Mutuo a 10 anni: quanto è la rata e quando conviene?

Risposta rapida

Un mutuo a 10 anni a tasso fisso costa oggi circa 101 € al mese ogni 10.000 € presi in prestito: 506 € per 50.000 €, 1.012 € per 100.000 €. Con la rata entro il 33% del netto, la soglia di prassi delle banche, servono circa 1.534 € e 3.068 € di stipendio netto al mese. Sono stime sui tassi del 29 settembre 2026.

La durata corta si paga ogni mese e si recupera sugli interessi: rispetto a 20 anni la rata sale del 67%, gli interessi scendono del 53%. Per le durate lunghe c'è la guida al mutuo a 20, 25 o 30 anni.

Quanto è la rata di un mutuo a 10 anni, da 30.000 a 100.000 euro?

Lo stipendio netto minimo è quello che tiene la rata del fisso al 33% del reddito, senza altri finanziamenti.

Tassi del 29 settembre 2026: IRS a 10 anni (ICE Swap Rate) più 0,30% per il fisso, Euribor a 3 mesi del 29 settembre 2026 (EMMI) più 0,50% per il variabile. Lo spread, il margine della banca, è una nostra stima su dati ABI e Banca d'Italia; nel variabile le cifre valgono finché l'Euribor resta dov'è.

La prima riga è più teorica delle altre. Nelle politiche di credito delle banche con cui lavoriamo il mutuo minimo va da 25.000 a 50.000 €, e nella maggior parte è di 40.000-50.000 €: sotto quella cifra alcune banche valutano la pratica solo in deroga, altre non la fanno.

Il calcolo, passo per passo

Il conto per 70.000 € a tasso fisso in 10 anni, da rifare con il tuo importo.

1. Tasso. L'IRS a 10 anni, l'indice su cui le banche costruiscono il fisso di questa durata, è al 3,701% (rilevazione del 29 settembre 2026, fonte ICE Swap Rate). Con lo spread stimato di 0,30% il TAN è del 4,00%.
2. Rata. Con l'ammortamento alla francese la rata è costante: R = C × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ), con C = 70.000 €, i = TAN diviso 12 e n = 120 rate. Fa 708,72 € al mese; in un foglio di calcolo, =RATA(4,00%/12; 120; -70000).
3. Interessi. 120 rate da 708,72 € fanno 85.046 €: tolto il capitale, 15.046 € di interessi.
4. Stipendio. La rata divisa per il 33% fa 2.148 € netti al mese.

Il 33% è la prassi delle banche e il 30% la soglia prudenziale; il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca. La guida della Banca d'Italia sul mutuo ipotecario, più prudente, parla di un terzo del reddito disponibile, cioè al netto delle spese fisse. Il metodo è in come facciamo i calcoli.

Quanto cambia rispetto a 20 e 30 anni?

Su 100.000 € passare da 20 a 10 anni alza la rata di 406 € al mese e toglie 24.068 € di interessi. Rispetto a 30 anni la rata sale del 116% e gli interessi scendono di 47.277 €.

È la regola che la Banca d'Italia spiega nella guida Il mutuo ipotecario in parole semplici: a parità di importo e di tasso, «quanto più breve è la durata, tanto più alte sono le rate, ma più basso è l'importo dovuto per gli interessi». Oggi il TAN stimato è del 4,00% a 10 anni e del 4,01% a 20: la differenza di interessi viene soprattutto dalla durata, perché il capitale si restituisce in metà tempo. La durata di mezzo ha la sua pagina: il mutuo a 15 anni.

Quanto puoi chiedere a 10 anni con il tuo stipendio?

Il conto al contrario: con la rata al 33% del netto, quanto capitale si ripaga a tasso fisso in 10 e in 20 anni.

Con 2.500 € netti, in 10 anni si arriva a circa 81.485 €, in 20 anni a 136.025 €. Per chiedere 100.000 € in 10 anni servono 3.068 € al mese, da soli o in due: il 10 anni è una durata per chi chiede poco rispetto a quello che guadagna. Con redditi bassi, poi, molte banche controllano anche quanto resta per vivere dopo la rata, secondo quante persone ci sono in casa.

Meglio 10 anni o 20 anni con estinzioni anticipate?

Se i tassi delle due durate sono vicini, un mutuo a 20 anni con un'estinzione parziale ogni anno arriva quasi al risultato del 10 anni, e lascia liberi di fermarsi. Su 100.000 € a tasso fisso la rata è di 607 € a 20 anni e di 1.012 € a 10. Chi sceglie 20 anni e mette da parte la differenza, 406 € al mese, la versa una volta l'anno come estinzione parziale (4.871 €), tenendo la rata di 607 € e accorciando la durata, se il contratto lo consente. Se invece la banca abbassa la rata, il risultato resta vicino solo se versi anche quello che risparmi sulla rata nuova: in tutto, ogni mese, quanto la rata dei 10 anni.

• Tutti i versamenti: il mutuo finisce in 10 anni e 2 mesi, con 22.661 € di interessi, 1.167 € più del mutuo a 10 anni.
• Metà dei versamenti: finisce in 13 anni e 7 mesi, con 29.965 € di interessi.
• Nessun versamento: 20 anni e 45.562 € di interessi.

In cambio di quei 1.167 € la strada lunga dà due cose: la banca valuta la rata obbligatoria, quindi bastano 1.838 € netti invece di 3.068, e in un anno difficile non versi, senza chiedere niente a nessuno. Chi sa che non metterebbe da parte la differenza, invece, risparmia di più firmando subito i 10 anni.

Il conto regge perché l'estinzione non ha penali. Per l'art. 120-ter del Testo unico bancario «è nullo qualunque patto o clausola, anche posteriore alla conclusione del contratto, con il quale si convenga che il mutuatario sia tenuto al pagamento di un compenso o penale» per l'estinzione anticipata o parziale dei mutui «per l'acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione», o alla propria attività economica o professionale, se a chiederli sono persone fisiche. Per un mutuo di liquidità vale il contratto. E chiedi alla banca il TAN di tutte e due le durate: con spread diversi il conto cambia.

Tasso fisso o variabile a 10 anni?

Oggi, su 100.000 € a 10 anni, il variabile costa 41 € al mese meno del fisso (971 contro 1.012 €). Con l'Euribor più alto di un punto per tutti i 10 anni salirebbe a 1.018 €, sopra il fisso di oggi.

Su una durata corta, però, il rischio pesa meno: un punto di Euribor in più alza la rata di 47 € (4,8%) su 10 anni e di 52 € (9,2%) su 20. La Banca d'Italia lo scrive nella stessa guida: «l'effetto di un rialzo dei tassi ha un impatto più rilevante sui mutui con scadenza più lunga». In banca, poi, col variabile può servire più stipendio: alcune banche usano una soglia rata/reddito più bassa, o calcolano la rata a un tasso più prudente di quello di partenza.

Quanto deve valere la casa e quanto ti serve da parte?

Di norma la banca finanzia fino all'80% del valore, di solito sul minore fra prezzo e perizia, e l'anticipo non dipende dalla durata: con 100.000 € di mutuo la casa deve valere almeno 125.000 €, e servono almeno 25.000 € di anticipo più imposte, notaio, perizia e istruttoria, che ipotizziamo al 5-6% del prezzo (6.250-7.500 €).

Con un mutuo a 10 anni spesso si fa il contrario: chi ha molti risparmi mette più del minimo e chiede solo quello che riesce a restituire in fretta. Su una casa da 125.000 €, un anticipo di 45.000 € invece di 25.000 € porta il mutuo a 80.000 € e l'LTV, la quota del valore finanziata, dall'80% al 64%: a 10 anni 810 € al mese e 2.454 € di stipendio, invece di 1.012 € e 3.068 €.

Quando conviene un mutuo a 10 anni?

Conviene quando la rata sta nel reddito con margine. Oltre a chi ha molti risparmi, lo scelgono soprattutto tre tipi di persone.

• Chi è vicino al limite d'età. Ogni banca fissa l'età entro cui va pagata l'ultima rata, e oltre i 60 anni le durate di 10-15 anni diventano la norma: lì il 10 anni è spesso quello che resta. I conti per età sono nelle guide al mutuo a 50 anni e al mutuo a 60 anni.
• Chi chiede poco, per una ristrutturazione o una casa piccola: con 50.000 € la rata a 10 anni è di 506 € e basta uno stipendio di 1.534 €, purché l'importo superi il minimo della banca.
• Chi porta il debito rimasto in un'altra banca. Con una decina d'anni ancora da pagare, la surroga è di fatto un mutuo a 10 anni. La guida della Banca d'Italia precisa che si può «trasferire il finanziamento presso un altro intermediario, senza alcuna spesa o penalità». Il limite è il debito rimasto: per la sola surroga le banche con cui lavoriamo chiedono di solito un minimo da 40.000 a 80.000 €, secondo la banca.

Non conviene quando la rata ti porta al limite della soglia: basta un calo di reddito per farne un problema, e una durata lunga con le estinzioni parziali è più prudente.

Alcuni casi particolari

• In due. I redditi si sommano: con 1.600 € netti a testa, in 10 anni si arriva a circa 104.301 €, se dopo la rata resta abbastanza per vivere.
• Un altro finanziamento in corso. La banca somma le rate: con 2.500 € netti e una rata dell'auto da 300 €, il mutuo a 10 anni scende da 81.485 € a circa 51.854 €. Le rate che finiscono entro 6-9 mesi di solito non si contano.
• Contratto a tempo determinato. Di solito la banca vuole vedere gran parte degli ultimi 2 o 3 anni lavorati, spesso con un cointestatario o un garante.
• Già in pensione. La pensione conta come reddito: con 1.500 € netti, a 10 anni si arriva a circa 48.891 €. Più del reddito pesa l'età all'ultima rata, che spesso lascia solo 10-15 anni. I dettagli sono nella guida al mutuo per pensionati.
• Partita IVA. La banca parte dal reddito dichiarato, non dal fatturato, di solito dalla media delle ultime due dichiarazioni; nel forfettario conta il reddito dopo il coefficiente di redditività.
• Mutuo chirografario. È un finanziamento senza ipoteca, con altre regole: le stime di questa pagina valgono per il mutuo ipotecario.

Le cifre di questa pagina sono stime su un profilo medio: tassi di oggi con uno spread stimato, rata al 33% del reddito, nessun altro finanziamento. La simulazione di GoMutuo parte dai tuoi dati e in 6 minuti, gratis, ti dice quanto puoi chiedere, quale rata regge il tuo reddito e se il mutuo a 10 anni che hai in mente è fattibile.