L'imposta sostitutiva sul mutuo è un tributo che sostituisce registro, bollo, ipotecaria e catastale sull'operazione di finanziamento. Vale 0,25% dell'importo erogato per la prima casa e 2% per la seconda casa o per finalità diverse dall'acquisto. La trattiene direttamente la banca al momento dell'erogazione: non paghi nulla in aggiunta, ma ricevi l'importo netto. Non è dovuta su surroga (D.L. 7/2007) e sostituzione ex art. 15 DPR 601/1973.
In questa guida vediamo esattamente aliquote, calcolo con esempi numerici 2026, chi la paga in pratica, cosa succede con surroga e sostituzione, cosa cambia se decadi dai benefici prima casa e perché non è detraibile nel 730.
Cos'è e cosa sostituisce
L'imposta sostitutiva è disciplinata dal DPR 601/1973 (art. 15-20) e si applica alle operazioni di finanziamento a medio-lungo termine (durata superiore a 18 mesi) erogate da banche italiane o comunitarie. Sostituisce quattro tributi che diversamente graverebbero sull'atto di mutuo: imposta di registro, imposta di bollo, imposta ipotecaria e imposta catastale.
L'obiettivo del legislatore è duplice: semplificare l'operatività bancaria (un unico tributo invece di quattro) e rendere trasparente il carico fiscale complessivo sul mutuo, dato che si somma anche all'ISC/TAEG indicato nel PIES. Ecco perché nel prospetto europeo standardizzato (PIES) che la banca ti consegna prima della stipula la voce compare chiaramente separata dagli interessi.
Aliquote 2026: 0,25% e 2%
- 0,25% — mutui per acquisto, costruzione o ristrutturazione della prima casa, purché il richiedente possieda i requisiti agevolativi (residenza nel Comune entro 18 mesi, non possesso di altra prima casa, immobile non di lusso categorie A/1, A/8, A/9).
- 2% — mutui per seconda casa, case di lusso, o mutui con finalità diversa dall'acquisto (mutuo liquidità, mutuo consolidamento, ristrutturazione di seconda casa).
La banca applica automaticamente l'aliquota corretta in base alla dichiarazione resa dal cliente in fase di richiesta mutuo, dichiarazione che verrà poi confermata dall'atto notarile di compravendita (per i mutui di acquisto contestuali).
Come si calcola con esempi
La formula è lineare: Imposta sostitutiva = Importo erogato × aliquota. Attenzione: la base imponibile è l'importo erogato dalla banca, non il prezzo di acquisto dell'immobile.
- Mutuo prima casa da 100.000 € → 100.000 × 0,25% = 250 €.
- Mutuo prima casa da 200.000 € → 200.000 × 0,25% = 500 €.
- Mutuo prima casa da 300.000 € → 300.000 × 0,25% = 750 €.
- Mutuo seconda casa da 150.000 € → 150.000 × 2% = 3.000 €.
- Mutuo liquidità da 80.000 € → 80.000 × 2% = 1.600 €.
Confronto pratico: a parità di importo (200.000 €) l'imposta sostitutiva su prima casa costa 500 € mentre su seconda casa costa 4.000 €. Una differenza di 3.500 € che vale la pena verificare al momento della scelta della destinazione dell'immobile.
Chi la paga e quando
Il soggetto passivo formale dell'imposta è la banca mutuante, che la versa all'Erario. Sul piano economico però la banca la trasla integralmente sul cliente trattenendola dall'importo erogato.
Esempio operativo: firmi un mutuo prima casa da 200.000 € con contestuale acquisto immobiliare. Il giorno del rogito il notaio richiede alla banca l'erogazione. La banca invia al notaio (o al venditore per bonifico contestuale) 199.500 €: 200.000 di importo teorico meno 500 di imposta sostitutiva.
Questo è un dettaglio operativo importante: se stai calcolando quanto ti serve per chiudere l'acquisto, considera che l'importo effettivamente disponibile per pagare il venditore è al netto dell'imposta sostitutiva. Molti richiedenti chiedono un mutuo leggermente più alto proprio per neutralizzare questa trattenuta.
Surroga e sostituzione: quando non si paga
Due operazioni sono esenti da imposta sostitutiva e rappresentano un risparmio significativo:
- Surroga (art. 8 D.L. 7/2007 - Decreto Bersani) — il trasferimento del mutuo da una banca a un'altra è per legge completamente gratuito per il cliente: zero imposta sostitutiva, zero notaio, zero commissioni. Vedi la nostra guida su quando conviene surrogare il mutuo.
- Sostituzione ex art. 15 DPR 601/1973 — mutuo che estingue un mutuo precedente presso la stessa banca (o altra), a parità di soggetti e finalità. Anche in questo caso l'imposta sostitutiva non è dovuta: sconta solo lo 0,25% sull'eventuale quota di liquidità aggiuntiva.
Non è invece esente l'estinzione anticipata del mutuo con accensione di un nuovo mutuo che modifica finalità o soggetti (es. mutuo liquidità o consolidamento debiti): qui l'imposta è dovuta integralmente. Prima di procedere conviene ripassare le fasi dell'istruttoria del nuovo mutuo per stimare tutti i costi.
Decadenza dai benefici prima casa
Se hai beneficiato dell'aliquota agevolata dello 0,25% ma perdi i requisiti prima casa entro 5 anni dall'atto (es. rivendita senza riacquisto entro 12 mesi, mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi, false dichiarazioni), l'Agenzia delle Entrate procede al recupero:
- Differenza aliquote: 2% - 0,25% = 1,75% sull'importo erogato.
- Sanzione del 30% sull'imposta non versata.
- Interessi legali maturati dalla data dell'atto.
Su un mutuo di 200.000 € la differenza è 3.500 € più circa 1.050 € di sanzione più interessi: quasi 5.000 € di recupero. È una ragione tecnica importante per non richiedere l'agevolazione se non sei ragionevolmente certo di rispettare i requisiti per l'intero quinquennio.
È detraibile nel 730?
No. L'imposta sostitutiva non rientra tra le spese detraibili al 19% collegate al mutuo prima casa. La detrazione mutuo nel 730 riguarda esclusivamente gli interessi passivi e alcuni oneri accessori (spese di istruttoria, di perizia, notarili relative all'atto di mutuo) entro il limite complessivo di 4.000 € annui.
L'imposta sostitutiva è invece considerata un tributo assorbito nell'operazione e non genera detrazione autonoma. Da un punto di vista fiscale è quindi un costo secco a carico del mutuatario.
Per stimare in anticipo l'importo netto che riceverai puoi fare una simulazione del mutuo.
Per i riferimenti normativi completi consulta il portale Agenzia delle Entrate — Agevolazioni prima casa e la Guida al mutuo di Banca d'Italia.
