IMU seconda casa: quanto si paga e come si calcola?

Risposta rapida

Sulla seconda casa l'IMU si paga, perché non è la tua abitazione principale: si moltiplica la rendita catastale per 1,05, per 160 e per l'aliquota del Comune. L'aliquota di base è lo 0,86%; il Comune può azzerarla o portarla fino all'1,06%, e all'1,14% dove ha tenuto la vecchia maggiorazione della TASI (legge 160 del 2019, art. 1, commi 745, 754 e 755). Così ogni 100 € di rendita costano 144 € l'anno all'aliquota di base e 192 € a quella più alta.

Si paga entro il 16 giugno e il 16 dicembre, con l'F24 e il codice tributo 3918. Di regola è esente solo la casa in cui hai residenza e dimora, se non è di lusso: lo spiega la guida all'IMU sulla prima casa.

Come si calcola l'IMU sulla seconda casa?

Si parte dalla rendita catastale, che trovi nella visura (online è gratuita). Per il comma 745 della legge 160 del 2019 le rendite vanno «rivalutate del 5 per cento» e moltiplicate per «160 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10».

• Il moltiplicatore 160 vale per l'abitazione e per cantine (C/2), box (C/6) e tettoie (C/7); per gli uffici A/10 è 80, per i negozi C/1 è 55.
• Quota e mesi: chi possiede metà casa paga metà, e un mese conta se lo possiedi per più della metà dei giorni; il giorno del rogito è dell'acquirente (comma 761).

Anche il box o la cantina della seconda casa pagano, ciascuno sulla sua rendita: l'esenzione delle pertinenze vale solo per l'abitazione principale (comma 741, lettera b).

Quanto si paga per una casa di 50 o di 100 metri quadri?

Con una rendita in proporzione alla media nazionale, un appartamento di tipo civile (A/2) paga circa 361 € l'anno se è di 50 mq e 722 € se è di 100 mq, all'aliquota di base. I metri quadri però non entrano nel conto: la rendita dipende da categoria, classe e vani catastali, e due case grandi uguali possono avere rendite molto diverse.

Le rendite degli esempi vengono dalle Statistiche catastali 2025 dell'Agenzia delle Entrate (dati al 31 dicembre 2025). «La media nazionale della rendita catastale di un'abitazione è di 494 euro», e per le abitazioni civili A/2 la media è di 625 € su 125 mq, cioè 5 € al metro quadro. In proporzione, 50 mq fanno 250 € di rendita e 100 mq 500 €; per una casa A/3, di tipo economico, la media scende a 3,81 € al metro quadro, il 24% in meno. È un'ipotesi: la rendita vera è nella visura.

Il conto della casa di 100 mq: 500 × 1,05 = 525 €; × 160 = 84.000 € di base; × 0,86% = 722,40 € l'anno, cioè 361,20 € a giugno e altrettanti a dicembre, se l'aliquota non cambia. Se l'hai comprata il 10 luglio paghi sei mesi, perché luglio è tuo per 22 giorni su 31. Niente acconto a giugno: paghi tutto con il saldo di dicembre.

Dove trovi l'aliquota del tuo Comune per il 2026?

Nel prospetto delle aliquote che il Comune pubblica sul sito del Dipartimento delle Finanze: nella ricerca di regolamenti e aliquote scegli regione, provincia, Comune e anno. Se il regolamento comunale dice altro, vale il prospetto (comma 764).

I margini di legge sono nella tabella del Dipartimento; l'1,14% vale dove il Comune applicava la maggiorazione TASI nel 2015 e l'ha confermata fino al 2019 (comma 755). Dentro i margini il Comune può distinguere la casa a disposizione da quella affittata: il prospetto 2026 di Milano, per esempio, chiede:

• 1,14% sulla casa tenuta a disposizione, che rientra nella voce generale degli altri fabbricati;
• 1,04% sulla casa affittata a canone libero;
• 0,73% sulla casa affittata con il canone concordato 3+2 (art. 2, comma 3, della legge 431/1998), se l'inquilino ne fa la sua abitazione principale. Poi si applica la riduzione di legge, perché «l'imposta è determinata applicando la riduzione di legge sull'aliquota stabilita dal comune per ciascuna fattispecie».

Per la casa di 100 mq dell'esempio fanno 958 € l'anno a disposizione, 874 € a canone libero e 460 € a canone concordato.

Se il Comune non pubblica un prospetto nuovo entro il 28 ottobre, valgono le aliquote dell'anno prima (comma 767); quelle di base solo dove un prospetto non è mai stato approvato: «Le aliquote di base continuano ad applicarsi sino a quando il comune non approvi una prima delibera», precisa il Dipartimento delle Finanze.

Quando si paga nel 2026, e come si compila l'F24?

In due rate, entro il 16 giugno e il 16 dicembre, oppure tutto entro il 16 giugno (comma 762); nel 2026 il saldo scade mercoledì 16 dicembre. L'acconto è l'imposta del primo semestre, cioè la metà se hai la casa da gennaio, con le aliquote dell'anno prima. Il saldo fa il conguaglio con quelle nuove: se il Comune è passato dallo 0,86% all'1,06%, per la casa di 100 mq paghi 361 € a giugno e 529 € a dicembre.

Nell'F24 l'IMU va nella sezione «IMU e altri tributi locali», con il codice tributo 3918 degli altri fabbricati. La risoluzione 29/E del 2020 dell'Agenzia delle Entrate chiede di «indicare il codice catastale del comune nel cui territorio sono situati gli immobili» (per Milano F205); poi barri acconto, saldo o tutte e due, e scrivi il numero degli immobili e l'anno.

L'IMU la calcoli tu, anche se il Comune non ti manda nulla. La dichiarazione IMU invece si presenta solo quando cambia qualcosa che conta per l'imposta e il Comune non può saperlo, entro il 30 giugno dell'anno dopo: dal 12 agosto 2026 la regola sta nel comma 768-bis, aggiunto dal D.Lgs. 147/2026. Il comma la vuole solo in via telematica. È obbligatoria, per esempio, quando cominci ad avere la riduzione per il comodato, per la casa storica o per il pensionato residente all'estero; con il canone concordato no, perché il Comune vede già il contratto registrato.

Se compri la seconda casa con un mutuo, quanto pesa l'IMU?

Come una spesa fissa in più, ogni anno: per la casa di 100 mq dell'esempio da 60 a 80 € al mese. Con un mutuo di 150.000 € a 25 anni, al TAN fisso che stimiamo oggi del 3,67% (IRS a 25 anni del 3 novembre 2026, fonte ICE Swap Rate, più uno spread medio stimato dello 0,30%), la rata è di circa 765 € al mese: con l'IMU si arriva a 825-844 €.

Accanto all'IMU ci sono condominio, utenze, assicurazione e manutenzione, nella guida alle spese annue della casa; al rogito, imposte e onorario del notaio per la seconda casa. Se paghi già un mutuo sulla prima casa, la banca somma le due rate: il conto è in quanto reddito serve per un mutuo sulla seconda casa, e quanto presta la banca nella guida al mutuo per la seconda casa. Per il tuo caso, la simulazione di GoMutuo ti dice gratis, in 6 minuti, quanto puoi chiedere e con che rata.

Quando l'IMU sulla seconda casa si paga meno?

In pochi casi, e la legge non ne prevede nessuno per la casa tenuta a disposizione. Non si paga se diventa la tua abitazione principale, con residenza e dimora vere, o se è occupata abusivamente, con la denuncia penale e la dichiarazione al Comune (comma 759, lettera g-bis).

• Affittata a canone concordato. L'imposta «è ridotta al 75 per cento» (comma 760): per la casa di 100 mq, 542 € invece di 722 € all'aliquota di base.
• In comodato a un figlio o a un genitore che ci vive. Base dimezzata, se il contratto è registrato, la casa non è A/1, A/8 o A/9 e tu hai residenza e dimora nello stesso Comune, senza altre abitazioni in Italia oltre a quella in cui vivi (comma 747, lettera c). Le condizioni sono nella guida al comodato d'uso ai figli.
• Inagibile o inabitabile, e di fatto non usata. Base dimezzata per quel periodo, con la perizia dell'ufficio tecnico del Comune o una dichiarazione sostitutiva basata su quella di un tecnico (comma 747, lettera b). Una casa solo da rimodernare non basta.
• Di interesse storico o artistico, vincolata come bene culturale (art. 10 del D.Lgs. 42/2004): base dimezzata (comma 747, lettera a).
• Cointestata. Ognuno paga sulla sua quota, e chi ci ha residenza e dimora non paga (comma 743); il conto è nella pagina sulla casa cointestata.
• Comprata o venduta nell'anno. L'imposta si divide a mesi (comma 761), e fino al rogito la paga il venditore, che resta proprietario anche con il compromesso firmato (comma 743).
• Pensionati iscritti all'AIRE. L'IMU si paga a metà su una sola casa non affittata né in comodato, se la pensione è maturata in convenzione internazionale con l'Italia e vivi in un altro Stato di assicurazione (legge 178 del 2020, art. 1, comma 48).
• Casa familiare assegnata dal giudice. L'IMU la deve il genitore affidatario dei figli che ci vive, non l'altro proprietario, e per lui è l'abitazione principale: se non è di lusso, non la paga nessuno (commi 741, lettera c, e 743).
• Usufrutto o diritto di abitazione. Paga l'usufruttuario o chi ha il diritto di abitazione, come il coniuge superstite nella casa di famiglia (art. 540 del codice civile), non il nudo proprietario né gli altri eredi (comma 743). Se per lui è l'abitazione principale non si paga, salvo le case di lusso.
• Coniugi con residenze diverse. Dopo la sentenza 209 del 2022 della Corte costituzionale ognuno è esente sulla casa in cui ha davvero residenza e dimora, anche nello stesso Comune, se non è di lusso.
• Anziano o disabile ricoverato in modo permanente. Se ha la residenza nell'istituto, la casa non è affittata e il Comune lo prevede, conta come abitazione principale ed è esente, se non è di lusso (comma 741, lettera c, numero 6). Milano lo prevede nel prospetto 2026.