Mutuo da 140.000 euro: quanto è la rata e che stipendio serve?

Risposta rapida

Un mutuo da 140.000 € a tasso fisso costa oggi circa 656 € al mese in 30 anni, 734 € in 25 e 849 € in 20. Con la rata entro il 33% del reddito netto, la prassi più diffusa fra le banche, servono circa 1.989, 2.225 e 2.573 € netti al mese, da soli o sommando due stipendi. Sono stime sui tassi rilevati il 29 settembre 2026, per un dipendente senza altri debiti.

Con 2.000 € netti, da soli, si arriva a circa 140.783 € in 30 anni: per 140.000 € ci si arriva solo in 30 anni. Se parti dalla busta paga, la tabella completa è nella guida su quanto mutuo puoi chiedere con il tuo stipendio.

Quanto costa al mese un mutuo da 140.000 euro?

Per ogni durata: rata a tasso fisso e variabile, interessi pagati in tutto e stipendio netto minimo perché la rata resti entro il 33% del reddito.

Tassi rilevati il 29 settembre 2026: per il fisso l'IRS della stessa durata (ICE Swap Rate) più 0,30%, per il variabile l'Euribor a 3 mesi (2,617%, EMMI) più 0,50%. Lo spread è una stima GoMutuo su dati ABI e Banca d'Italia, perché nessuno lo pubblica.

Queste cifre valgono per un dipendente a tempo indeterminato, senza prestiti in corso e con il 20% di anticipo. Con un'altra età, un altro contratto o una rata che paghi già, la cifra cambia, e ogni banca pesa questi fattori a modo suo. Per un mutuo da 140.000 € la simulazione di GoMutuo parte dai tuoi dati e in 6 minuti, gratis, ti dice se è fattibile e con che rata.

Il calcolo, passo per passo

Esempio a 30 anni, tasso fisso: il conto si rifà con una calcolatrice o con Excel.

1. Il TAN. L'IRS a 30 anni è al 3,551% (rilevazione del 29 settembre 2026, fonte ICE Swap Rate); con lo spread stimato dello 0,30% il TAN è del 3,85%, cioè lo 0,3208% al mese.
2. La rata. Con l'ammortamento alla francese la rata è C × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ), con C = 140.000 €, i il tasso mensile e n = 360 rate: 656 € al mese. In Excel: =RATA(3,85%/12;360;-140000).
3. Lo stipendio. 656 € ÷ 0,33 = 1.989 € netti al mese.

Formule, fonti e limiti delle stime sono nella pagina su come facciamo i calcoli. Il 33% non lo fissa una legge. La guida della Banca d'Italia sul mutuo ipotecario scrive: «È ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile, per poter far fronte alle spese correnti, a quelle impreviste e a possibili riduzioni di reddito». La guida calcola il terzo sul reddito rimasto dopo le spese fisse, le banche sullo stipendio netto. Quali entrate contano lo spiega la pagina sul rapporto rata/reddito.

Cosa cambia rispetto a 120.000 e 150.000 euro?

A tasso fisso e a 30 anni, ogni 10.000 € di mutuo in più aggiungono circa 47 € alla rata e chiedono 142 € di stipendio netto in più. Fra 120.000 e 150.000 € però cambia la durata che serve a chi ha una busta paga da 2.000 €.

Con 2.000 € netti la rata sostenibile è di 660 €: oggi bastano da 25 anni in su per 120.000 €, bastano solo in 30 anni per 140.000 € e non bastano nemmeno in 30 anni per 150.000 €. Per 140.000 € la rata a 30 anni vale il 33% dello stipendio; a 25 anni il 37%, oltre il 35%, dove di solito la banca chiede garanzie in più o rifiuta. Il margine è stretto: una rata in più o qualche anno di età in più bastano a fermare la pratica. Lo stesso conto visto dalla busta paga è nelle pagine con 2.000 € netti e, per i 25 anni, con 2.200 euro al mese.

Quanto deve valere la casa e quanto ti serve da parte?

Con l'LTV standard dell'80%, 140.000 € di mutuo bastano per una casa da 175.000 €, con almeno 35.000 € di anticipo. La stessa guida della Banca d'Italia spiega che la banca concede un importo «che non supera l'80% del valore dell'immobile stabilito in base alla perizia»: se il perito valuta la casa meno del prezzo, l'anticipo sale.

Poi ci sono imposte, notaio, perizia e istruttoria: ipotizziamo il 5-6% del prezzo, cioè 8.750-10.500 €, per un totale di circa 43.750-45.500 € da avere da parte. Fra queste c'è l'imposta sostitutiva sul mutuo: lo 0,25% per la prima casa (350 €), il 2% per un'abitazione senza i requisiti della prima casa (2.800 €), secondo l'art. 18 del D.P.R. 601/1973.

Se il mutuo serve per la casa in cui vai ad abitare entro un anno, il 19% degli interessi torna come detrazione IRPEF. La guida dell'Agenzia delle Entrate sugli interessi passivi fissa il tetto: «La detrazione spetta su un importo massimo degli interessi passivi e relativi oneri accessori pari a euro 4.000». Con 140.000 € a 30 anni gli interessi del primo anno sono circa 5.346 € e restano sopra i 4.000 € per i primi 12 anni: in quel periodo la detrazione è al massimo, 760 € l'anno, se hai abbastanza IRPEF da cui scalarla. Con 100.000 € allo stesso tasso sarebbero 3.818 €. Con un reddito oltre 75.000 €, per i mutui firmati dal 2025 gli interessi entrano nel tetto complessivo delle detrazioni introdotto dalla legge 207/2024, e insieme ad altre spese detraibili la detrazione può scendere.

Cosa cambia la cifra

• Un finanziamento in corso. La banca somma le rate, carte revolving comprese. Con una rata auto da 300 €, a 30 anni lo stipendio che serve passa da 1.989 a 2.898 €.
• L'età. Nessuna legge la fissa: di solito il mutuo deve finire fra i 75 e gli 80 anni. A 50 anni, con una banca che si ferma a 75, restano 25 anni e servono 2.225 € netti; a 55 anni, 20 anni e 2.573 €.
• Il contratto. Con un contratto a tempo determinato di solito la banca vuole che tu abbia lavorato gran parte degli ultimi 2 o 3 anni, e spesso chiede un cointestatario o un garante.
• La soglia della banca. A 30 anni, al 30% servono 2.188 € netti, al 35% ne bastano 1.875. Alcune banche arrivano al 40% (1.641 €), altre usano una soglia più bassa per il variabile o per chi ha un solo reddito.
• Under 36 e Fondo prima casa. La garanzia di Consap cambia l'anticipo, non la rata: la banca può finanziare fino al 100% del prezzo, e 140.000 € bastano per una casa da 140.000 €, spese a parte. L'art. 1, comma 48, lett. c) della legge 147/2013 la riserva a giovani coppie, nuclei con un solo genitore e figli minori, inquilini delle case popolari e under 36, più poche categorie aggiunte da norme successive. Chi possiede già una casa, salvo alcune ereditate, ne resta fuori. Sulla pagina del Fondo, Consap fissa il tetto: «L'importo del finanziamento non può essere superiore a 250.000 euro».
• Fisso o variabile. Oggi il variabile a 30 anni parte da 599 € e chiede 1.816 € di stipendio, ma segue l'Euribor: con un punto in più la rata salirebbe a 678 €, sopra il fisso di oggi.

Alcuni casi particolari

• Pensionato. A 65 anni, con la fine del mutuo fra 75 e 80 anni, restano 10-15 anni e la pensione netta che serve è di 3.149-4.295 €.
• Autonomo o forfettario. Conta il reddito dichiarato, di norma su almeno 2 anni, non il fatturato, e di solito la banca vuole gli estratti conto degli ultimi 6 mesi, anche dei conti dell'attività.
• Straniero. Le soglie di reddito sono le stesse; in più la banca guarda da quanti anni vivi e lavori in Italia, che nessuna legge fissa.
• Coppia. I netti si sommano: due stipendi da 1.000 € a 30 anni reggono circa 140.783 €. Sull'età di solito la banca guarda il cointestatario più anziano, ma alcune guardano il più giovane. Il tetto della detrazione resta uno per il mutuo: 4.000 € di interessi da dividere, cioè 380 € di detrazione a testa se siete intestatari al 50%.
• Garante. Può far passare una pratica al limite. Per lui alcune banche accettano un'età a fine mutuo fino a 80-85 anni, altre lo vogliono entro i 65 anni alla firma.
• Monoreddito con famiglia. Molte banche controllano anche quanto resta per vivere, in base alle persone del nucleo: con 2.000 € e la rata a 30 anni restano 1.344 € al mese, che per quattro persone possono non bastare.
• Seconda casa o casa da affittare. Niente Fondo Consap e niente detrazione, sostitutiva al 2%. Se la banca finanzia il 75%, la casa deve valere almeno 186.667 € e l'anticipo sale a 46.667 €.
• Asta, nuda proprietà, acquisto tramite società. Valore finanziabile, tempi e redditi che contano cambiano molto: queste stime non bastano, serve una verifica sul caso.

Gli stessi conti per gli importi vicini sono nelle pagine sul mutuo da 120.000 € e sul mutuo da 150.000 €; dal lato dello stipendio, con 2.300 € e con 3.000 € netti. Chi guadagna intorno ai 2.000 € netti è vicino al limite di questa cifra: prima di cercare casa, una simulazione sul tuo reddito ti dice quanto puoi chiedere e quale rata regge.