Si può? Risposta rapida
Sì, puoi affittare la casa acquistata con le agevolazioni prima casa e con un mutuo prima casa, e non c'è un numero minimo di anni da attendere. Nessuna norma impone di abitare personalmente l'immobile per un certo periodo prima di locarlo, a meno che tu non abbia avuto un contributo regionale che lo chiede, come il contributo prima casa del Friuli Venezia Giulia.
Cambia però il quadro fiscale: se l'immobile non è più la tua abitazione principale perdi la detrazione IRPEF del 19% sugli interessi del mutuo e l'IMU torna dovuta. E il contratto di mutuo può richiedere il consenso preventivo della banca.
Le agevolazioni prima casa decadono?
No, non per la locazione. La Nota II-bis all'art. 1 della Tariffa Parte I del DPR 131/1986 chiede, in sintesi:
- che l'immobile sia in un Comune in cui hai (o trasferisci entro 18 mesi) la residenza;
- che non sia di categoria di lusso (A/1, A/8, A/9);
- che tu non sia titolare di altra abitazione nello stesso Comune né di altra prima casa agevolata in Italia (salve le regole sul riacquisto).
Il requisito è la residenza nel Comune, non l'uso esclusivo dell'immobile. L'Agenzia delle Entrate lo scrive così: «Per usufruire dei benefici, l'abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l'acquirente ha la propria residenza». Per questo la locazione, di per sé, non fa decadere l'imposta di registro agevolata. Il vero vincolo temporale è il quinquennio sulla rivendita: nell'elenco dei casi di decadenza la locazione non compare, mentre compare la vendita o la donazione prima dei 5 anni senza riacquisto entro un anno, che costa il recupero delle imposte, una sanzione pari al 30% e gli interessi. Dettagli in decadenza delle agevolazioni prima casa: conseguenze e rimedi.
Tabella: cosa cambia se affitti
| Aspetto | Ci abiti tu | La affitti interamente |
|---|---|---|
| Agevolazione imposta di registro | Valida | Valida (non decade) |
| Detrazione interessi 19% (art. 15, comma 1, lett. b) TUIR) | Spettante | Persa, salvo trasferimento per lavoro |
| IMU | Esente (abitazione principale) | Dovuta con aliquota ordinaria comunale |
| Tassazione del canone | — | IRPEF ordinaria o cedolare secca 21% / 10% |
| TARI | A tuo carico | Di norma a carico dell'inquilino |
| Contratto di mutuo | Nessun adempimento | Possibile consenso della banca richiesto |
La detrazione degli interessi del mutuo
È il punto che pesa più spesso in termini economici. L'art. 15, comma 1, lett. b) TUIR consente di detrarre il 19% degli interessi passivi su un massimo di 4.000 € annui (fino a 760 € di detrazione) per il mutuo contratto per l'acquisto dell'unità immobiliare da destinare ad abitazione principale. Se l'immobile viene locato integralmente e vi perdi la dimora abituale, la detrazione non spetta più per gli anni successivi.
Due situazioni da conoscere:
- Trasferimento per motivi di lavoro: la norma tutela chi deve spostare la dimora per esigenze lavorative, consentendo di continuare a fruire della detrazione.
- Locazione parziale (una o più stanze) con mantenimento della dimora abituale nello stesso immobile: l'unità resta la tua abitazione principale, quindi la detrazione può continuare a spettare. Verifica il caso concreto con un CAF o un commercialista: l'Agenzia delle Entrate non pubblica una regola generale di calcolo proporzionale. Vedi detrazione interessi con casa affittata parzialmente.
IMU, TARI e tassazione del canone
Con la casa locata l'IMU torna dovuta con l'aliquota ordinaria del Comune; con un contratto a canone concordato l'imposta è ridotta per legge al 75% (art. 1, comma 760, L. 160/2019). Il canone si tassa a scelta con IRPEF ordinaria oppure con cedolare secca al 21% (canone libero) o al 10% (canone concordato nei Comuni previsti). Nell'anno in cui subentra la locazione ricordati la ripartizione per mesi di possesso e i conguagli: la logica è la stessa spiegata in chi paga l'IMU tra compromesso e rogito.
Serve il consenso della banca?
L'immobile è tuo e resta tuo, ma è gravato da ipoteca: molti contratti di mutuo prevedono una clausola che richiede il consenso scritto preventivo alla locazione, in particolare per contratti di lunga durata o con canoni incassati in anticipo. Cosa fare, in pratica:
- Rileggi il contratto alla voce obblighi del mutuatario e destinazione dell'immobile.
- Invia una comunicazione scritta alla banca prima di registrare il contratto di locazione e conserva la risposta.
- Verifica la polizza incendio e scoppio: la destinazione locativa può richiedere un adeguamento.
- Se l'operazione diventa a reddito, valuta anche la convenienza di una rinegoziazione o di una surroga, e fatti scrivere dalla banca le condizioni prima di decidere.
Se invece stai comprando un immobile già occupato da un inquilino, la situazione è diversa e più delicata: mutuo per acquistare un immobile già locato.
E se il mutuo ha la garanzia Consap?
La garanzia Consap si ottiene per comprare la casa in cui vai a vivere, e sei tu a dichiararlo. Nel modulo di domanda scrivi di voler comprare la casa «ad uso di abitazione principale», con una dichiarazione sostitutiva che, se falsa, espone alle sanzioni penali dell'art. 76 del D.P.R. 445/2000. Per le FAQ di Consap questa destinazione, poi, «deve essere dichiarata nei contratti di acquisto e mutuo».
Che cosa succede se, dopo averci abitato, la affitti? Il decreto MEF del 31 luglio 2014 che regola il Fondo non fissa un periodo minimo in cui devi abitarci e, fra i casi in cui la garanzia decade o diventa inefficace, non nomina la locazione: dice anzi che la garanzia, concessa alla banca, «permane per l'intera durata del finanziamento» (art. 5). Nemmeno la pagina e le FAQ di Consap dicono che cosa succede se la casa viene affittata, ma le FAQ precisano che la garanzia «si estende unicamente ad immobili adibiti ad abitazione principale del richiedente». Diverso è comprare già con l'idea di affittare: la dichiarazione sull'abitazione principale sarebbe falsa, e per le dichiarazioni «mendaci, inesatte o reticenti» il decreto prevede che Consap informi l'Agenzia delle Entrate per le sanzioni e, se il fatto può essere un reato, l'autorità giudiziaria (art. 9).
Per il resto non cambia nulla rispetto a un mutuo senza garanzia: detrazione degli interessi ed esenzione IMU seguono l'abitazione principale, e il contratto di mutuo può chiedere il consenso della banca. Prima di affittare, chiedi alla banca per iscritto se la locazione cambia qualcosa per il tuo mutuo con la garanzia. Come funziona la garanzia è spiegato nella guida al Fondo di garanzia prima casa Consap.
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