Come funziona un mutuo? Chi presta, ipoteca, rata e costi

Risposta rapida

Un mutuo è un prestito che ricevi tutto insieme e restituisci a rate, con gli interessi, di solito in 5-30 anni. Presta la banca, il mutuante; restituisci tu, il mutuatario. Per la casa la garanzia è un'ipoteca sull'immobile, e il costo complessivo si legge nel TAEG, che somma interessi e spese, notaio escluso. I passi per chiederlo sono nella guida su come richiedere un mutuo.

Chi presta e chi restituisce: mutuante e mutuatario

Per il codice civile il mutuo è il contratto con cui una parte, il mutuante, consegna all'altra una somma di denaro e l'altra, il mutuatario, si obbliga a restituirne altrettanta (art. 1813). L'art. 1815 aggiunge che, salvo patto diverso, «il mutuatario deve corrispondere gli interessi al mutuante». Nel mutuo per la casa il mutuante è una banca o un altro intermediario finanziario, e il mutuatario sei tu, da solo o con altri intestatari.

Ci sono anche altre figure: il notaio, che riceve l'atto e fa iscrivere l'ipoteca; il perito della banca, che stima la casa; a volte un garante. Il venditore firma un contratto separato, la compravendita.

Perché si chiama mutuo ipotecario e quanto presta la banca?

Si chiama ipotecario perché, scrive la Banca d'Italia, «il pagamento delle rate è garantito da un'ipoteca su un immobile». Se non paghi, l'ipoteca permette alla banca di far vendere la casa e di essere pagata per prima sul ricavato, anche se nel frattempo l'hai venduta (art. 2808 c.c.). Durata e cancellazione sono nella guida all'ipoteca sulla casa.

La banca presta solo una parte del valore. L'art. 38 del Testo unico bancario chiama credito fondiario i finanziamenti a medio e lungo termine con ipoteca di primo grado e affida il limite alla Banca d'Italia: di norma la banca concede un importo «che non supera l'80% del valore dell'immobile stabilito in base alla perizia» (guida della Banca d'Italia). Oltre servono garanzie in più, come quella del Fondo Consap per chi ne ha diritto: allora la banca può arrivare al 100%, se lo concede. Le differenze sono in mutuo fondiario o ipotecario.

L'altro limite è il reddito, che deve reggere la rata: il 30% del reddito netto è la soglia prudenziale e il 33% la prassi (la stessa guida, più prudente, parla di «un terzo» del reddito disponibile, cioè al netto delle spese fisse); il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto, per alcune di più con redditi alti. La tabella per stipendio è in quanto mutuo puoi chiedere con il tuo stipendio, e la simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti quanto puoi chiedere e quale rata regge il tuo reddito.

Se smetti di pagare, nel mutuo fondiario la banca può chiedere la risoluzione dopo pagamenti arrivati fra il 30° e il 180° giorno dalla scadenza, ripetuti «almeno sette volte, anche non consecutive» (art. 40 TUB); per la Banca d'Italia può bastare anche una rata non pagata, o pagata oltre il 180° giorno. Il resto è in cosa succede se non paghi il mutuo.

Come funziona la rata? L'ammortamento alla francese con i numeri

Il piano più diffuso in Italia è quello alla francese: per la Banca d'Italia «la rata di importo fisso è composta da una quota capitale crescente e da una quota interessi decrescente». Gli interessi si calcolano sul debito che resta: all'inizio pesano molto, alla fine quasi niente.

Esempio: casa da 200.000 €, mutuo di 160.000 € (l'80%), tasso fisso per 25 anni al TAN che stimiamo oggi, il 3,60%: IRS a 25 anni al 3,302% il 6 novembre 2026 (fonte ICE Swap Rate) più uno spread stimato dello 0,30%. La rata è di 809,60 € per 300 mesi.

In tutto restituisci 242.881 €, di cui 82.881 € di interessi. Dopo dieci anni hai pagato 49.628 € di interessi e restituito solo 47.524 € di capitale; il debito scende sotto la metà alla rata n. 183, dopo 15 anni e 3 mesi. Per questo estinguere o fare la surroga nei primi anni fa risparmiare di più. Il metodo è in come facciamo i calcoli.

Quanto pesa la durata

La durata la concordi con la banca, che guarda anche quanti anni avrai all'ultima rata. Con lo stesso mutuo:

Da 20 a 30 anni la rata scende di 222 € al mese e gli interessi salgono di 33.220 €.

Tasso fisso o variabile: da dove vengono Euribor, IRS e spread?

Il TAN, il tasso annuo nominale, è un indice di mercato più lo spread, il margine della banca. Per la Banca d'Italia «di solito il parametro di riferimento per il tasso fisso è l'Eurirs», cioè l'IRS; per il variabile l'Euribor o il tasso della BCE. Con il fisso il TAN si blocca alla firma e la rata non cambia più; con il variabile si ricalcola a ogni revisione.

L'Euribor a 3 mesi era al 2,794% il 6 novembre 2026 (fonte EMMI): con uno spread stimato dello 0,50% il TAN variabile è del 3,29% e la rata dello stesso mutuo scende a 783,09 €, 27 € meno del fisso. Se il TAN salisse di un punto per tutta la durata, la rata arriverebbe a 870,37 € (ipotesi).

TAN, TAEG e PIES: quali numeri confrontare?

Il TAN misura solo gli interessi. Il TAEG misura il costo totale del credito, che per l'art. 120-quinquies TUB comprende «gli interessi e tutti gli altri costi, incluse le commissioni, le imposte e le altre spese, a eccezione di quelle notarili». Quindi istruttoria, perizia, imposta sostitutiva e polizze richieste ci sono, il notaio no. Fra due offerte di pari importo e durata conviene il TAEG più basso; nel variabile è solo indicativo, perché calcolato con il tasso di oggi.

Il TAEG sul tuo caso è nel PIES, il Prospetto informativo europeo standardizzato (in inglese ESIS), che la banca ti consegna prima che tu sia vincolato (art. 120-novies TUB). Con l'offerta vincolante e la bozza del contratto hai almeno sette giorni per decidere, e intanto «l'offerta è vincolante per il finanziatore e il consumatore può accettare l'offerta in qualunque momento».

Quanto costa un mutuo oltre agli interessi?

• Istruttoria e perizia: l'esame della pratica e la stima della casa. Le cifre sono nel Foglio informativo.
• Imposta sostitutiva: di norma si paga una volta sull'importo erogato, al posto di registro, bollo e imposte ipotecarie. È lo 0,25%; il 2% solo per comprare, costruire o ristrutturare case senza i requisiti prima casa, o con i requisiti non dichiarati nell'atto di mutuo (art. 18 D.P.R. 601/1973). Sull'esempio fanno 400 € o 3.200 €, che la banca trattiene all'erogazione.
• Notaio: lo scegli tu e non ha tariffe; il compenso va reso noto prima, «obbligatoriamente, in forma scritta o digitale» (art. 9 D.L. 1/2012).
• Polizza incendio e scoppio: la chiede la banca, per tutta la durata; non è una legge a imporla a chi chiede il mutuo, ma senza polizza la banca non eroga. Se ne porti una tua, con garanzia equivalente, la banca deve accettarla «senza variare le condizioni offerte» (art. 28 D.L. 1/2012). Vita e CPI la legge non le impone, ma la banca può chiederle: allora entrano nel TAEG.

Si può chiudere il mutuo prima o cambiare banca?

Sì. L'art. 120-ter TUB rende nullo il patto che ti fa pagare «un compenso o penale» per estinguere in tutto o in parte il mutuo preso da una persona fisica per comprare o ristrutturare una casa o il locale della propria attività. Vale per i contratti firmati dal 2 febbraio 2007 per comprare la prima casa e dal 3 aprile 2007 negli altri casi (art. 161, comma 7-ter, TUB). Nell'esempio, chi chiude dopo dieci anni versa i 112.476 € di capitale che restano, senza penale.

Con la surroga sposti il mutuo in un'altra banca: la nuova paga la vecchia e subentra nella stessa ipoteca (art. 120-quater TUB). Per te niente penali né spese: le banche non applicano «costi di alcun genere, neanche in forma indiretta» per le formalità. La surroga va chiusa entro trenta giorni lavorativi da quando chiedi alla banca nuova di farsi dare dalla vecchia l'importo esatto del debito residuo.

Mutuo o prestito personale: che differenza c'è?

Sono due finanziamenti con regole diverse. L'art. 122 TUB tiene fuori dal credito ai consumatori, la disciplina del prestito personale, i «finanziamenti garantiti da ipoteca su beni immobili» e quelli per comprare un immobile.

Il prestito ha di solito un tasso più alto ma niente notaio né perizia: su somme piccole e durate brevi può costare meno.

Alcuni casi particolari

• Under 36, giovani coppie, genitori soli con figli minori: il Fondo di garanzia per la prima casa è riservato «esclusivamente» alle categorie della legge 147/2013, con i conduttori di alloggi IACP, e a quelle aggiunte dopo, come le famiglie numerose. Garantisce la banca, che può prestare fino al 100%, se lo concede; la rata che il reddito regge non cambia.
• Seconda casa: l'imposta sostitutiva sale al 2% e gli interessi non si detraggono; l'estinzione resta senza penale.
• Mutuo di liquidità o di una società: per la liquidità le banche che la concedono prestano di solito fra il 60 e l'80% del valore di perizia, meno a chi lavora in proprio. Per tutti e due l'art. 120-ter non vale, e il contratto può prevedere un compenso per chiudere prima.
• Due intestatari: ognuno risponde dell'intero debito, se il contratto non dice diversamente (art. 1294 c.c.). Per l'età, alcune banche guardano quella del più giovane, altre quella di ciascuno.
• Se muore un intestatario: il mutuo non si estingue. Gli eredi che accettano rispondono ciascuno per la sua quota, se il contratto non dice diversamente, e la casa resta ipotecata per tutto il debito (art. 754 c.c.). Il resto è in cosa succede al mutuo se muore l'intestatario.
• Partita IVA: il contratto è lo stesso, ma la banca valuta le ultime dichiarazioni dei redditi; di solito servono alcuni anni di attività, spesso tre.
• Solo lavori, senza acquisto: per somme piccole un prestito può costare meno; i conti sono in meglio un mutuo o un prestito per ristrutturare.