Cosa succede dopo la perizia?
Dopo il sopralluogo il perito manda la relazione alla banca in 2-5 giorni lavorativi. Se l'immobile è conforme, la banca approva il mutuo con la delibera definitiva in altri 5-15 giorni. Poi arrivano l'offerta vincolante e, se la banca non l'ha chiesta prima, la relazione notarile preliminare; il rogito si fissa di solito 15-30 giorni dopo la delibera.
Molti aspiranti mutuatari pensano che, una volta uscito il perito, il grosso sia fatto. In realtà, il momento tra il sopralluogo tecnico e la firma davanti al notaio è quello a più alta tensione informativa. In questa guida analizziamo nel dettaglio la timeline post-perizia 2026, cosa succede se il valore stimato è inferiore alle aspettative e quali sono i passaggi obbligatori per arrivare alle chiavi di casa.
Cosa succede subito dopo il sopralluogo del perito
Una volta che il tecnico (incaricato dalla banca o da società esterne come CRIF o Cerved) ha terminato il sopralluogo e scattato le foto, inizia il lavoro di ufficio. Il perito deve incrociare i dati rilevati sul posto con le planimetrie catastali e gli atti depositati in Comune.
Il lavoro del perito non è una formalità: l'art. 120-duodecies TUB impone alle banche standard affidabili di valutazione e stabilisce che «La valutazione è svolta da persone competenti sotto il profilo professionale e indipendenti dal processo di commercializzazione del credito, in modo da poter fornire una valutazione imparziale ed obiettiva». È il motivo per cui il gestore che ti segue non può accelerare l'esito: chi valuta risponde a una filiera diversa da chi vende il mutuo.
I tre pilastri della valutazione tecnica sono:
- Il Valore di Mercato: quanto vale effettivamente l'immobile oggi.
- La Conformità Urbanistica e Catastale: se la casa è stata costruita seguendo le licenze e se lo stato di fatto corrisponde alle mappe.
- La Commerciabilità: se l'immobile è libero da vincoli che ne impedirebbero la rivendita futura.
Per approfondire come si svolge materialmente questa fase, ti consigliamo di leggere la nostra guida su come funziona la perizia del mutuo.
Timeline post-perizia: la tabella dei tempi
I tempi nel 2026 si sono leggermente stabilizzati grazie alla digitalizzazione dei processi bancari, ma rimangono soggetti al carico di lavoro degli uffici crediti. Ecco una tabella riassuntiva:
| Fase Post-Perizia | Tempi Medi (Giorni Lavorativi) | Responsabile |
|---|---|---|
| Elaborazione e invio relazione | 2 - 5 giorni | Perito / Società Peritale |
| Validazione tecnica banca | 3 - 7 giorni | Ufficio Tecnico Banca |
| Emissione Delibera Definitiva | 2 - 8 giorni | Ufficio Crediti |
| Relazione Notarile Preliminare (RNP) | 5 - 10 giorni | Notaio |
| Firma del Rogito Notarile | 15 - 30 giorni | Notaio e Parti |
Le fasi non si sommano tutte: la relazione notarile, a seconda della banca, si fa prima della delibera o mentre si prepara l'atto, in parallelo con il resto. Così, dal giorno della perizia al rogito passano mediamente dai 35 ai 60 giorni solari. Se vuoi saperne di più sui tempi della sola delibera, consulta delibera mutuo: quanto tempo aspettare.
L'esito della perizia: positivo, negativo o inferiore
L'esito del sopralluogo non è binario. Esistono sfumature che possono cambiare radicalmente il piano finanziario:
1. Esito Positivo (Conforme)
L'immobile vale quanto dichiarato nel preliminare e non ci sono abusi. La banca procede spedita verso la delibera definitiva.
2. Esito Negativo (Rifiuto)
Il perito rileva abusi edilizi gravi (es. un intero piano non dichiarato, mancanza di abitabilità) o problemi strutturali. In questo caso la banca nega il finanziamento. Se ti trovi in questa situazione, leggi la nostra guida su cosa fare se il mutuo viene rifiutato.
3. Esito Inferiore (Rinegoziazione)
È il caso più frequente e insidioso: il perito valuta la casa 200.000€, ma tu la stai pagando 220.000€. Poiché la banca eroga solitamente l'80% del valore minore tra prezzo e perizia, riceverai l'80% di 200.000€ (ovvero 160.000€) anziché l'80% di 220.000€ (176.000€). Dovrai quindi trovare i 16.000€ mancanti di tasca tua. La soglia dell'80% non è una regola interna della singola banca: nella guida al mutuo ipotecario della Banca d'Italia è descritta come l'importo che di norma l'intermediario concede sulla base del valore stabilito dalla perizia.
Approfondisci questa eventualità nell'articolo sulla perizia mutuo più bassa del prezzo di acquisto.
Se la perizia valuta l'immobile meno del prezzo d'acquisto, l'importo che la banca eroga scende perché scende l'LTV. Prima di rinunciare conviene rifare i conti con il nuovo valore: puoi rifare la simulazione cambiando solo il valore dell'immobile e vedere quanto puoi chiedere e con che rata, da confrontare con la delibera che hai in mano.
Dopo la delibera: cosa succede fino al rogito
Dopo la delibera arrivano l'offerta vincolante e i controlli del notaio, poi si fissa il rogito, di solito 15-30 giorni dopo. Con la delibera definitiva la banca approva importo, durata e condizioni del mutuo; da lì i passaggi sono quasi sempre questi:
- Offerta vincolante. La banca mette la proposta per iscritto, con la bozza del contratto. L'art. 120-novies TUB prevede che prima della firma tu abbia un periodo di riflessione di almeno sette giorni e che in quel periodo l'offerta resti vincolante per il finanziatore; se hai già deciso, puoi accettarla prima.
- Relazione notarile preliminare. Se la banca non l'ha già chiesta prima di deliberare, il notaio scelto da chi compra la prepara ora: certifica che l'immobile è libero da ipoteche o pignoramenti. Per i dettagli sui tempi del notaio, vedi quanto tempo ci vuole per la RNP.
- Data e bozza degli atti. Il funzionario della banca e il notaio fissano la data della stipula; il notaio prepara gli atti e te li manda in bozza, ed è il momento di controllare importi e dati.
- Rogito. Firmi l'atto di compravendita e il contratto di mutuo nello stesso appuntamento. Come si svolge e quanto dura lo trovi in cosa succede il giorno del rogito.
Fra delibera e rogito non c'è un tempo massimo fissato dalla legge: conta la scadenza scritta nella delibera. Il punto è spiegato in quanto tempo può passare fra delibera e rogito.
Cosa fare se i tempi si allungano
Se sono passati più di 15 giorni dalla visita del perito e non hai notizie, ecco come muoverti:
- Contatta il tuo gestore in banca: chiedi se la perizia è stata ricevuta e se è già stata validata dall'ufficio tecnico.
- Senti il perito (se possibile): a volte il tecnico attende un documento dal venditore o dall'agenzia immobiliare per chiudere la pratica.
- Verifica l'agenzia: assicurati che abbiano fornito tutte le planimetrie aggiornate. Spesso i ritardi sono dovuti a documenti incompleti.
I tempi non sono uguali per tutti gli istituti: se il preliminare ha una scadenza stretta vale la pena sapere quale banca eroga il mutuo più velocemente. Fino all'erogazione la banca può inoltre tornare sui tuoi conti, quindi è utile sapere cosa controlla la banca nell'estratto conto prima di muovere somme importanti.
Ogni ritardo in questa fase sposta la data del rogito e può farti sforare i termini promessi nel contratto preliminare, quindi tieni aggiornato il venditore. Se il preliminare ha una scadenza stretta e la tua banca non ti dà tempi certi, parlane con un consulente GoMutuo, senza costi, per capire se conviene muoversi anche con un'altra banca.
Il consiglio di GoMutuo
Non dare per scontato il valore della perizia. Se hai il sospetto che l'immobile sia sovrastimato rispetto alla zona, preparati un piano B finanziario (un piccolo prestito o l'aiuto dei genitori) per coprire l'eventuale differenza di LTV qualora il perito fosse conservativo nella sua valutazione.
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