L'imposta sostitutiva sul mutuo prende il posto di registro, bollo, imposte ipotecarie e catastali e tasse sulle concessioni governative sui finanziamenti oltre i 18 mesi, se la banca sceglie questo regime nell'atto. Vale 0,25% dell'importo erogato per la prima casa e per i mutui che non servono a comprare, costruire o ristrutturare una casa; 2% solo per comprare, costruire o ristrutturare una casa senza i requisiti prima casa. La versa la banca, che di norma la trattiene al momento dell'erogazione: ricevi l'importo netto. Non è dovuta sulla surroga (art. 8, comma 4-bis, D.L. 7/2007); il mutuo di sostituzione, che è un mutuo nuovo, di regola la paga allo 0,25%.
In questa guida vediamo esattamente aliquote, calcolo con esempi numerici 2026, chi la paga in pratica, cosa succede con surroga e sostituzione, cosa cambia se decadi dai benefici prima casa e come si detrae nel 730.
Cos'è e cosa sostituisce
L'imposta sostitutiva è disciplinata dal DPR 601/1973 (art. 15-20) e riguarda i finanziamenti a medio e lungo termine delle banche, cioè quelli «la cui durata contrattuale sia stabilita in più di diciotto mesi» (art. 15). Prende il posto delle imposte che altrimenti graverebbero sull'atto di mutuo e sulle sue garanzie: lo stesso articolo elenca imposta di registro, imposta di bollo, imposte ipotecarie e catastali e tasse sulle concessioni governative.
Non è però automatica. Per l'art. 17 le banche la applicano «a seguito di specifica opzione», e «L'opzione è esercitata per iscritto nell'atto di finanziamento»: la trovi in una clausola del contratto di mutuo. Nei mutui per la casa è la scelta abituale; con una banca estera chiedi prima della firma se la applica. Se il finanziamento dura fino a 18 mesi, o se la banca non esercita l'opzione, l'imposta sostitutiva non c'è e si pagano le imposte ordinarie.
L'obiettivo del legislatore è duplice: semplificare l'operatività bancaria (un unico tributo al posto delle imposte ordinarie) e rendere trasparente il carico fiscale complessivo sul mutuo, dato che si somma anche all'ISC/TAEG indicato nel PIES. Ecco perché nel prospetto europeo standardizzato (PIES) che la banca ti consegna prima della stipula la voce compare chiaramente separata dagli interessi.
Aliquote 2026: 0,25% e 2%
- 0,25% — mutui per acquisto, costruzione o ristrutturazione della prima casa, purché il richiedente possieda i requisiti agevolativi (residenza nel Comune entro 18 mesi, non possesso di altra prima casa, immobile non di lusso categorie A/1, A/8, A/9).
- 0,25% anche per tutti i mutui che non servono a comprare, costruire o ristrutturare una casa: mutuo liquidità, mutuo di consolidamento debiti e, di regola, mutuo di sostituzione.
- 2% — solo mutui per comprare, costruire o ristrutturare una casa senza i requisiti prima casa: seconda casa, case di lusso, ristrutturazione di una seconda casa.
Il perimetro del 2% l'ha fissato l'art. 2 del D.L. 220/2004 con un'interpretazione autentica: il 2% «si applica ai soli finanziamenti erogati per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo, e relative pertinenze» che non hanno i requisiti prima casa. La circolare 19/E del 2005 dell'Agenzia delle Entrate ne ricava che lo 0,25% vale per «tutti i finanziamenti a medio e lungo termine» che non riguardano queste operazioni. Se apri l'art. 18 del DPR 601/1973 su Normattiva trovi ancora lo «0,75 per cento»: le aliquote sono state unificate allo 0,25% dal D.L. 70/1988, come riporta la nota (19) della stessa pagina.
Casi particolari: dichiarazione nell'atto, cointestatari, imprese
- Requisiti prima casa non dichiarati nell'atto: lo 0,25% sulla prima casa va chiesto. Se hai i requisiti ma non lo dichiari, l'art. 18 fa scattare il 2% quando la loro sussistenza «non risulti da dichiarazione della parte mutuataria, resa nell'atto di finanziamento o allegata al medesimo». Con un mutuo cointestato la dichiarazione la rendono tutti i mutuatari (circolare 19/E, § 2.4).
- Cointestatari con i requisiti solo per uno: l'aliquota si guarda quota per quota. Se la casa è prima casa solo per uno dei due, sulla parte di mutuo erogata all'altro si paga il 2%, sul resto lo 0,25% (circolare 19/E, § 2.4). Su 200.000 € divisi a metà: 100.000 × 0,25% = 250 € più 100.000 × 2% = 2.000 €, in tutto 2.250 €.
- Società e imprese: i mutui a società ed enti, e quelli agli imprenditori individuali per l'attività d'impresa, pagano lo 0,25% anche quando servono a comprare, costruire o ristrutturare abitazioni (circolare 19/E, § 2.3). Per le società la ragione è che l'agevolazione prima casa riguarda solo le persone fisiche.
Come si calcola con esempi
La formula è lineare: Imposta sostitutiva = Importo erogato × aliquota. Attenzione: la base imponibile è l'importo erogato dalla banca, non il prezzo di acquisto dell'immobile.
- Mutuo prima casa da 100.000 € → 100.000 × 0,25% = 250 €.
- Mutuo prima casa da 200.000 € → 200.000 × 0,25% = 500 €.
- Mutuo prima casa da 300.000 € → 300.000 × 0,25% = 750 €.
- Mutuo per comprare una seconda casa da 150.000 € → 150.000 × 2% = 3.000 €.
- Mutuo liquidità da 80.000 € → 80.000 × 0,25% = 200 €.
Confronto pratico: a parità di importo (200.000 €) l'imposta sostitutiva su prima casa costa 500 € mentre su seconda casa costa 4.000 €. Una differenza di 3.500 € che vale la pena verificare al momento della scelta della destinazione dell'immobile.
Chi la paga e quando
Il soggetto passivo formale dell'imposta è la banca mutuante, che la dichiara e la versa all'Erario (art. 20 del DPR 601/1973). Sul piano economico però la banca la trasla integralmente sul cliente trattenendola dall'importo erogato.
Esempio operativo: firmi un mutuo prima casa da 200.000 € con contestuale acquisto immobiliare. Il giorno del rogito il notaio richiede alla banca l'erogazione. La banca invia al notaio (o al venditore per bonifico contestuale) 199.500 €: 200.000 di importo teorico meno 500 di imposta sostitutiva.
Questo è un dettaglio operativo importante: se stai calcolando quanto ti serve per chiudere l'acquisto, considera che l'importo effettivamente disponibile per pagare il venditore è al netto dell'imposta sostitutiva. Molti richiedenti chiedono un mutuo leggermente più alto proprio per neutralizzare questa trattenuta.
Surroga e sostituzione: quando si paga e quando no
Le due operazioni si confondono spesso, ma solo la surroga è esente da imposta sostitutiva:
- Surroga: il trasferimento del mutuo da una banca a un'altra è regolato dall'art. 120-quater del Testo unico bancario, che vieta di addebitare al cliente spese o commissioni per il nuovo finanziamento, l'istruttoria e gli accertamenti catastali. L'imposta sostitutiva non è dovuta: lo dice l'art. 8, comma 4-bis, del D.L. 7/2007, per il quale alla surroga «non si applicano l'imposta sostitutiva» né le imposte che essa sostituisce. Vedi la nostra guida su quando conviene surrogare il mutuo.
- Mutuo di sostituzione — un mutuo nuovo, con la stessa banca o con un'altra, che estingue quello precedente, spesso con liquidità in più. Essendo un finanziamento nuovo, di regola paga lo 0,25% sull'intero importo erogato, anche se la casa è una seconda casa: il mutuo non serve a comprarla, costruirla o ristrutturarla. L'art. 15 del DPR 601/1973, a volte citato per dire il contrario, esenta dalle altre imposte (registro, bollo, ipotecarie e catastali, concessioni governative) gli atti del finanziamento, comprese le «surroghe, sostituzioni» delle sue garanzie: non rende esente un mutuo nuovo.
Lo stesso vale se estingui il mutuo e ne accendi uno nuovo per un'altra finalità (mutuo liquidità o consolidamento debiti): l'imposta è dovuta sull'intero importo, di regola allo 0,25%. Prima di procedere conviene ripassare le fasi dell'istruttoria del nuovo mutuo per stimare tutti i costi.
Decadenza dai benefici prima casa
Se hai beneficiato dell'aliquota agevolata dello 0,25% ma perdi i requisiti prima casa entro 5 anni dall'atto (es. rivendita senza riacquisto entro 12 mesi, mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi, false dichiarazioni), l'Agenzia delle Entrate procede al recupero:
- Differenza aliquote: 2% - 0,25% = 1,75% sull'importo erogato.
- Sanzione del 30% sull'imposta non versata.
- Interessi legali maturati dalla data dell'atto.
Su un mutuo di 200.000 € la differenza è 3.500 € più circa 1.050 € di sanzione più interessi: quasi 5.000 € di recupero. È una ragione tecnica importante per non richiedere l'agevolazione se non sei ragionevolmente certo di rispettare i requisiti per l'intero quinquennio.
È detraibile nel 730?
Sì. L'imposta sostitutiva rientra fra gli oneri accessori detraibili al 19% insieme agli interessi passivi: la detrazione mutuo nel 730 copre interessi passivi e oneri accessori (istruttoria, perizia, notaio per l'atto di mutuo, imposta sostitutiva) entro il limite complessivo di 4.000 € annui.
La Circolare 7/E dell'Agenzia delle Entrate lo dice espressamente: fra gli oneri accessori rientrano «gli oneri fiscali, compresa l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l'imposta sostitutiva sul capitale prestato». Vale il criterio di cassa: si detrae nell'anno in cui la banca la trattiene, cioè quello di stipula, nel rigo E7.
Per stimare in anticipo l'importo netto che riceverai puoi fare una simulazione del mutuo.
Per i requisiti delle agevolazioni prima casa c'è la guida dell'Agenzia delle Entrate sull'acquisto della casa e la Guida al mutuo di Banca d'Italia.
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