Si può? Risposta rapida
Sì, puoi affittare la casa acquistata con le agevolazioni prima casa e con un mutuo prima casa, e non c'è un numero minimo di anni da attendere. Nessuna norma impone di abitare personalmente l'immobile per un certo periodo prima di locarlo.
Cambia però il quadro fiscale: se l'immobile non è più la tua abitazione principale perdi la detrazione IRPEF del 19% sugli interessi del mutuo e l'IMU torna dovuta. E il contratto di mutuo può richiedere il consenso preventivo della banca.
Le agevolazioni prima casa decadono?
No, non per la locazione. La Nota II-bis all'art. 1 della Tariffa Parte I del DPR 131/1986 chiede, in sintesi:
- che l'immobile sia in un Comune in cui hai (o trasferisci entro 18 mesi) la residenza;
- che non sia di categoria di lusso (A/1, A/8, A/9);
- che non tu sia titolare di altra abitazione nello stesso Comune né di altra prima casa agevolata in Italia (salve le regole sul riacquisto).
Il requisito è la residenza nel Comune, non l'uso esclusivo dell'immobile: per questo la locazione, di per sé, non fa decadere l'imposta di registro agevolata. Il vero vincolo temporale è il quinquennio sulla rivendita: vendere prima di 5 anni senza riacquistare un'altra prima casa entro 12 mesi comporta recupero delle imposte, sanzione del 30% e interessi. Dettagli in decadenza delle agevolazioni prima casa: conseguenze e rimedi.
Tabella: cosa cambia se affitti
| Aspetto | Ci abiti tu | La affitti interamente |
|---|---|---|
| Agevolazione imposta di registro | Valida | Valida (non decade) |
| Detrazione interessi 19% (art. 15 TUIR) | Spettante | Persa, salvo trasferimento per lavoro |
| IMU | Esente (abitazione principale) | Dovuta con aliquota ordinaria comunale |
| Tassazione del canone | — | IRPEF ordinaria o cedolare secca 21% / 10% |
| TARI | A tuo carico | Di norma a carico dell'inquilino |
| Contratto di mutuo | Nessun adempimento | Possibile consenso della banca richiesto |
La detrazione degli interessi del mutuo
È il punto che pesa più spesso in termini economici. L'art. 15 TUIR consente di detrarre il 19% degli interessi passivi su un massimo di 4.000 € annui (fino a 760 € di detrazione) per il mutuo contratto per l'acquisto dell'unità immobiliare da destinare ad abitazione principale. Se l'immobile viene locato integralmente e vi perdi la dimora abituale, la detrazione non spetta più per gli anni successivi.
Due situazioni da conoscere:
- Trasferimento per motivi di lavoro: la norma tutela chi deve spostare la dimora per esigenze lavorative, consentendo di continuare a fruire della detrazione.
- Locazione parziale (una o più stanze) con mantenimento della dimora abituale nello stesso immobile: l'unità resta la tua abitazione principale, quindi la detrazione può continuare a spettare. Verifica il caso concreto con un CAF o un commercialista: l'Agenzia delle Entrate non pubblica una regola generale di calcolo proporzionale. Vedi detrazione interessi con casa affittata parzialmente.
IMU, TARI e tassazione del canone
Con la casa locata l'IMU torna dovuta con l'aliquota ordinaria del Comune (molti Comuni prevedono aliquote ridotte per i contratti a canone concordato). Il canone si tassa a scelta con IRPEF ordinaria oppure con cedolare secca al 21% (canone libero) o al 10% (canone concordato nei Comuni previsti). Nell'anno in cui subentra la locazione ricordati la ripartizione per mesi di possesso e i conguagli: la logica è la stessa spiegata in chi paga l'IMU tra compromesso e rogito.
Serve il consenso della banca?
L'immobile è tuo e resta tuo, ma è gravato da ipoteca: molti contratti di mutuo prevedono una clausola che richiede il consenso scritto preventivo alla locazione, in particolare per contratti di lunga durata o con canoni incassati in anticipo. Cosa fare, in pratica:
- Rileggi il contratto alla voce obblighi del mutuatario e destinazione dell'immobile.
- Invia una comunicazione scritta alla banca prima di registrare il contratto di locazione e conserva la risposta.
- Verifica la polizza incendio e scoppio: la destinazione locativa può richiedere un adeguamento.
- Se l'operazione diventa a reddito, valuta anche la convenienza di una rinegoziazione o surroga: confronta le condizioni con una simulazione su GoMutuo.
Se invece stai comprando un immobile già occupato da un inquilino, la situazione è diversa e più delicata: mutuo per acquistare un immobile già locato.
Domande frequenti
Prima di trasformare la prima casa in un immobile a reddito, metti a confronto rata, detrazioni perse e canone atteso: una simulazione mutuo su GoMutuo ti dà il numero di partenza per capire se l'operazione regge.
