Risposta rapida
Il costo totale di un mutuo è la somma di interessi e spese accessorie. Gli interessi dipendono da tasso, importo e durata; le spese comprendono istruttoria, perizia, imposta sostitutiva (0,25% del capitale erogato, 2% solo per comprare, costruire o ristrutturare una casa senza i requisiti prima casa, o con i requisiti non dichiarati nell'atto di mutuo, ai sensi dell'art. 18 del DPR 601/1973), polizza incendio e scoppio, eventuali polizze facoltative, incasso rata e onorario notarile per l'atto di mutuo. Il TAEGle comprende tutte tranne l'onorario del notaio e le polizze davvero facoltative: per confrontare le offerte conta il TAEG, non il TAN.
I due blocchi di costo
Per ragionare correttamente conviene separare le voci una tantum, pagate una sola volta all'avvio, da quelle ricorrenti, che si ripetono per tutta la durata. Le prime incidono sulla liquidità iniziale, le seconde vanno moltiplicate per il numero di anni: una commissione di incasso rata apparentemente minima diventa una cifra significativa su venticinque anni.
Spese una tantum
| Voce | Natura |
|---|---|
| Istruttoria | Percentuale sull'importo o cifra fissa |
| Perizia | Importo fisso definito dalla banca |
| Imposta sostitutiva | 0,25%; 2% solo per comprare, costruire o ristrutturare una casa senza requisiti prima casa, o con i requisiti non dichiarati nell'atto di mutuo |
| Notaio: atto di mutuo | Onorario + iscrizione ipoteca |
| Eventuale mediazione creditizia | Solo se prevista dal contratto |
Il dettaglio delle voci meno visibili è in spese accessorie del mutuo, l'istruttoria in quanto costano le spese di istruttoria e l'imposta in imposta sostitutiva sul mutuo.
Sull'imposta sostitutiva c'è un dettaglio che costa caro a chi lo ignora: l'art. 18 applica il 2% anche ai finanziamenti per l'acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili abitativi «per i quali, pur ricorrendo le condizioni» della prima casa, «la sussistenza delle stesse non risulti da dichiarazione della parte mutuataria, resa nell'atto di finanziamento o allegata al medesimo». In altre parole: avere i requisiti non basta, vanno dichiarati nell'atto di mutuo.
L'imposta sostitutiva, però, sostituisce davvero qualcosa. L'art. 15 dello stesso decreto rende le operazioni di credito a medio e lungo termine, e le garanzie collegate, «esenti dall'imposta di registro, dall'imposta di bollo, dalle imposte ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative». Medio e lungo termine significa, testualmente, «più di diciotto mesi» di durata contrattuale: sotto quella soglia il regime agevolato non si applica.
Costi ricorrenti
- Interessi: la voce dominante, determinata da tasso, importo e durata.
- Polizza incendio e scoppio: premio annuo o pluriennale sull'immobile.
- Incasso rata e spese di gestione, dove previste.
- Comunicazioni periodiche e invio del documento di sintesi.
Esempio di conto completo
Dati illustrativi: 150.000 € a 25 anni, TAN ipotetico 3,5%, acquisto prima casa.
| Voce | Importo indicativo |
|---|---|
| Rata mensile | circa 751 € |
| Totale interessi sui 25 anni | circa 75.300 € |
| Imposta sostitutiva (0,25%) | 375 € |
| Istruttoria + perizia | variabile per banca |
| Notaio: atto di mutuo | compenso del notaio, da preventivo scritto |
Il messaggio è chiaro: gli interessi valgono molte volte tutte le altre voci sommate. Le spese contano soprattutto perché vanno anticipate in contanti nel momento peggiore, cioè insieme a anticipo e imposte d'acquisto. Il quadro delle spese notarili di compravendita è in costo del notaio per la prima casa.
Perché guardare il TAEG
Due offerte con lo stesso TAN possono avere costi molto diversi: il TAEG incorpora le spese obbligatorie e rende i preventivi confrontabili. Il confronto operativo tra i due indicatori è in TAEG vs TAN: quale guardare.
Quanto pesa la durata
A parità di tasso, passare da 20 a 30 anni riduce la rata ma può aumentare il totale degli interessi di decine di migliaia di euro, già su un mutuo da 100.000 euro, perché il capitale resta esposto più a lungo. Il meccanismo di ripartizione tra quota capitale e quota interessi è spiegato in piano di ammortamento francese.
Dove si risparmia davvero
- Sullo spread, perché agisce su tutta la durata: vedi come si negozia lo spread.
- Sulla durata, scegliendo la più corta che il tuo margine di reddito sostiene.
- Sulle polizze facoltative, confrontando compagnie terze.
- Sulla scelta tasso, valutando lo scenario: vedi fisso o variabile.
- Sull'importo: chiedi quello che il tuo reddito regge. La simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, quanto puoi chiedere e con che rata.
Contenuto informativo di carattere generale. Tassi e importi indicati sono esemplificativi: le condizioni effettive e le singole voci di spesa dipendono dalla banca, dall'immobile e dal periodo, e vanno lette nel prospetto informativo europeo standardizzato (PIES) consegnato prima della firma.
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