Quali requisiti servono alla coppia nel 2026?
Per una giovane coppia senza il 20% di anticipo la via principale resta il Fondo Garanzia Prima Casa Consap, prorogato dalla Legge 207/2024 (art. 1, commi 112-114). La scheda ufficiale del Fondo di garanzia per la prima casa gestito da Consap mette le coppie in cima all'elenco delle categorie prioritarie: «giovani coppie coniugate o conviventi more uxorio il cui nucleo familiare sia stato costituito da almeno due anni e in cui almeno uno dei componenti non abbia compiuto trentasei anni». I due anni di nucleo, quindi, valgono per tutte le coppie, sposate o conviventi. La stessa pagina precisa che l'importo del finanziamento non può superare i 250.000 euro e che la garanzia potenziata è prorogata al 31 dicembre 2027.
I requisiti per la coppia sono:
- Età: almeno uno dei due non deve aver ancora compiuto 36 anni alla data della domanda al Fondo, non a quella del rogito.
- Nucleo da almeno due anni: nelle FAQ del Fondo vuol dire essere sposati da almeno due anni oppure avere la residenza nella stessa casa da almeno due anni. Vale per le coppie sposate e per quelle conviventi.
- Mutuo chiesto in due: il modulo precisa che il mutuo «deve essere richiesto dai componenti la coppia congiuntamente».
- Nessun'altra casa: alla domanda nessuno dei due può essere proprietario di altri immobili a uso abitativo, anche all'estero, salvo quelli ereditati e dati in uso gratuito a genitori o fratelli.
- Garanzia all'80%: ISEE fino a 40.000 euro e mutuo oltre l'80% del prezzo, oneri accessori compresi, con un capitale massimo di 250.000 €.
- Immobile: abitazione principale, fuori dalle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e senza le caratteristiche di lusso del D.M. 2 agosto 1969.
Convivenza: autocertificazione per Consap, stato di famiglia per la banca
Per il Fondo basta dichiarare la convivenza. Il modulo di domanda è una dichiarazione sostitutiva (artt. 46 e 47 del D.P.R. 445/2000) e per le FAQ di Consap lo stato di convivente more uxorio è «soggetto ad autocertificazione»: solo in caso di verifica va dimostrato «documentando la medesima residenza dei soggetti anche mediante contratto di affitto». Se siete cittadini stranieri e il vostro matrimonio non risulta agli uffici pubblici italiani, al modulo va allegato il certificato di matrimonio.
La banca è un altro discorso: per la sua istruttoria può chiedervi comunque il certificato. Nelle politiche di credito che vediamo ogni giorno lo stato di famiglia è la prova della convivenza, e alcune banche lo usano anche per contare le persone del nucleo e verificare che, pagata la rata, resti abbastanza per vivere. Costa 16 euro di bollo: come si scarica e quanto dura è nella guida allo stato di famiglia per il mutuo. Cosa cambia fra sposati, uniti civilmente e conviventi dopo il rogito, fra detrazioni e successione, lo trovate in coppie di fatto e unioni civili.
Quale ISEE conta per la coppia?
Il tetto di 40.000 euro riguarda l'ISEE del nucleo familiare, e al modulo Consap va allegata un'attestazione «valida al momento della presentazione della domanda di mutuo». Per l'ISEE il nucleo è la famiglia anagrafica, cioè chi risulta nello stesso stato di famiglia, e i coniugi ne fanno parte anche con residenze diverse (art. 3 del DPCM 159/2013). I casi sono due:
Sposati o conviventi da almeno due anni
Conta l'ISEE del vostro nucleo. Se supera 40.000 euro restate fra le giovani coppie, ma con la garanzia ordinaria al 50%.
Insieme da meno di due anni, o non ancora conviventi
Se non siete sposati da due anni e non avete da due anni la residenza nella stessa casa, per il Fondo non siete ancora una giovane coppia. Se avete tutti e due meno di 36 anni potete chiedere la garanzia come giovani under 36: ognuno ha l'ISEE del nucleo in cui è registrato oggi, spesso quello dei genitori. Come verranno letti due ISEE diversi in un mutuo cointestato, chiedetelo alla banca prima di firmare il modulo.
La DSU, cioè la dichiarazione da cui l'INPS calcola l'ISEE, fatela prima di chiedere il mutuo: senza un'attestazione valida alla data della domanda la garanzia all'80% non si può chiedere. Quando l'ISEE pesa e quando no lo spiega la guida su ISEE e mutuo per gli under 36.
Garanzia Consap e imposte: che differenza c'è?
Spesso si fa confusione tra la garanzia del Fondo (che aiuta a ottenere il mutuo) e le agevolazioni fiscali (che abbattono i costi del rogito). Sono due cose diverse e nel 2026 solo la prima ha una corsia dedicata ai giovani: le esenzioni totali previste dall'art. 64 del D.L. 73/2021 avevano una scadenza scritta nel testo stesso, al comma 9: «Le disposizioni di cui ai commi 6, 7 e 8 si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra la data di entrata in vigore del presente decreto e il 31 dicembre 2023». C'è stata una sola coda, fino al 31 dicembre 2024, per chi aveva sottoscritto e registrato il preliminare entro il 2023 (D.L. 215/2023, conv. L. 18/2024), e poi nulla: non sono mai state reintrodotte. Ecco lo schema reale:
| Beneficio | Requisito per la coppia | Risultato |
|---|---|---|
| Garanzia Consap 80% | Nucleo da almeno due anni, uno dei due sotto i 36 anni, ISEE ≤ 40.000 €, mutuo oltre l'80% del prezzo | Mutuo fino al 100% del prezzo, se la banca lo concede |
| Imposta di registro | Nessun requisito di età | 2% sul valore catastale (9% senza prima casa), oppure IVA 4% da impresa |
| Imposta sostitutiva sul mutuo | Nessun requisito di età | 0,25% del capitale erogato (2% fuori dalla prima casa) |
Esempio numerico: acquisto casa da 220.000 €
Prendiamo una coppia che nel 2026 compra da un privato una casa da 220.000 euro e ha i requisiti per la garanzia all'80%.
- 1Senza garanzia Consap: la banca si ferma all'80%, quindi servono 44.000 € di anticipo più le spese. Le imposte sono quelle prima casa ordinarie: il 2% di registro si calcola sul valore catastale (meccanismo del prezzo-valore), più 50 € di ipotecaria, 50 € di catastale e lo 0,25% di imposta sostitutiva sul mutuo da 176.000 €, cioè 440 €.
- 2Con la garanzia Consap: possono chiedere un mutuo al 100% (220.000 € erogati), che la banca resta libera di concedere o no. Le imposte non cambiano rispetto al caso precedente: stesso 2% di registro sul valore catastale, stesse ipotecaria e catastale da 50 € ciascuna, e 550 € di imposta sostitutiva (0,25% sul capitale erogato più alto).
Con la garanzia la coppia non deve anticipare 44.000 €. Le imposte, invece, si pagano in tutti e due i casi.
Il 100% però pesa sulla rata. Con un fisso a 30 anni e un TAN ipotetico del 3,58%, cioè l'IRS a 30 anni al 3,277% del 26 ottobre 2026 più uno spread stimato dello 0,30%, 220.000 € costano circa 998 € al mese; con 176.000 € la rata sarebbe di circa 798 €. Verificate anche i requisiti generali nella guida su chi può ottenere il mutuo prima casa.
Come si chiede, passo per passo
- ISEE: fate la DSU e controllate l'ISEE prima della domanda. Se supera i 40.000 € restate fra le giovani coppie, ma con la garanzia ordinaria al 50%: il mutuo al 100% diventa molto più difficile.
- Banca aderente: la domanda non si manda a Consap. Si presenta a una banca aderente al Fondo, «contestualmente alla domanda di mutuo»; l'elenco delle aderenti è sulla pagina del Fondo.
- Modulo Consap: lo firmate tutti e due, barrando la categoria delle giovani coppie e, se l'ISEE lo consente, la garanzia all'80%, con l'attestazione ISEE allegata.
- Risposta di Consap: la banca trasmette la domanda e Consap comunica l'esito «entro e non oltre 20 giorni». Se la garanzia è ammessa, la banca ha 90 giorni per comunicare che il mutuo è stato stipulato oppure non erogato.
- Perizia e delibera: restano della banca. Per Consap la concessione del mutuo resta soggetta alle «autonome ed esclusive valutazioni» della banca, quindi la perizia dell'immobile e il reddito contano come per ogni mutuo.
Se nella vostra storia c'è un caso meno lineare, come un contratto a termine, una casa ereditata da uno dei due o un acquisto da parenti, conviene verificarlo prima di firmare la proposta. Per i contratti a termine la banca guarda i mesi lavorati sull'estratto contributivo INPS. Intanto la simulazione mutuo GoMutuo vi dice quanto potete chiedere e con che rata.
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