Surroga del mutuo all'INPS: chi può farla e conviene ancora?

Risposta rapida

Puoi spostare all'INPS il mutuo che hai in banca se sei iscritto da almeno un anno alla Gestione unitaria delle prestazioni creditizie e sociali e se quel mutuo è servito per la prima casa o per un'altra finalità del regolamento INPS. L'INPS paga il debito residuo alla banca e tu lo restituisci all'INPS, a un fisso fra il 2,05% e il 2,41%. Il problema sono i fondi: quando le domande dell'anno superano il 90% del budget, le surroghe passano dopo i mutui nuovi.

Nel 2026 la graduatoria è partita l'8 aprile: le domande di portabilità presentate da quel giorno finiscono in coda e valgono solo per il 2026. Nelle graduatorie mensili pubblicate fino al 6 ottobre nessuna è rientrata nei fondi. Se le regole restano queste, il momento utile è il 15 gennaio 2027, quando le domande si esaminano in ordine di arrivo. Chi non vuole aspettare ha la surroga in banca, gratuita per legge (ecco quando conviene surrogare il mutuo). Per sapere se è fattibile e con che rata, la simulazione gratuita di GoMutuo te lo dice in 6 minuti.

Il primo numero che serve è il debito residuo, la somma che l'INPS o una banca nuova ti presterebbe: se non hai sotto mano il piano di ammortamento, stimalo qui.

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Chi può portare il mutuo all'INPS?

La portabilità sta nell'art. 18 del regolamento INPS sui mutui ipotecari in vigore dal 1° aprile 2026. Chi ha un mutuo in banca per una delle finalità del regolamento può trasferire il debito all'INPS «alle medesime condizioni previste dal presente regolamento». Valgono quindi i requisiti di un mutuo INPS nuovo (le regole generali sono nella guida al mutuo INPS ex INPDAP).

• Un anno di iscrizione alla Gestione unitaria, anche con periodi a tempo determinato (art. 1). Sono iscritti d'obbligo i dipendenti che versano alla Gestione dipendenti pubblici. Dal 12 gennaio 2025 possono aderire in ogni momento anche i pensionati ex dipendenti pubblici e i dipendenti di amministrazioni pubbliche non iscritti a quella gestione: l'adesione è irrevocabile e le prestazioni si possono chiedere dopo un anno (circolare INPS n. 49 del 3 marzo 2025). Chi lavora nel privato non può aderire.
• Contratto a tempo indeterminato al momento della domanda, se lavori; se sei in pensione, devi essere ancora iscritto.
• Un mutuo nato per una sola finalità: prima casa (acquisto, costruzione, ampliamento), ristrutturazione, box pertinenziale o studi. L'art. 18 è netto: «Non è consentita la portabilità del mutuo già concesso per più di una delle finalità regolamentari». Un mutuo per acquisto e lavori insieme non si porta; uno per la liquidità o per una seconda casa nemmeno.
• Nessun'altra casa in Italia, né tua né della tua famiglia, salvo eccezioni come le quote fino al 50% (art. 2). La casa non deve essere di lusso.
• Rate entro metà del reddito: in un anno non possono superare la metà del reddito netto della famiglia, tolti gli altri debiti (art. 2, comma 8).
• Età più durata entro 80 anni, con durate di 10, 15, 20, 25 o 30 anni (art. 7).
• Ci devi vivere: residenza per almeno cinque anni e, per cinque anni, niente affitto né comodato (art. 14).

Quanto presta l'INPS e a che tasso?

L'INPS presta il debito residuo in conto capitale alla data del nuovo contratto (art. 18): niente soldi in più, come in ogni surroga. Per la casa il tetto è 300.000 € (art. 5); per i lavori 150.000 € e non oltre il 40% del valore, per il box 75.000 €, per gli studi 100.000 €. In ogni caso il prestito non può superare il valore stimato dai tecnici dell'INPS. Se il debito residuo supera questi limiti, l'INPS non lo copre tutto.

Il fisso non segue l'IRS: lo fissa l'INPS (art. 7), per durata e quota finanziata sul valore della casa. Questi sono i tassi della scheda INPS del mutuo ipotecario, aggiornata il 30 settembre 2026.

Il variabile è l'Euribor a un mese, calcolato su 365 giorni, più 1,50%: con l'Euribor del giorno 23 ottobre 2026 (2,454%) sarebbe intorno al 4,0%, sopra ogni fisso della tabella. Vale il tasso in vigore alla domanda o, se più basso, quello all'approvazione (art. 19).

Perché nel 2026 le surroghe restano in coda?

Le domande si presentano online dal 15 gennaio al 30 novembre (art. 9). All'inizio si esaminano in ordine di arrivo. Quando le richieste superano il 90% dei fondi dell'anno parte una graduatoria nazionale mensile per ISEE. E l'art. 10, comma 3 mette davanti i mutui nuovi: le portabilità arrivate dopo la soglia «sono prese in considerazione nel caso in cui residuino somme dopo l'assegnazione delle disponibilità finanziarie alle domande di nuovo finanziamento».

Nel 2026, con l'avviso del 7 aprile, l'INPS ha messo in graduatoria tutte le domande presentate dall'8 aprile. Abbiamo contato le righe delle cinque graduatorie mensili uscite fino al 6 ottobre: le portabilità stanno sempre in fondo, dietro a ogni mutuo nuovo anche quando hanno un ISEE più basso, e nessuna è risultata vincitrice.

Ogni graduatoria riprende le domande non accolte prima e aggiunge quelle del mese precedente: quella di settembre comprende le domande fino al 31 agosto. Sono tutte sulla pagina dell'avviso INPS; l'ultima è la graduatoria di settembre. E c'è un limite di calendario, nelle FAQ dell'INPS sui mutui: «La domanda resterà attiva in tutte le graduatorie presenti nell'anno in cui essa è stata presentata».

Quanto si risparmia: un esempio con i numeri

Paolo ha 45 anni, insegna di ruolo ed è iscritto alla Gestione unitaria da quindici anni. Ipotizziamo un mutuo per la prima casa con 150.000 € da restituire in 20 anni al 4,50% fisso, su una casa che l'INPS stima 250.000 €: il debito è il 60% del valore, quindi all'INPS avrebbe il 2,30%. Per la banca usiamo il fisso stimato di oggi: IRS a 20 anni (3,45%, rilevazione: 25 ottobre 2026) più uno spread medio stimato di 0,30%.

All'INPS la rata di Paolo scenderebbe di 169 € al mese e gli interessi di circa 40.477 € in 20 anni; in banca il taglio sarebbe di 60 € al mese. Per l'INPS il reddito basta se la famiglia, tolti gli altri debiti, ha almeno 18.728 € netti l'anno, il doppio delle rate (9.364 €); a fine mutuo Paolo avrebbe 65 anni, sotto il limite di 80. Ma vale solo se la domanda trova i fondi.

Come si chiede e quanto costa

La domanda si fa online, dall'area riservata del sito INPS. Si allegano l'attestazione del debito residuo su carta intestata della banca, rilasciata non più di 30 giorni prima, il contratto di mutuo e l'atto d'acquisto. Per la regolarità della casa va la perizia fatta per la banca, se attesta la conformità urbanistica ed edilizia; altrimenti visura e planimetria catastali recenti, titoli edilizi e agibilità (elenco dei documenti dell'INPS). Serve anche l'ISEE, o almeno la DSU: senza, la domanda va in fondo alla graduatoria.

Poi l'INPS fa stimare la casa e chiede al notaio la relazione preliminare; alla firma il debito con la banca si chiude e l'ipoteca resta quella di prima, con l'annotazione della portabilità (art. 18). Sulle spese il regolamento è chiaro: «Le spese di cui all'art. 8 sono a carico dell'Istituto ove il contratto sia perfezionato; in difetto devono essere rimborsate dal richiedente». Nell'art. 8 ci sono perizia giurata, notaio, iscrizione dell'ipoteca e polizza.

Da chiarire con la sede INPS: se fra quelle spese c'è anche il contributo dello 0,50% che l'INPS trattiene sui mutui che eroga (art. 8, comma 1). Su 150.000 € sono 750 €, e il regolamento non lo dice in modo esplicito. Da preparare: la polizza incendio a favore dell'INPS, con il premio pagato in una volta sola per tutta la durata (art. 16). Chiedi anche come ti viene rimborsato.

I casi in cui la risposta cambia

• Casa cointestata con il compagno. Il convivente di fatto può essere comproprietario solo con un contratto di convivenza registrato (legge 76/2016): almeno metà della casa deve essere tua e lui firma come terzo datore di ipoteca (artt. 4 e 15). Con un altro comproprietario, come un fratello o un genitore, il mutuo INPS non si concede.
• Insegnante o dipendente precario. Con il contratto a tempo determinato non si può. Le supplenze però valgono per l'anno di iscrizione.
• Vicino alla pensione. L'iscrizione non prosegue da sola: va chiesto di mantenerla entro l'ultimo giorno di servizio, altrimenti chi aderisce da pensionato aspetta un anno (circolare INPS n. 49/2025, § 3). E a 62 anni la durata massima è 15 anni.
• Hai già avuto un mutuo INPS. Il vecchio deve essere estinto e devono essere passati tre anni dalla sua erogazione (art. 3).
• Separato. La casa di cui sei ancora proprietario, ma che il giudice ha assegnato all'altro coniuge, non conta come altra casa: basta la copia conforme del provvedimento (art. 2, comma 3, lett. b).

Se l'INPS non è possibile: la surroga in banca

Se non sei iscritto, non hai i requisiti o non vuoi aspettare il 2027, resta la surroga in un'altra banca. Per l'art. 120-quater del Testo unico bancario la banca nuova estingue il tuo debito e subentra nella stessa ipoteca, «con esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura» (art. 120-quater, comma 3). La surroga deve chiudersi entro 30 giorni lavorativi da quando chiedi alla banca nuova di acquisire dalla vecchia l'importo esatto del debito residuo (i dettagli in quanto ci vuole per la surroga). La banca nuova, però, valuta il mutuo da capo e può dire di no.

I passi sono nella guida su come funziona la surroga del mutuo. Prima puoi chiedere alla tua banca di abbassare il tasso: la rinegoziazione è gratuita, con una scrittura privata e senza notaio, se la chiedi perché intendi fare la surroga (art. 120-quater, comma 5); negli altri casi può avere dei costi, da farsi dire per iscritto. Le altre strade dei dipendenti pubblici sono nella guida al mutuo per i dipendenti pubblici.