Mutuo under 36 cointestato con un over 36: vale la Consap?

Risposta rapida

Sì, se siete una giovane coppia: sposati da almeno due anni o con la stessa residenza da almeno due anni, con almeno uno dei due che non ha compiuto 36 anni. L'età dell'altro allora non conta, ma il mutuo lo chiedete insieme. Con un genitore, un fratello, un amico o un partner da meno di due anni è diverso: nel modulo di Consap la categoria «giovani» la dichiarano insieme tutti quelli che firmano, e chi ha già compiuto 36 anni non può farlo. Lì la strada più semplice è che la garanzia la chieda da solo chi ha meno di 36 anni, e che anche la casa sia tutta sua. Per il manuale di Consap, infatti, chi dà la casa in ipoteca deve chiedere anche lui la garanzia.

Da soli, però, si chiede meno: quanto, anche al 100% del prezzo, lo dice la guida al mutuo under 36 al 100%. Per partire dai vostri numeri c'è la simulazione gratuita di GoMutuo: in 6 minuti vi dice quanto potete chiedere e con che rata.

Giovane coppia: quando la garanzia vale anche con un over 36?

La legge riserva il Fondo di garanzia per la prima casa «esclusivamente» ad alcune categorie, fra cui le giovani coppie e i giovani «che non hanno compiuto trentasei anni di età» (L. 147/2013, art. 1, comma 48, lettera c). Nella giovane coppia basta che sotto i 36 anni ci sia uno dei due. Le FAQ di Consap parlano di «una coppia coniugata da almeno 2 anni o che abbia trasferito la residenza nella medesima abitazione da almeno due anni». Un partner di 40 o 45 anni, quindi, non vi tiene fuori, a tre condizioni:

• Due anni di matrimonio o di stessa residenza. Ne basta una: sposati da un anno ma con la stessa residenza da tre, rientrate. La convivenza si autocertifica e, se c'è una verifica, si prova con la residenza, anche con il contratto d'affitto.
• Il mutuo chiesto insieme. Il modulo di domanda lo scrive accanto alla casella della coppia: «in tal caso il mutuo deve essere richiesto dai componenti la coppia congiuntamente».
• L'età alla domanda. Il giorno in cui presentate in banca la domanda al Fondo, insieme a quella di mutuo, uno dei due non deve aver compiuto 36 anni.

La garanzia copre il 50% della quota capitale, l'80% con un ISEE fino a 40.000 € e un mutuo oltre l'80% del prezzo, oneri accessori compresi (art. 64, comma 3, D.L. 73/2021, per le domande fino al 31 dicembre 2027). Il mutuo garantito arriva al massimo a 250.000 €, e il Fondo non lo alza: la concessione resta soggetta, scrive Consap, alle «autonome ed esclusive valutazioni della banca».

Con un genitore, un fratello o un amico: perché la categoria «giovani» non basta?

La legge, la pagina e le FAQ di Consap non dicono che cosa succede se con un under 36 firma anche chi i 36 anni li ha già. In pratica decide il modulo: il secondo intestatario si aggiunge «in caso di mutuo cointestato a più persone», e categoria e requisiti si dichiarano insieme, «DICHIARA / DICHIARANO». La casella è una sola, per tutti: «Giovane/i che non ha/hanno compiuto trentasei anni di età». Si firma sotto responsabilità penale (il modulo richiama l'art. 76 del D.P.R. 445/2000), e chi ha compiuto 36 anni non può dichiararlo senza dire il falso. E nemmeno le politiche di credito delle banche con cui lavoriamo dicono se con due firme basti un under 36.

Restano tre strade. Il mutuo lo chiede da solo chi ha meno di 36 anni, e la casa la compra tutta lui. Lo chiedete in due senza garanzia, e la banca di norma presta fino all'80% del valore della casa. Oppure chiedete alla banca, per iscritto e prima del modulo, come tratta il vostro caso. Nella prima strada la casa deve essere tutta dell'under 36 perché il manuale di Consap per le banche vuole che chi firma il mutuo e chi dà l'ipoteca siano gli stessi che chiedono la garanzia. Fuori dalla giovane coppia, quindi, se compra una quota anche chi ha già compiuto 36 anni la garanzia non c'è.

Coniuge, convivente, fidanzato, genitore: che cosa cambia caso per caso?

Per la banca la cointestazione è un'altra questione. La legge non pone limiti di parentela, alcune banche sì. Fra quelle con cui lavoriamo, una ammette il mutuo cointestato solo fra coppie, genitori e figli, nonni e nipoti. Un'altra somma il reddito di chi non vive con il primo intestatario solo se possiede anche una parte della casa, e fra fratelli ne conta uno solo: chi vuole comprare casa con un fratello o un amico lo deve sapere prima.

Le altre case: perché il requisito vale per tutti e due?

Alla domanda di mutuo il mutuatario non deve possedere altri immobili a uso abitativo, salvo quelli ereditati, anche in comunione, e dati in uso gratuito a genitori o fratelli (D.M. 31 luglio 2014, art. 3, comma 3). Per Consap vale «anche all'estero». Le FAQ lo riferiscono a tutti: la regola vuole che «i richiedenti alla data di presentazione della domanda non siano» proprietari di altre case. Così un genitore cointestatario che possiede la casa in cui vive tiene fuori dal Fondo, e lo stesso fa il partner della giovane coppia con una casa sua, fuori dalle eccezioni dell'eredità. La casa da comprare deve diventare la vostra abitazione principale e non può essere di lusso né accatastata A/1, A/8 o A/9.

Quanto potete chiedere in due, e quanto da solo?

Prendiamo Giulia, 33 anni, con 1.500 € netti al mese, e Marco, 41 anni, con 1.700 €: tutti e due a tempo indeterminato e senza altri finanziamenti, mutuo a tasso fisso, rata al 33% del netto. Il 30% è la soglia prudenziale e il 33% la prassi (la guida della Banca d'Italia, più prudente, parla di «un terzo» del reddito disponibile, cioè al netto delle spese fisse). Il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto, per alcune di più con redditi alti.

Tassi rilevati in data 11 novembre 2026: il TAN è l'IRS della stessa durata (3,239% a 30 anni, 3,323% a 25, fonte ICE Swap Rate) più uno spread stimato di 0,30%. Il metodo è in come facciamo i calcoli. Le tre strade, con queste cifre:

• Giovane coppia. In due chiedono circa 234.000 € in 30 anni con la garanzia, sotto il tetto di 250.000 €: se la banca finanzia tutto il prezzo, la casa può costare quanto il mutuo, spese a parte.
• In due, senza garanzia. Con lo stesso mutuo all'80% comprano una casa fino a circa 293.000 €, ma servono circa 59.000 € di anticipo, più le spese.
• Solo Giulia, come under 36. Circa 110.000 € in 30 anni: con la garanzia la banca può finanziare per intero una casa di quel prezzo, senza anticipo. La casa allora è solo sua, e Marco non può averne una quota. Chiedi l'importo minimo: per alcuni mutui con la garanzia è più alto del solito.

L'età di Marco non accorcia il mutuo: a 50 anni molte banche concedono ancora mutui lunghi. Con un genitore di 60 anni può andare diversamente: con due intestatari alcune banche guardano l'età del più giovane, altre quella di ciascuno. Se uno dei due è precario o segnalato, i conti sono nella guida al mutuo da solo o cointestato.

Quale ISEE conta per la garanzia all'80%?

L'ISEE si calcola sulla famiglia dell'anagrafe. Per il DPCM 159/2013, art. 3, il nucleo è «costituito dai soggetti componenti la famiglia anagrafica alla data di presentazione della DSU», e «I coniugi che hanno diversa residenza anagrafica fanno parte dello stesso nucleo familiare».

• Sposati, o nello stesso stato di famiglia. L'ISEE è uno, quello del nucleo, e per l'80% deve stare entro 40.000 €.
• Chiede solo l'under 36. Conta il suo nucleo: la famiglia dei genitori, se vive con loro; anche il partner, se sono nello stesso stato di famiglia; il coniuge, anche se non firma. Chi vive da solo ma è a carico dei genitori ai fini IRPEF, senza coniuge né figli, resta nel loro nucleo (comma 5).
• Due firme, due nuclei, per esempio due fidanzati under 36 che vivono ancora con i genitori. Le FAQ di Consap non dicono quale ISEE conti, e la legge parla solo di un ISEE «non superiore a 40.000 euro annui». Quel limite lo dichiarate insieme, in una casella sola, ma il modulo chiede «l'attestazione ISEE valida al momento della presentazione della domanda di mutuo», al singolare: meglio che lo rispettiate tutti e due. Consap verifica i requisiti: chiedete prima alla banca, per iscritto, come presenterà i due ISEE.

Come pesano la casa e la DSU lo spiega la guida su ISEE e prima casa.

Il genitore può fare da garante invece che da cointestatario?

Con il genitore garante il mutuo resta intestato al solo figlio, che dichiara la categoria da solo, e anche la casa deve essere solo sua. Però Consap scrive che «le banche aderenti si impegnano a non richiedere al mutuatario garanzie aggiuntive non assicurative», oltre all'ipoteca e alla garanzia pubblica. La banca, quindi, non dovrebbe chiederti un garante. E il manuale di Consap per le banche dice che con il Fondo non è possibile «l'intervento di ulteriori garanzie», e cita il terzo datore d'ipoteca. Se il genitore si offre come garante, chiedi prima alla banca se lo accetta con il Fondo. Almeno una delle banche con cui lavoriamo, sui mutui con la garanzia, chiede solo l'ipoteca, e con un garante può proporti di toglierlo o un altro mutuo. Dove il garante va bene, c'è chi conta il suo reddito per intero e chi solo in parte. Che cosa rischia chi garantisce lo spiega la guida al mutuo con garante.

Alcuni casi particolari

• Uniti civilmente. Valete come sposati: per la L. 76/2016, art. 1, comma 20, le norme sui coniugi «si applicano anche ad ognuna delle parti dell'unione civile tra persone dello stesso sesso». Contano due anni di unione o di stessa residenza. Detrazione ed eredità sono nella guida alle coppie di fatto e unioni civili.
• Le vecchie esenzioni per gli under 36. Se leggi di agevolazioni "ridotte" quando un cointestatario ha più di 36 anni, si tratta delle esenzioni dalle imposte d'acquisto. Valevano per gli atti fino al 2023, o fino al 2024 con il preliminare registrato entro il 2023, e l'Agenzia delle Entrate le ha messe in archivio: oggi le imposte della prima casa sono le stesse a ogni età.

Prima della domanda decidete chi firma e con quale categoria. Quanto reggono i vostri stipendi ve lo dice la simulazione gratuita di GoMutuo.