Cedolare secca: cos'è, quanto si paga e quando conviene?

Risposta rapida

La cedolare secca è un'imposta fissa sull'affitto delle case, al posto dell'IRPEF: il 21% del canone annuo, il 10% se il contratto è a canone concordato in uno dei Comuni previsti. Copre anche addizionali, imposta di registro e bollo sul contratto. In cambio, finché dura la scelta, il canone non si può aumentare, nemmeno con l'ISTAT.

Sul canone libero costa meno dell'IRPEF anche con un reddito basso, salvo pochi casi, come chi ha detrazioni da usare. Se il canone ti serve anche per un mutuo, come lo conta la banca è spiegato in l'affitto che incassi come reddito per il mutuo.

Chi può sceglierla e su quali case?

La sceglie chi ha la proprietà o l'usufrutto di una casa e la affitta come abitazione, da persona fisica e fuori da un'impresa o da una professione: lo dicono i commi 1 e 6 dell'art. 3 del D.Lgs. 23/2011, in vigore fino al 31 dicembre 2026.

• Quali case: categorie catastali da A/1 a A/11, esclusi gli uffici A/10, con le pertinenze affittate insieme, come box e cantina.
• Più proprietari: ognuno sceglie per la sua quota. Chi resta all'IRPEF paga il registro sulla sua parte di canone, e il bollo sul contratto è dovuto.
• Inquilino impresa o professionista: per la scheda dell'Agenzia delle Entrate, aggiornata al 29 maggio 2026, la cedolare non si applica, anche se in casa abiterà un dipendente. La Cassazione ha deciso il contrario (sez. V, sentenza 12395 del 7 maggio 2024), ma l'Agenzia non ha cambiato posizione: si rischia una contestazione.

Quanto si paga: 21%, 10% o 26%?

Si paga sul canone annuo del contratto, per intero, senza la riduzione del 5% né spese da togliere. Il comma 2 dell'art. 3 è netto: «Sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti la cedolare secca si applica in ragione di un'aliquota del 21 per cento».

Il 10% vale per i contratti a canone concordato, fissato dagli accordi locali, a Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nei Comuni confinanti e negli altri capoluoghi di provincia, nei Comuni ad alta tensione abitativa del CIPE e in alcuni colpiti da calamità (D.L. 47/2014, art. 9). Per i contratti firmati senza le associazioni serve la loro attestazione.

Gli affitti brevi, dal 2026, hanno questo regime solo fino a due appartamenti l'anno: oltre, l'attività si presume d'impresa (L. 178/2020, art. 1, c. 595). Dal 1° gennaio 2027 queste regole passano, con le stesse aliquote, negli articoli da 203 a 207 del nuovo testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026), e l'art. 3 viene abrogato.

Cosa sostituisce e a cosa si rinuncia?

Su quel canone non paghi IRPEF e addizionali; sul contratto, né bollo né imposta di registro, che altrimenti è il 2% del canone annuo, diviso per legge a metà con l'inquilino. L'IMU resta: il conto è nella guida all'IMU sulla seconda casa.

Il canone esce anche dal reddito complessivo: per le istruzioni del 730/2026 i canoni in cedolare «sono esclusi dal reddito complessivo e, di conseguenza, non rilevano ai fini della progressività delle aliquote Irpef».

Il prezzo è il canone fermo: per tutta la durata della scelta l'aggiornamento è sospeso, ISTAT compreso, anche se il contratto lo prevede (comma 11). L'inquilino va avvisato prima con una raccomandata; per l'Agenzia delle Entrate non serve se la rinuncia è già scritta nel contratto o per affitti sotto i 30 giorni nell'anno.

Come si sceglie e quando si paga?

Si sceglie, o si revoca, con il modello RLI: alla registrazione del contratto o entro 30 giorni dalla scadenza di un'annualità, e con la revoca torna dovuto il registro. Alla proroga la scelta va confermata, ma se la conferma manca non decade, purché tu abbia continuato a versare e dichiarare la cedolare (comma 3). Per gli affitti brevi la scelta si fa nella dichiarazione dei redditi.

Si paga alle scadenze dell'IRPEF, con le regole dell'Agenzia delle Entrate: acconto pari al 100% della cedolare dell'anno prima, se supera 51,65 €; tutto entro il 30 novembre se è sotto 257,52 €, altrimenti il 40% entro il 30 giugno (o il 30 luglio con lo 0,40% in più) e il 60% entro il 30 novembre; saldo entro il 30 giugno dell'anno dopo. Il primo anno, in generale, l'acconto non c'è, perché «manca la base imponibile di riferimento». Con una partita IVA soggetta agli ISA, o nel forfettario, le due rate sono del 50% ciascuna.

Con il 730 e un sostituto d'imposta l'F24 non serve: le istruzioni dicono che «A novembre viene effettuata la trattenuta delle somme dovute a titolo di seconda o unica rata di acconto relativo all'Irpef e alla cedolare secca».

Cedolare o IRPEF: l'esempio con i numeri

Ipotesi da cambiare con le tue: bilocale a canone libero, 800 € al mese (9.600 € l'anno), nel 2026. Con l'IRPEF si tassa il canone meno il 5%, 9.120 €, se supera la rendita catastale rivalutata (art. 37, comma 4-bis, TUIR). Addizionali al 2% in tutto, per ipotesi: la regionale di base è l'1,23%, che la Regione può alzare o abbassare, e la comunale di norma arriva allo 0,8%. Scaglioni 2026 dell'art. 11 TUIR: 23% fino a 28.000 €, 33% fino a 50.000 €, 43% oltre. Laura ha 20.000 € di reddito da lavoro dipendente, Paolo 60.000 €.

Laura paga il 23% su 8.000 € e il 33% su 1.120 €, Paolo il 43% su tutto. Le detrazioni per lavoro calano con entrambe le scelte: con la cedolare conta il canone intero, con l'IRPEF quello ridotto del 5%. Così Laura ne perde 42 € in più, già tolti nella tabella; Paolo, con il suo reddito, non ne ha.

A canone concordato la cedolare scenderebbe a 960 €; con l'IRPEF il canone tassabile cala di un altro 30% (L. 431/1998, art. 8) e il registro si calcola sul 70%: Laura pagherebbe 1.663 €, Paolo 2.940 €. Con la cedolare, però, Laura perde 287 € di detrazione in più, perché il canone conta per intero: il suo vantaggio scende a 416 €.

Quando conviene e quando no?

Sul canone libero, ogni 100 € di canone l'IRPEF al 23% sui 95 € tassabili vale 21,85 €, contro 21 € di cedolare, prima ancora di addizionali e registro. Sul concordato, anche con il 30% in meno, l'IRPEF al 23% vale più di 15 € contro 10 €. L'IRPEF può convenire in tre casi.

• Detrazioni da usare. Per la scheda dell'Agenzia delle Entrate, sul reddito in cedolare e sulla cedolare stessa «non possono essere fatti valere, rispettivamente, oneri deducibili e detrazioni». Se detrazioni come bonus casa, interessi del mutuo prima casa o spese mediche superano l'IRPEF sul resto del reddito, con la tassazione ordinaria l'imposta sul canone le assorbe.
• Canone che si aggiorna. Con l'aggiornamento ISTAT pieno e prezzi in salita del 2% l'anno (ipotesi), il vantaggio di Laura scende da 430 € il primo anno a 92 € il quarto; quello di Paolo da 2.184 a 1.853 €.
• Casa storica o a Venezia. Con l'IRPEF il canone si riduce del 35% per gli immobili vincolati come beni storici o artistici e del 25% a Venezia centro, Giudecca, Murano e Burano: nel primo scaglione, addizionali e registro compresi, ogni 100 € di canone costano 17,25 € e 19,75 €, meno dei 21 € della cedolare.

La scelta si cambia a ogni annualità: con un reddito basso conviene rifare il conto ogni anno.

Se compri casa da affittare con il mutuo

Gli interessi non si detraggono. La detrazione del 19% dell'art. 15, comma 1, lett. b) TUIR riguarda il mutuo per la casa «da adibire ad abitazione principale», e dal canone gli interessi non si tolgono: con l'IRPEF c'è solo la riduzione forfettaria del 5%. Le eccezioni da conoscere:

• trasferimento per lavoro: per la guida dell'Agenzia delle Entrate sugli interessi del mutuo la detrazione «non si perde neanche se l'immobile viene locato», finché durano le esigenze di lavoro;
• casa comprata già affittata: la detrazione spetta se entro tre mesi dall'acquisto notifichi all'inquilino l'intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e ci vai a vivere entro un anno dal rilascio;
• ricovero permanente: la detrazione resta solo se la casa non viene affittata.

Negli altri casi, se lasci la casa e la affitti, la detrazione spetta fino all'anno in cui cambi dimora: chi affitta solo una stanza e continua a viverci non la cambia. Chi ha comprato con le agevolazioni prima casa trova il suo caso in cosa cambia se affitti la casa del mutuo prima casa.

E la banca? Quanto conta un affitto che incassi già lo spiega la pagina sull'affitto incassato come reddito: con la cedolare il canone resta fuori dal reddito complessivo, ma compare nel quadro B del 730. Il conto fra rata, cedolare e IMU di una casa comprata per affittarla è in comprare casa per affittarla con il mutuo. Il primo numero resta la rata che il tuo reddito regge: con la simulazione gratuita di GoMutuo vedi in 6 minuti quanto puoi chiedere e con che rata.