Risposta rapida
Con 2.800 € netti al mese puoi chiedere circa 176.158 € di mutuo in 25 anni e 197.096 € in 30, con una rata di circa 924 €, il 33% del netto, ai tassi fissi rilevati il 29 settembre 2026. È la cifra di un dipendente senza altri debiti: età, contratto e altre rate la spostano.
A questo stipendio si gioca una soglia che in molti cercano: per un mutuo da 200.000 € in 30 anni, cioè una casa da 250.000 € con il mutuo all'80% del prezzo, servono circa 2.841 € netti al mese, e a 2.800 € mancano circa 41 € al mese. Da dove viene la quota del 33% lo spiega la guida al rapporto rata/reddito.
Queste cifre valgono per un caso medio. Per sapere quanto puoi chiedere tu con 2.800 € al mese, con la tua età, i finanziamenti che hai già e la casa che hai in mente, la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata.
2.800 € netti o lordi: su quale cifra si fa il conto?
Il conto si fa sui 2.800 € netti, quelli che ricevi ogni mese. Per i dipendenti la guida della Banca d'Italia sul mutuo mette fra i documenti da presentare «almeno l'ultimo cedolino dello stipendio e la copia del modello CUD (oppure il modello 730 o il modello Unico)», cioè la Certificazione Unica (CU) di oggi. Se 2.800 € è il lordo del contratto, il netto è più basso, perché si tolgono contributi e IRPEF, e le cifre di questa pagina sono troppo alte: il conto giusto è quello del tuo netto, nella tabella con tutti gli stipendi.
Contano anche le mensilità. Molte banche calcolano il reddito sulla media mensile netta dell'anno, dalla CU o dal 730: così, con la tredicesima, 2.800 € valgono circa 3.033 € al mese e il mutuo a 25 anni sale a circa 190.838 €, poco più di chi prende 3.000 € in dodici mensilità; con la quattordicesima arriva a circa 205.517 €. Con chi è assunto da poco alcune banche partono dalla media delle ultime buste paga: tolgono le voci una tantum e aggiungono a parte la quota di tredicesima e quattordicesima.
Quanto puoi chiedere in 10, 15, 20, 25 o 30 anni?
Con la stessa rata di 924 € la cifra cambia con durata e tasso. Il TAN fisso è l'IRS della stessa durata (ICE Swap Rate, rilevazione del 29 settembre 2026) più uno spread medio stimato dello 0,30%; il variabile è l'Euribor a 3 mesi (2,617%) più uno spread stimato dello 0,50%. Sono stime, non offerte di una banca, e la rata del variabile segue l'Euribor.
| Durata | TAN fisso stimato | Mutuo a tasso fisso | Interessi totali (fisso) | Mutuo a tasso variabile (3,12%) |
|---|---|---|---|---|
| 10 anni | 4,00% | ~91.264 € | ~19.616 € | ~95.144 € |
| 15 anni | 4,05% | ~124.495 € | ~41.825 € | ~132.689 € |
| 20 anni | 4,01% | ~152.348 € | ~69.412 € | ~164.816 € |
| 25 anni | 3,94% | ~176.158 € | ~101.042 € | ~192.309 € |
| 30 anni | 3,85% | ~197.096 € | ~135.544 € | ~215.836 € |
Il calcolo, passo per passo
- Rata: 2.800 € × 33% = 924 € al mese, secondo la prassi delle banche (la Banca d'Italia, più prudente, parla di un terzo del reddito al netto delle spese fisse).
- Tasso: IRS a 25 anni (3,637%) + spread stimato (0,30%) = TAN fisso del 3,94%.
- Capitale: con l'ammortamento alla francese, 300 rate da 924 € a quel tasso ripagano 176.158 €, con 101.042 € di interessi in tutto.
- Casa: con il mutuo all'80% del valore, 176.158 € coprono una casa da 220.197 €; i restanti 44.039 € sono l'anticipo, oltre a imposte e notaio.
Formule, fonti dei tassi e limiti delle stime sono in come facciamo i calcoli.
Che casa compri con 2.800 € e quanto ti serve da parte?
Con 2.800 € netti e il mutuo all'80% del valore, la casa arriva a circa 220.197 € in 25 anni e 246.369 € in 30. La stessa guida della Banca d'Italia spiega che la banca concede un importo «che non supera l'80% del valore dell'immobile stabilito in base alla perizia»: il resto del prezzo e le spese li metti tu.
| Mutuo (LTV 80%) | Prezzo della casa | Anticipo (20%) | Spese (ipotesi 5,5%) | Totale da avere da parte |
|---|---|---|---|---|
| ~152.348 € (20 anni) | ~190.435 € | ~38.087 € | ~10.474 € | ~48.561 € |
| ~176.158 € (25 anni) | ~220.197 € | ~44.039 € | ~12.111 € | ~56.150 € |
| ~197.096 € (30 anni) | ~246.369 € | ~49.274 € | ~13.550 € | ~62.824 € |
Le spese (imposte, notaio, perizia, istruttoria) sono un'ipotesi del 5-6% del prezzo: la cifra vera va chiesta a notaio e banca. Rate e stipendi per importo sono nelle pagine sul mutuo da 180.000 € e sul mutuo da 200.000 €.
Quando il limite diventa l'anticipo. A 25 anni il reddito smette di essere il freno solo se hai da parte circa 55.049-57.251 € fra anticipo e spese. Sotto quella cifra decide il risparmio: con l'LTV all'80% il mutuo è al massimo 4 volte l'anticipo, quindi con 30.000 € di anticipo, spese a parte, ti fermi a 120.000 € di mutuo e a una casa da 150.000 €, anche se la rata reggerebbe un mutuo di 176.158 €. Il meccanismo è spiegato nella guida all'LTV.
Cosa cambia la cifra
I 176.158 € a 25 anni valgono per un dipendente a tempo indeterminato, senza altri debiti, a tasso fisso.
- Altri finanziamenti. Un prestito da 300 € al mese lascia 624 € per la rata del mutuo e toglie circa 57.194 € a 25 anni. Le carte revolving contano anche se non le usi.
- La soglia della banca. La forchetta va dal 30% (840 € di rata, circa 160.144 € a 25 anni) al 35% (980 €, circa 186.834 €); oltre, di solito la banca chiede garanzie in più o rifiuta. Molte banche controllano anche quanto resta dopo la rata, qui 1.876 €, in base ai componenti della famiglia: con un solo stipendio e più figli il freno può arrivare da lì.
- Durata ed età. La stessa rata ripaga 152.348 € in 20 anni e 197.096 € in 30. Di solito il mutuo deve finire fra i 75 e gli 80 anni: chi lo chiede più tardi ha durate più corte.
- Fisso o variabile. Al TAN variabile stimato di oggi (3,12%) la stessa rata ripaga 192.309 € in 25 anni, 16.151 € più del fisso. Quella rata però segue l'Euribor, e alcune banche applicano al variabile una soglia rata/reddito più bassa.
Fondo Consap con 2.800 €: garanzia al 50% o all'80%?
Il Fondo di garanzia per la prima casa non alza la cifra: abbassa l'anticipo. Con la garanzia la banca può finanziare fino al 100% del prezzo, quindi con 176.158 € a 25 anni si compra senza anticipo una casa che costa altrettanto, imposte e notaio a parte, se la banca dice sì. È riservato per legge a under 36, giovani coppie, genitori soli con figli minori e poche altre categorie, purché non possiedano altre abitazioni, salvo alcune ereditate. Il tetto non pesa: per Consap «L'importo del finanziamento non può essere superiore a 250.000 euro», e il mutuo che reggono 2.800 € resta sotto a ogni durata.
A 2.800 € la domanda vera è l'ISEE. Per le categorie prioritarie la garanzia sale dal 50% all'80% della quota capitale con un ISEE «non superiore a 40.000 euro annui» e un mutuo oltre l'80% del prezzo, oneri accessori compresi, come prevede l'art. 64, comma 3, del D.L. 73/2021, regola prorogata al 31 dicembre 2027. Con questo stipendio l'ISEE può finire sopra o sotto la soglia, secondo com'è fatta la famiglia.
Il regolamento dell'ISEE, il DPCM 159/2013, parte dal «reddito complessivo ai fini IRPEF» (art. 4), cioè da una cifra prima delle tasse, più alta dei 33.600 € netti che 2.800 € fanno in dodici mesi. Da quella cifra toglie il 20% del reddito da lavoro dipendente, fino a 3.000 €, e l'affitto di un contratto registrato, fino a 7.000 €. Poi aggiunge i risparmi, perché l'ISE è la somma del reddito «e del venti per cento dell'indicatore della situazione patrimoniale» (art. 2, comma 3): anche i soldi messi da parte per l'anticipo, oltre una franchigia, alzano l'ISEE. Infine divide per la scala di equivalenza, che nei parametri di base vale 1 per chi vive solo, 1,57 in due e 2,04 in tre.
Chi vive da solo con 2.800 € netti, quindi, può trovarsi sopra i 40.000 €; in due con un solo stipendio la stessa cifra si divide per 1,57 e pesa il 36% in meno. Prima di contare sulla garanzia all'80% conviene far calcolare l'ISEE con la DSU. Requisiti e domanda sono nella guida al Fondo Consap.
Alcuni casi particolari
- In coppia: i redditi si sommano, e con due stipendi da 2.800 € il mutuo a 25 anni arriva a circa 352.316 €, con 88.079 € di anticipo. Oltre i 250.000 € il Fondo Consap non interviene.
- Partita IVA o forfettario: conta il reddito dichiarato, di norma su almeno 2 anni (per il forfettario quello del coefficiente di redditività), non il fatturato.
- Tempo determinato o appena assunto: col determinato di solito la banca vuole gran parte degli ultimi 2 o 3 anni lavorati, spesso con un cointestatario o un garante; da neoassunto di solito basta il periodo di prova superato, ma alcune banche chiedono fino a 2 o 3 anni.
- Pensionato: la pensione netta conta come lo stipendio, ma a 65 anni, con una banca che accetta 80 anni a fine mutuo, restano 15 anni e circa 124.495 €.
- Separato o divorziato: l'assegno di mantenimento che versi pesa come una rata, e 300 € al mese tolgono circa 57.194 € di mutuo.
- Straniero o iscritto all'AIRE: il conto è lo stesso; documenti, anni di residenza richiesti e modo di valutare un reddito estero dipendono dalla banca.
- Seconda casa o casa da affittare: niente Fondo Consap, e il mutuo di solito si fermerebbe fra il 75 e l'80% del valore, secondo la banca. Nuda proprietà: niente Fondo Consap. Asta: per Consap la garanzia vale anche per una casa aggiudicata all'asta da usare come abitazione principale; per asta e nuda proprietà contano anche le regole della banca sull'immobile.
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