60-90 giorni: oltre quel termine la banca non la considera più aggiornata, perché nel frattempo sull'immobile possono essere state iscritte nuove formalità (un'ipoteca giudiziale, un pignoramento, una domanda giudiziale). La durata precisa la indica la banca.
Se il rogito slitta oltre la scadenza il notaio non rifà tutto da capo: aggiorna le ispezioni dalla data della prima relazione a oggi, con una spesa minore ma qualche giorno in più. Se nel frattempo scade anche la delibera, la banca rifà l'istruttoria e applica le condizioni del momento.
RNP, visura ipotecaria o relazione tecnica: quale serve
Per il mutuo la banca vuole sempre la RNP; la visura ipotecaria la puoi fare tu prima, ma non la sostituisce. I tre documenti si confondono spesso:
| Caratteristica | Visura ipotecaria | Relazione notarile (RNP) | Relazione tecnica integrata (RTI) |
|---|---|---|---|
| Chi la fa | Chiunque, online sul sito dell'Agenzia delle Entrate o in ufficio | Il notaio scelto da chi compra | Geometra, architetto o ingegnere |
| Cosa dice | Le formalità (trascrizioni, ipoteche, pignoramenti) al giorno della richiesta | Chi è il proprietario e se la casa è libera, sugli ultimi 20 anni | Se la casa è in regola con Comune e catasto |
| Costo | Gratuita solo per i propri immobili, altrimenti la tassa ipotecaria | 300-800 € più IVA, spesso nel preventivo del notaio | Libero, lo decide il tecnico |
| Chi la chiede | Nessuno: è un controllo che fai tu | La banca, prima del rogito | Alcune banche e alcuni notai |
La visura serve a te, prima della proposta d'acquisto: in pochi minuti dice se ci sono ipoteche o pignoramenti, quando non hai ancora versato la caparra. Online è gratuita solo per gli immobili di cui sei titolare; per quelli di altri, come scrive la scheda dell'Agenzia sull'ispezione ipotecaria online, si paga «la tariffa vigente diminuita del 20 per cento». Importi e lettura delle formalità sono in visura ipotecaria: come funziona e come si legge.
Una visura pulita a inizio trattativa però non basta: fino al rogito possono arrivare un pignoramento o un'ipoteca giudiziale, e per questo la banca vuole una relazione recente del notaio. La relazione tecnica integrata guarda invece la regolarità edilizia e catastale: l'art. 29, comma 1-bis, della legge 52/1985 chiede nel rogito, a pena di nullità, la dichiarazione dei proprietari che dati catastali e planimetrie corrispondono allo stato di fatto, e aggiunge che quella dichiarazione «può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale». Il notaio dice chi è il proprietario, il tecnico se la casa è in regola con il Comune: servono entrambi per un'istruttoria di mutuo senza intoppi.
Cosa succede se la relazione è negativa
Se il notaio riscontra dei problemi (es. un'ipoteca non cancellata o una successione non trascritta), la banca blocca l'istruttoria e non emette la delibera definitiva finché il problema non viene risolto. Quali esiti si sistemano in pochi giorni e quali fermano davvero la pratica è spiegato in quando la RNP può bloccare il mutuo.
Le soluzioni tipiche sono:
- Cancellazione d'ipoteca: se il vecchio mutuo è estinto basta la procedura semplificata dell'art. 40-bis del Testo unico bancario (la vecchia "Bersani"): la banca la comunica al conservatore entro trenta giorni, senza costi. Se il mutuo del venditore è ancora aperto, di solito si estingue al rogito con una parte del prezzo.
- Trascrizione tardiva: il notaio provvede a trascrivere gli atti mancanti (es. accettazione tacita di eredità) contestualmente al rogito.
- Atto di rettifica: se ci sono errori materiali nei precedenti atti di vendita.
Conviene far partire questi controlli subito dopo l'accettazione della proposta d'acquisto, per non arrivare al rogito con sorprese.
Il consiglio di GoMutuo
Non aspettare che sia la banca a sollecitare la relazione. Appena scegli il notaio, consegnagli l'atto di provenienza e i documenti del venditore e chiedi un preventivo unico per compravendita, mutuo e relazione. E prima della caparra fai una visura ipotecaria: costa poco e ti evita settimane di ritardi sul rogito.
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