Affitto o mutuo: cosa conviene? Il conto con i tassi di oggi

Risposta rapida

Comprare conviene più dell'affitto se resti nella casa abbastanza anni da ripagare le spese d'acquisto con quello che risparmi ogni anno. Il risparmio è il canone meno i costi che non tornano (interessi, manutenzione, rendimento perso dell'anticipo), non il canone meno la rata: la quota capitale della rata resta tua. Con i tassi di oggi, nell'esempio di Torino più sotto il pareggio arriva dopo 4 anni e 7 mesi.

Prima del conto serve sapere se la banca ti presta i soldi: con la simulazione gratuita vedi quanto puoi chiedere e quale rata regge il tuo reddito, in 6 minuti. Come la banca guarda l'affitto che paghi oggi lo spieghiamo in comprare casa mentre si paga un affitto.

Rata o canone: che cosa è un costo e che cosa no?

La rata non è tutta spesa. Prendiamo l'esempio che seguiamo in tutta la pagina: 80 m² a Torino, ai valori medi del 2025, costano 179.000 € da comprare o 755 € al mese in affitto; con il mutuo all'80% a 25 anni la rata è 730 €. Nelle prime 12 rate ci sono circa 5.196 € di interessi e 3.564 € di capitale, che riduce il debito e ritrovi quando vendi o finisci di pagare. Il canone invece è tutto costo.

In affitto le riparazioni importanti non sono tue: l'art. 1576 del codice civile dice che «Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore». Da proprietario caldaia, impianti e lavori straordinari del condominio sono tuoi: negli esempi valgono lo 0,5% del prezzo l'anno, polizza incendio e scoppio compresa. È un'ipotesi: non c'è una cifra ufficiale, e con l'1%, più prudente, il pareggio si allunga (lo mostriamo più sotto). L'IMU non si paga sull'abitazione principale, salvo le categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Quanto costa comprare con i tassi di oggi?

Il tasso. Per un mutuo a tasso fisso a 25 anni il TAN stimato di oggi è 3,67%: l'IRS a 25 anni (3,37%, fonte ICE Swap Rate, rilevazione: 26 ottobre 2026) più uno spread medio stimato da noi dello 0,30%. Su 100.000 € la rata è di 510 € al mese. Il TAN vero lo decide la banca sul tuo profilo.

Quanto presta la banca. Di norma fino all'80% del valore della casa, fino al 100% con la garanzia del Fondo Consap, se la banca lo concede: il resto è l'anticipo. Poi guarda la rata rispetto al reddito: il 30% è la soglia prudenziale e il 33% la prassi (la guida della Banca d'Italia, più prudente, parla di «un terzo» del reddito disponibile, cioè al netto delle spese fisse); il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto, per alcune di più con redditi alti.

Le imposte di legge, con i requisiti prima casa (guida dell'Agenzia delle Entrate, art. 10 del D.Lgs. 23/2011):

• da un privato: registro al 2% del valore catastale (rendita × 1,05 × 110) se nell'atto chiedi il prezzo-valore, con un minimo di 1.000 €, più 50 € di ipotecaria e 50 € di catastale;
• da un'impresa che applica l'IVA: IVA al 4% del prezzo, più 200 € di registro, 200 € di ipotecaria e 200 € di catastale;
• sul mutuo: imposta sostitutiva dello 0,25% dell'importo (2% per le case senza i requisiti prima casa, o con i requisiti non dichiarati nell'atto di mutuo).

Le spese senza tariffa. Il notaio non ha più una tariffa (l'art. 9 del D.L. 1/2012 ha abrogato le tariffe dei professionisti e vuole un preventivo scritto), la provvigione dell'agenzia si concorda (art. 1755 c.c.), perizia e istruttoria stanno nel foglio informativo della banca: negli esempi sono le altre spese, da sostituire con i tuoi preventivi.

Ogni anno. Chi ha il mutuo per l'abitazione principale detrae il 19% degli interessi su massimo 4.000 € complessivi (art. 15, comma 1, lett. b) TUIR), cioè fino a 760 € l'anno: il tetto resta uno anche con più intestatari.

Dopo quanti anni comprare conviene?

Quando il risparmio di ogni anno ha ripagato le spese d'acquisto. La regola ha due passi.

1. Il conto di ogni anno. Il canone annuo contro i costi che non tornano a chi compra (interessi meno detrazione, manutenzione, rendimento perso dell'anticipo): a Torino 9.060 € contro 6.047 €. Comprando risparmi 3.013 € l'anno. Con i tassi di oggi questi costi valgono circa il 3,4% del prezzo l'anno: ogni anno da proprietario costa meno di un anno in affitto finché la casa vale meno di circa 30 anni di canone.
2. Il conto delle spese d'acquisto. Imposte, notaio, agenzia, perizia e istruttoria non tornano mai. Gli anni di pareggio sono circa le spese divise per il risparmio annuo: a Torino 12.306 € ÷ 3.013 € = circa 4,1 anni. Il conto mese per mese, che tiene conto degli interessi che scendono e dei risparmi che rendono, dà 4 anni e 7 mesi.

Se pensi di restare meno anni del pareggio costa meno l'affitto, se pensi di restarne di più costa meno comprare. Nel pareggio non ci sono le spese per rivendere, a cominciare dall'agenzia: se poi vendi, aggiungile alle spese d'acquisto e il pareggio si allunga. Con la prima casa c'è anche un limite di legge: per l'Agenzia delle Entrate si perdono le agevolazioni «se l'abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile», e si pagano differenza d'imposta, sanzione del 30% e interessi. I rimedi sono in decadenza dalle agevolazioni prima casa.

Esempio: 80 m² a Torino, anno per anno

Le ipotesi, oltre a prezzo e canone medi: mutuo di 143.200 € a 25 anni al 3,67%, quindi 35.800 € di anticipo; rendita catastale di 800 €, che porta 1.948 € di imposte sull'atto e 358 € di imposta sostitutiva; 10.000 € di altre spese (un'ipotesi, non una tariffa); manutenzione allo 0,5% del prezzo l'anno; detrazione degli interessi incassata con il 730 dell'anno dopo, da luglio; i soldi che non vanno nella casa rendono il 2% netto l'anno; prezzo della casa e canone fermi; spese di vendita escluse.

• Se resti 10 anni, alla fine è avanti chi compra, di 20.320 €.
• Se ti trasferisci dopo 3 anni, è avanti chi affitta, di 4.444 €; e il conto non contiene ancora l'agenzia per vendere né, sotto i 5 anni, le imposte da restituire se non ricompri entro un anno.
• Con le sole imposte, cioè se notaio, agenzia e banca non costassero niente, il pareggio arriverebbe dopo 1 anno e 1 mese: per questo i preventivi si chiedono prima di decidere.

Prima dei tuoi conti serve sapere se la banca te lo dà: puoi verificare in 6 minuti se il mutuo è fattibile e con che rata, calcolata sul tuo profilo dalle banche partner.

Strumento

Quanto puoi chiedere alla banca?

Una stima in dieci secondi con la regola che usano le banche: la rata non supera il 33% dello stipendio netto.

Stipendio netto mensile (anche di coppia)

€ 2.200

20 anni25 anni30 anni

Puoi chiedere circa

€ 142.000

con una rata di € 726 al mese per 25 anni, al TAN fisso stimato di oggi (3,67%).

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Il conto in otto città, con i dati del 2025

Il numero che pesa di più è quanti anni di canone vale la casa: prezzo diviso canone annuo. Nel 2025 un metro quadro nelle grandi città valeva da 17,2 anni di canone a Firenze a 26,5 a Milano (fonte: Agenzia delle Entrate, Osservatorio del mercato immobiliare, Rapporto immobiliare 2026, tabelle 38, 39 e 54). In tabella, 80 m² ai valori medi di ogni città, mutuo all'80% a 25 anni al TAN di oggi e le ipotesi dell'esempio di Torino. Mettiamo la stessa rendita catastale, 800 €, in tutte le città: quella vera cambia da casa a casa, e con lei l'imposta di registro. Il pareggio conta solo le imposte di legge: notaio, agenzia e banca lo allungano.

Le altre spese allungano il pareggio, e di più dove il risparmio di ogni anno è piccolo: ogni 5.000 € aggiungono circa 1 anno a Roma, 1 anno e 7 mesi a Torino e 3 anni e 11 mesi a Milano. Pesa molto anche la manutenzione: con l'1% del prezzo invece dello 0,5% il pareggio passa da 1 anno e 1 mese a 1 anno e 7 mesi a Torino e da 4 anni e 7 mesi a 21 anni e 8 mesi a Milano.

Il valore al metro quadro è quello medio delle case comprate nel 2025 diviso la loro superficie media, il canone quello medio dei contratti ordinari (non agevolati) di lungo periodo dello stesso anno: medie di case diverse, utili per l'ordine di grandezza. Per la tua zona le quotazioni OMI danno, zona per zona, un intervallo di valori di mercato e di locazione al metro quadro.

Cosa sposta il pareggio?

Partendo dall'esempio di Torino (pareggio dopo 4 anni e 7 mesi), ogni riga cambia una sola ipotesi (nella sesta, prezzo della casa e canone insieme).

Tasso, rendimento dei risparmi e prezzi delle case pesano più di tutto, e nessuno dei tre si conosce in anticipo: per questo il pareggio va guardato con più ipotesi, non con una. Il variabile oggi costa meno del fisso ma può salire: i pro e i contro sono in tasso fisso o variabile.

Alcuni casi particolari

• Senza anticipo, con la garanzia Consap. Il Fondo di garanzia prima casa può permettere alla banca di finanziare fino al 100% del prezzo, solo per le categorie previste dalla legge (fra queste under 36, giovani coppie e conduttori di alloggi IACP: l'elenco è in come funziona il Fondo Consap) e se la banca lo concede. A Torino la rata salirebbe a 913 € e il pareggio a 5 anni e 7 mesi: niente anticipo da far rendere, ma più interessi.
• Il lavoro può portarti altrove. Prima dei 5 anni vendere costa le agevolazioni, salvo il riacquisto entro un anno; un'alternativa è tenere la casa e affittarla, con le regole spiegate in affittare la casa comprata con il mutuo prima casa.
• In due senza essere sposati. Ognuno detrae gli interessi della sua quota, ma il tetto di 4.000 € resta uno: la detrazione non raddoppia. I dettagli per il 730 sono in detrazione degli interessi per i conviventi.
• Reddito basso. La detrazione degli interessi riduce l'IRPEF che paghi: se l'imposta è più bassa della detrazione, la parte in più si perde (istruzioni del 730/2026, quadro E). Chi è in affitto con un reddito fino a 30.987,41 € ha invece una detrazione per il canone che in alcuni casi viene rimborsata anche oltre l'imposta. Con un reddito basso il pareggio di chi compra si allunga.
• Reddito oltre 75.000 €. Gli interessi dei mutui firmati dal 2025 entrano nel tetto complessivo delle detrazioni dell'art. 16-ter TUIR: con altre spese detraibili la detrazione può scendere, e il pareggio allungarsi.
• Hai già una casa, o compri per affittare. Senza i requisiti prima casa (per esempio con un'altra casa nello stesso comune) il registro è al 9% (l'IVA al 10%, se compri da un'impresa con IVA) e l'imposta sostitutiva al 2%. Gli interessi si detraggono solo se ne fai la tua abitazione principale. Il conto di chi compra per mettere a reddito è in comprare casa per affittarla.

Quando conviene restare in affitto?

• Quando pensi di restare meno anni del pareggio, o ancora non lo sai.
• Quando la casa vale molti anni di canone, vicino o sopra la soglia della regola: il risparmio annuo è piccolo e il pareggio si allunga.
• Quando non hai da parte anticipo e spese d'acquisto e non rientri nelle categorie del Fondo Consap.
• Quando la rata, sommata alle rate che paghi già, supera la quota di reddito che la banca accetta.