Mutuo per comprare un negozio: come funziona e quanto finanzia la banca?

Risposta rapida

Sì, un negozio si può comprare con un mutuo, ma la banca ne finanzia una parte più piccola che per la casa: di solito fra il 50% e il 70% del valore. Le durate sono più corte, l'importo minimo è spesso di 50.000 € e alcune banche i locali commerciali con il mutuo casa non li finanziano proprio. Il limite di legge è lo stesso della casa, l'80% del credito fondiario; la differenza la fa la prudenza delle banche.

Il motivo è semplice: un negozio si rivende e si riaffitta più lentamente di un appartamento, e il suo valore dipende dalla strada, dal quartiere e dal commercio della zona. Per la banca questo è rischio, e lo paga chiedendo più anticipo. Chi compra il locale per la propria attività ha poi un'altra strada, il credito alle imprese, con la garanzia pubblica del Fondo PMI per gli immobili strumentali.

Mutuo casa o credito alle imprese?

Chi chiede il mutuo, e per cosa, decide da quale ufficio della banca passa la pratica. Le strade sono due, e conviene capire subito quale è la tua.

• Mutuo ai privati: lo chiede una persona fisica che compra il negozio da affittare, come investimento. Passa dagli stessi uffici del mutuo casa, ma con regole più strette. Nelle politiche che vediamo, almeno una banca finanzia i negozi solo a dipendenti e pensionati, non agli autonomi, e chiede anche un'ipoteca su un'abitazione libera.
• Credito alle imprese: lo chiede la ditta, la società o il professionista che compra il locale per lavorarci. La banca guarda i bilanci o le dichiarazioni dell'attività, non la busta paga, e può affiancare al finanziamento la garanzia del Fondo di garanzia per le PMI, che copre una parte del rischio della banca. Come la banca legge il reddito di un autonomo lo spieghiamo in mutuo con partita IVA.

Le categorie catastali di cui parliamo sono tre: C/1 per i negozi e le botteghe, C/3 per i laboratori artigiani, A/10 per uffici e studi. Magazzini (C/2) e box (C/6), nelle politiche che vediamo, rientrano nel mutuo casa solo come pertinenze di un'abitazione. Per gli uffici almeno una banca arriva al 60%, ma solo se l'ufficio sta in un palazzo residenziale e non affaccia su strada.

Quanto finanzia la banca per un negozio?

La legge fissa il tetto, le banche decidono quanto restarne sotto. L'art. 38 del Testo unico bancario definisce il credito fondiario come la concessione di «finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili»: non distingue fra casa e negozio. Anche il mutuo per un negozio, quindi, può essere fondiario, con il limite dell'80% del valore fissato dalla Banca d'Italia. Che differenza fa l'etichetta lo trovi in mutuo fondiario o ipotecario.

Nella pratica, nelle politiche di credito di nove banche che leggiamo, le condizioni sono queste:

Oltre il 70% si va solo con altre garanzie: un'ipoteca su un secondo immobile libero oppure, per le imprese, la garanzia del Fondo PMI. Un garante aiuta a far tornare i conti sul reddito, ma non alza la quota finanziata. Il Fondo Consap, che porta il mutuo casa al 100%, è riservato alla prima casa e solo ad alcune categorie di legge: qui non serve.

Esempio: negozio da 200.000 euro

Prendiamo un negozio C/1 da 200.000 € comprato da un privato, con un mutuo a 15 anni. Il tasso è un'ipotesi dichiarata: partiamo dal TAN fisso stimato di un mutuo casa a 15 anni, 3,90% (IRS più spread medio, rilevazione del 13 ottobre 2026), e aggiungiamo un punto, perché per un immobile commerciale la banca può chiedere uno spread più alto: è un'ipotesi, lo spread vero lo dice l'offerta. Il TAN dell'esempio è quindi 4,90%.

Con la banca al 60% il mutuo è di 120.000 € e la rata di 943 € al mese. Il netto che serve è calcolato con la rata al 33% del reddito, la prassi delle banche (il 30% è il valore prudenziale; la guida della Banca d'Italia, più prudente, parla di un terzo del reddito disponibile, al netto delle spese fisse), e vale se non hai altre rate: con un mutuo già in corso sulla casa le due rate si sommano. Il punto in più di tasso costa 61 € al mese rispetto allo stesso mutuo al tasso di una casa.

La differenza con la casa si vede sull'anticipo: per un'abitazione dello stesso prezzo la banca arriverebbe a 160.000 €, qui ne mancano 40.000. Sommando l'anticipo, le imposte d'acquisto da privato (18.100 €, sezione seguente) e l'imposta sostitutiva sul mutuo (300 €), servono circa 98.400 € di soldi propri, prima di notaio, agenzia e spese della banca.

Il conto della rata sul tuo reddito lo puoi rifare con una simulazione gratuita su GoMutuo: ti dice quale rata regge il tuo reddito e quanto puoi chiedere. Per un negozio la quota che la banca finanzia, di solito più bassa che per una casa, va poi verificata con lei.

Quante imposte si pagano per comprare un negozio?

Dipende da chi vende. La circolare 2/E del 21 febbraio 2014 dell'Agenzia delle Entrate mette in fila i casi: se vende un privato si paga il registro proporzionale; se vende un'impresa il registro è fisso, si pagano l'ipotecaria e la catastale in percentuale e restano dovuti il bollo (230 €), la tassa ipotecaria (35 €) e la voltura catastale (55 €), che da un privato non si pagano.

Quando un'impresa vende, la regola è l'esenzione da IVA prevista dall'art. 10, n. 8-ter, del D.P.R. 633/1972. L'IVA si applica in due casi: se vende l'impresa che ha costruito o ristrutturato il locale entro cinque anni dalla fine dei lavori, oppure se, come dice la norma, «nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione». Per un privato l'IVA è un costo vero, che va pagato al rogito e di solito non entra nel mutuo; un'impresa o un professionista in regime IVA ordinario che usa il locale per l'attività, in genere, la recupera (chi è nel forfettario no). Se l'IVA c'è perché il venditore ha scelto l'opzione e chi compra ha la partita IVA, non la paga al venditore: la versa lui con il reverse charge (art. 17, comma 6, lett. a-bis, D.P.R. 633/1972), e il forfettario la versa senza poterla recuperare. Per questo la stessa offerta pesa in modo molto diverso su chi compra.

C'è poi l'imposta sostitutiva sul mutuo: per un negozio è lo 0,25% dell'importo, perché il 2% riguarda solo chi compra, costruisce o ristruttura un'abitazione senza i requisiti prima casa. Sul mutuo dell'esempio fanno 300 €.

Gli interessi del mutuo per un negozio si detraggono?

No, non con la detrazione del 19% del modello 730. L'art. 15, comma 1, lett. b) del TUIR la concede per i mutui «contratti per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale»: un negozio non lo è mai. Se con lo stesso atto compri casa e negozio, la detrazione riguarda solo la parte di mutuo che paga l'abitazione.

Per chi compra con la propria attività il discorso cambia: gli interessi sono un costo dell'impresa e si deducono dal reddito secondo le regole del suo regime fiscale. Per le società di capitali (soggetti IRES) l'art. 96 del TUIR mette un tetto agli interessi passivi netti, legato al 30% del risultato operativo lordo. Nel regime forfettario il reddito si calcola applicando ai ricavi un coefficiente di redditività (L. 190/2014, art. 1 c. 64), quindi le spese, interessi compresi, non si sottraggono una per una. Prima di scegliere se comprare a nome tuo o dell'attività, fai fare il conto al commercialista.

Affitto, attività o uso misto: cosa cambia

• Compri il negozio per affittarlo: passi dal mutuo ai privati, con l'anticipo più alto della tabella e una rata che deve reggersi sul tuo reddito di oggi, perché l'affitto futuro di norma non conta. Il canone non può andare in cedolare secca, che l'art. 3 del D.Lgs. 23/2011 riserva alle unità abitative, e si somma al tuo reddito IRPEF. La logica del conto è la stessa di comprare casa per affittarla, con imposte e anticipo più pesanti.
• Compri il negozio per lavorarci: la strada tipica è il credito alle imprese, intestato alla ditta o alla società, valutato sui conti dell'attività e spesso con la garanzia del Fondo PMI. Se sei una persona fisica (ditta individuale, professionista) l'art. 120-ter TUB ti protegge dalla penale di estinzione anticipata, come per la casa; una società no. Il dettaglio è in penale di estinzione anticipata.
• Uso misto: conta la categoria catastale, non l'uso. Un appartamento A/2 in cui ricevi anche i clienti resta una casa per la banca e per il fisco; un negozio con il retro abitato resta un negozio. Se l'atto comprende una casa e un locale commerciale, la banca di solito li valuta separatamente: alla casa applica le regole della casa, al negozio le sue, o lo esclude.
• Sei un lavoratore autonomo che compra a titolo personale: è il profilo più difficile. Almeno una banca, nelle politiche che leggiamo, finanzia i negozi solo a dipendenti e pensionati; con le altre servono dichiarazioni dei redditi solide e un anticipo pieno.

Prima di firmare una proposta d'acquisto su un negozio, chiedi alla banca un parere preventivo sulla quota finanziabile e inserisci nella proposta la condizione del mutuo: la perizia su un immobile commerciale può uscire più bassa del prezzo, e allora l'anticipo cresce ancora.