Comprare casa per affittarla con il mutuo: conviene davvero?

Risposta rapida

Comprare casa per affittarla con il mutuo conviene solo se il conto regge dopo la rata, le imposte e le spese: con un mutuo all'80% del prezzo spesso il canone non basta. Nell'esempio di questa pagina (casa da 150.000 €, canone di 700 € al mese, mutuo di 120.000 € a 25 anni) entrano 8.400 € l'anno ed escono 11.492 €. Mancano circa 3.092 € l'anno, 258 € al mese, che metti tu.

Due cose rendono questo acquisto diverso dalla prima casa. Il fisco: registro al 9%, imposta sostitutiva al 2%, interessi che non si detraggono, IMU ogni anno. E la banca, che di norma non conta il canone che incasserai. Se invece l'idea è comprare con le agevolazioni prima casa e affittare più avanti, il quadro è un altro e lo trovi in affittare la casa comprata con il mutuo prima casa.

Cosa finanzia la banca se compri per affittare?

Per la banca una casa da affittare è una seconda casa, e la tratta con più prudenza. Nelle politiche di credito che vediamo di solito il mutuo arriva al 75-80% del valore, come o poco meno della prima casa; alcune banche possono fermarsi molto più in basso quando l'acquisto è dichiaratamente per investimento. I mutui oltre l'80% sono riservati alla prima casa. Se da affittare è un locale commerciale le percentuali scendono ancora: lo vedi nel mutuo per comprare un negozio.

Il punto che sorprende di più è un altro: l'affitto futuro della casa che compri di norma non entra nel conto. La rata deve reggersi sul reddito di oggi.

• Rata e reddito: la rata nuova, sommata a quelle che hai già, deve stare nel rapporto rata/reddito: 30% prudenziale, 33% di prassi. La guida della Banca d'Italia, più prudente, parla di un terzo del reddito disponibile, cioè al netto delle spese fisse. Il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca.
• Mutuo già in corso: la rata della casa in cui vivi, o l'affitto che paghi, si sommano agli impegni. Il conto è in quanto reddito serve con due rate.
• Affitti che incassi già: quelli di altri immobili contano, ma solo in parte, fra la metà e l'80% del canone, con contratto registrato e accredito tracciabile. I dettagli sono in affitto incassato come reddito per il mutuo.
• Quello che resta per vivere: alcune banche chiedono un margine più alto dopo le rate quando il mutuo è per una seconda casa.

In pratica, per la rata dell'esempio (625 € al mese) serve uno stipendio netto di circa 1.895 € se non hai altre rate. Con un mutuo da 600 € al mese già in corso (ipotesi) ne servono circa 3.714, con la rata al 33% del netto.

Quante imposte si pagano all'acquisto?

Chi compra per affittare di solito ha già una casa e non ha i requisiti prima casa, quindi paga le imposte piene. La guida dell'Agenzia delle Entrate sull'acquisto della casa (ottobre 2025) le elenca così: da un privato «l'imposta di registro proporzionale del 9%», più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale, con un minimo di 1.000 euro di registro.

• Da un privato, o da un'impresa che vende senza IVA: il 9% si calcola sul valore catastale se al rogito chiedi il prezzo-valore. La formula per le case diverse dalla prima è rendita × 1,05 × 120. Con una rendita di 500 € (ipotesi): 63.000 € di base, 5.670 € di registro, 5.770 € con ipotecaria e catastale.
• Da un'impresa con IVA (il costruttore entro 5 anni dalla fine dei lavori, o dopo se sceglie l'IVA): 10% sul prezzo, 22% per le categorie A/1, A/8 e A/9, più 200 euro ciascuna di registro, ipotecaria e catastale. Su 150.000 € sono 15.600 €.
• Imposta sostitutiva sul mutuo: 2% dell'importo invece dello 0,25%. L'art. 2 del D.L. 220/2004 dice che il 2% «si applica ai soli finanziamenti erogati per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo» senza i requisiti prima casa. Su 120.000 € sono 2.400 €, che la banca trattiene dalla somma erogata.

Nell'esempio da privato le imposte fanno 8.170 €. A queste si aggiungono l'onorario del notaio per i due atti, l'eventuale agenzia, perizia e istruttoria: cambiano da caso a caso e qui non le contiamo. Il dettaglio del rogito è in quanto costa il notaio per la seconda casa, quello dell'imposta sul finanziamento in imposta sostitutiva sul mutuo.

Il canone copre rata e tasse? Il conto su un esempio

Le ipotesi, tutte da sostituire con le tue: bilocale pagato 150.000 € a un privato, rendita catastale di 500 €, affittato a 700 € al mese con contratto a canone libero e cedolare secca. Anticipo di 30.000 €, mutuo di 120.000 € (80% del prezzo) a tasso fisso per 25 anni.

Il tasso è una stima: IRS a 25 anni più uno spread medio, cioè un TAN del 3,88% con i dati del 1 ottobre 2026. La rata viene 625 € al mese, 7.506 € l'anno. Per l'IMU usiamo l'aliquota stabilita dalla legge, lo 0,86%: quella vera la decide il comune. Per condominio a carico del proprietario, polizza e manutenzione mettiamo l'1% del prezzo l'anno, un'ipotesi prudente e non un dato.

Il canone è più alto della rata (700 contro 625 € al mese), eppure il conto chiude in negativo: cedolare, IMU e spese portano via 3.986 € l'anno prima ancora di pagare la banca.

Va però letto bene cosa c'è dentro la rata. Nel primo anno, dei 7.506 € versati alla banca 4.605 € sono interessi e 2.901 € sono capitale, cioè debito che si riduce. A fronte dei 3.092 € che aggiungi di tasca tua, a fine anno devi alla banca 2.901 € in meno. Quei soldi però vanno trovati ogni mese, qualunque cosa succeda all'inquilino.

Rendimento lordo e netto. Il rendimento lordo è canone annuo diviso prezzo: 8.400 ÷ 150.000 = 5,6%. Quello netto toglie dal canone cedolare, IMU e spese (4.414 €) e aggiunge al prezzo le imposte d'acquisto (158.170 €): 2,8%, senza contare sfitto, notaio e agenzia. È circa la metà del lordo. È anche più basso del TAN del mutuo (3,88%): finché è così, ogni euro preso in prestito costa più di quanto rende.

Il mutuo che il canone regge da solo. Con 4.414 € netti l'anno si paga una rata di 368 € al mese, che a 25 anni e al 3,88% corrisponde a un mutuo di circa 70.563 €: il 47% del prezzo. Sopra quella soglia la differenza la metti tu. Allungare a 30 anni abbassa la rata a 558 € e il buco a 2.288 € l'anno, ma non lo chiude.

Quali tasse si pagano sull'affitto?

Sul canone scegli fra cedolare secca e IRPEF ordinaria; l'IMU si paga in ogni caso. Gli interessi del mutuo non riducono nessuna delle due imposte.

Cedolare secca. L'art. 3 del D.Lgs. 23/2011 è netto: «Sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti la cedolare secca si applica in ragione di un'aliquota del 21 per cento». Sostituisce IRPEF, addizionali e le imposte di registro e di bollo sul contratto. Per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa l'aliquota «è ridotta al 10 per cento». Il prezzo da pagare è scritto al comma 11: per tutta la durata dell'opzione «è sospesa» la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, ISTAT compreso.

IRPEF ordinaria. Il canone entra nel reddito complessivo ridotto solo di un 5% forfetario (art. 37, comma 4-bis, TUIR) e paga l'aliquota del tuo scaglione: 23%, 33% o 43%, più le addizionali. Su 8.400 € l'imposta è 1.835 € già al 23%, 2.633 € al 33% e 3.431 € al 43%, contro 1.764 € di cedolare. L'IRPEF può convenire solo a chi ha redditi bassi e detrazioni da sfruttare.

Interessi del mutuo. La detrazione del 19% spetta, dice l'art. 15, comma 1, lett. b) TUIR, per i mutui «contratti per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto stesso». Una casa comprata per affittarla non lo è. E una persona fisica non scala gli interessi dal canone: la cedolare si calcola sul canone intero, l'IRPEF ammette solo il 5%. Nell'esempio i 4.605 € di interessi del primo anno restano tutti a tuo carico.

IMU. È dovuta su tutte le case diverse dall'abitazione principale. La base è rendita × 1,05 × 160. Per l'aliquota, il Dipartimento delle Finanze riporta lo 0,86% stabilito dalla legge, che il comune può azzerare o alzare fino all'1,06% (1,14% dove ha sostituito la vecchia maggiorazione TASI). Nell'esempio: 722 € allo 0,86%, 890 € all'1,06%. Per le abitazioni a canone concordato l'imposta, scrive il Dipartimento, «è ridotta al 75 per cento».

Canone libero o concordato? Il concordato ha un canone più basso, fissato dagli accordi locali, ma paga il 10% invece del 21% e tre quarti dell'IMU. Nell'esempio rende quanto il canone libero da 700 € se l'accordo consente almeno 598 € al mese; sotto quella cifra rende meno.

E se la casa resta vuota o l'inquilino non paga?

Il conto di prima presume dodici canoni incassati e nessun imprevisto, ma rata e IMU si pagano anche a casa vuota. Lo stesso anno in tre casi sfavorevoli:

Sulla morosità c'è una regola fiscale da conoscere. I redditi da locazione si tassano anche se non incassati; per le abitazioni l'art. 26 TUIR li esclude «purché la mancata percezione sia comprovata dall'intimazione di sfratto per morosità o dall'ingiunzione di pagamento». Finché non ti muovi con uno di questi atti, paghi le imposte anche sui canoni che non hai visto: è il caso della terza riga.

Per questo serve una riserva. Nel caso peggiore della tabella occorrono 8.092 € in un anno, oltre ai 38.170 € messi all'inizio. Le voci di spesa da prevedere sono in quanto costa mantenere una casa ogni anno.

Alcuni casi particolari

• Affitti brevi. Per i contratti fino a 30 giorni la cedolare è il 26%, ridotta al 21% per un solo immobile scelto in dichiarazione (D.L. 50/2017, art. 4). Dal 2026 il regime vale per non più di due appartamenti: oltre, scrive la guida dell'Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi (aprile 2026), l'attività «si presume svolta in forma imprenditoriale».
• Affitto a studenti. Fiscalmente è una locazione abitativa come le altre. Per pagare il 10% conta che il contratto sia a canone concordato e che il comune sia fra quelli previsti. Ogni cambio di inquilino può voler dire settimane vuote.
• Compri da un costruttore. Con l'IVA al 10% l'imposta si calcola sul prezzo e non sul valore catastale: nell'esempio 15.600 € invece di 5.770 €. Il rendimento netto scende.
• Compra una società o un'impresa. La cedolare secca è riservata alle persone fisiche che affittano fuori dall'attività d'impresa o professionale (art. 3, comma 6, D.Lgs. 23/2011).
• L'inquilino è un'azienda o un professionista. Secondo la scheda dell'Agenzia delle Entrate sulla cedolare secca il regime non si applica ai contratti con conduttori che agiscono nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, anche se la casa viene poi usata come abitazione dai dipendenti. È la posizione dell'Agenzia, che alcuni proprietari hanno contestato in giudizio: prima di scegliere la cedolare con un inquilino di questo tipo, fatti confermare il regime da un commercialista.
• Rivendi entro cinque anni. Il guadagno sulla rivendita di una casa comprata da non più di cinque anni e non usata come abitazione principale è una plusvalenza tassata (art. 67, comma 1, lett. b) TUIR): nel conto di chi pensa di rivendere presto va messa anche questa imposta.
• Casa cointestata. Ogni comproprietario dichiara la sua quota di canone e sceglie per conto suo fra cedolare secca e IRPEF: l'opzione va esercitata da ciascun locatore.
• Il "bonus 20%". La deduzione per chi comprava per affittare è scritta nell'art. 21 del D.L. 133/2014: «una deduzione dal reddito complessivo pari al 20 per cento del prezzo di acquisto dell'immobile», entro 300.000 euro di spesa. Valeva per gli acquisti dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, con otto anni di locazione a canone calmierato (convenzionato, oppure non superiore a quello concordato). Su un acquisto di oggi non si applica.

Quando il conto torna

1. Anticipo alto. Nell'esempio il canone regge da solo un mutuo fino al 47% del prezzo. Più il mutuo scende sotto quella quota, più resta un margine per sfitto e lavori.
2. Rendimento netto sopra il costo del mutuo. Rifai il conto con il canone che si incassa davvero nella zona, la rendita della visura e l'aliquota IMU del comune.
3. Reddito che regge la rata senza il canone. È quello che chiede la banca ed è anche la tua protezione nei mesi vuoti.
4. Una riserva già da parte. Alcune mensilità di rata e di spese, separate dall'anticipo.
5. Tempi lunghi. Le imposte d'acquisto (8.170 € nell'esempio) si recuperano in anni di canoni, e il valore futuro della casa può salire come scendere.

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