In sintesi
Se la perizia bancaria è più bassa del prezzo di acquisto, la banca calcola il mutuo massimo sull'LTV applicato al valore minore tra prezzo e perizia. Dal 2025, con l'applicazione del Regolamento CRR III (UE 2024/1623), i periti si focalizzano sul Property Value (valore dell'immobile), una stima prudente che esclude fluttuazioni speculative. Il "gap" risultante deve essere coperto dall'acquirente o rinegoziato, pena il rischio di perdita della caparra se non protetti da clausola sospensiva (art. 1353 c.c.).
Perché la perizia è più bassa del prezzo
In Italia, la discrepanza tra prezzo richiesto e valore peritale è un fenomeno che interessa circa il 15-20% delle pratiche (dati 2025-2026). Le ragioni tecnico-normative sono principalmente tre:
- Standard ABI V Edizione (2024): Le nuove linee guida recepite dalle banche italiane impongono criteri di stima rigorosi e l'utilizzo di comparabili reali certificati, limitando la soggettività del perito.
- Il passaggio al "Property Value" (CRR III): A differenza del valore di mercato istantaneo, il Property Value introdotto dal Regolamento UE 2024/1623 mira a una valutazione stabile nel tempo, "depurata" da eccessi di domanda o bolle locali.
- Green Impairment (Direttiva EPBD IV): Gli immobili in classi energetiche basse (F o G) subiscono una svalutazione prudenziale del 5-15% dovuta ai futuri costi di efficientamento obbligatorio (vedi guida Case Green e mutui).
- Difformità Sanabili: Se il perito riscontra difformità (vedi guida conformità catastale), il valore viene decurtato dei costi di sanatoria.
Come cambia il mutuo erogabile
Il calcolo del mutuo segue il principio della prudenza: si applica la percentuale di LTV (Loan to Value) al valore più basso tra quanto dichiarato nell'atto di acquisto e quanto stimato dal tecnico.
Esempio pratico (LTV 80%)
- Prezzo pattuito nel preliminare: 200.000 €
- Valore peritale (Property Value): 180.000 €
- Mutuo erogabile: 180.000 × 80% = 144.000 €
- Gap di liquidità: 56.000 € (invece dei 40.000 € previsti)
Se la perizia è inferiore, l'acquirente deve essere pronto a coprire il gap con risparmi propri o garanzie aggiuntive.
Opzione 1: Integrare la differenza con capitale proprio
È la soluzione più rapida. Tuttavia, ricorda che ogni movimento di capitale deve essere tracciabile (Antiriciclaggio D.Lgs. 231/2007). Se ricevi un aiuto da parenti, è consigliabile formalizzare la donazione per evitare accertamenti fiscali futuri.
Opzione 2: Rinegoziare il prezzo con il venditore
La perizia di una banca è un documento redatto da un perito iscritto all'Albo (Geometra, Architetto o Ingegnere) e ha un peso negoziale enorme. Puoi mostrare la perizia (o la delibera condizionata) al venditore per dimostrare che il prezzo pattuito è fuori mercato.
Spesso i venditori accettano uno sconto piuttosto che ricominciare la ricerca di un acquirente, sapendo che qualsiasi altra banca probabilmente produrrà una perizia simile.
Opzione 3: Cambiare banca (seconda perizia)
Non tutte le banche usano la stessa società di perizie (es. Cerved, Crif, ReValuta). Cambiare istituto può portare a una valutazione leggermente superiore, ma raramente colma gap superiori al 10%.
| Vantaggio | Rischio/Costo |
|---|---|
| Nuova stima con diversi comparabili | Nuovo costo perizia (280-450 €) |
| Possibile tasso migliore | Tempi di istruttoria (30-45 giorni) |
Come proteggere la caparra (Art. 1353 e 1385 c.c.)
Senza una clausola sospensiva mutuo (art. 1353 c.c.), l'impossibilità di ottenere l'importo sperato a causa di una perizia bassa non ti esime dal dover acquistare. In caso di rinuncia:
- Il venditore trattiene la caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.).
- Puoi essere citato per il risarcimento del maggior danno.
- L'Art. 1455 c.c. (importanza dell'inadempimento) difficilmente ti protegge se il mutuo viene comunque concesso, anche se per un importo minore.
Assicurati che la clausola specifichi l'importo minimo di mutuo desiderato. Per approfondire, leggi la guida sulla clausola sospensiva mutuo.
Prevenire il gap prima di firmare la proposta
- Controlla i valori OMI: Se il prezzo/mq è al limite massimo della fascia OMI, il rischio perizia bassa è alto.
- Analizza la classe energetica: Le banche 2026 sono molto severe sugli immobili in classe G.
- Fai una simulazione preventiva: Prima di impegnarti, verifica la fattibilità teorica.
Domande frequenti
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