Risposta rapida
Sulla seconda casa il conto del notaio è fatto soprattutto di imposte: da un privato il 9% del valore catastale più 100 euro, a cui si somma l'onorario, che ogni studio fissa da sé.
Il calcolatore qui sotto rifà il conto sul tuo caso: parte da una casa da 200.000 euro con rendita catastale di 800 euro e puoi cambiare prezzo, rendita, venditore e mutuo. Per il finanziamento, leggi come funziona un mutuo per la seconda casa.
Strumento
Quanto spendi oltre al prezzo?
Le imposte di legge le calcola il riquadro sul tuo caso. Notaio, agenzia, perizia e istruttoria non hanno una tariffa: le aggiungi tu dai preventivi.
Chi vende
Con IVA vende di solito il costruttore, entro 5 anni dalla fine dei lavori. Un'impresa che vende senza IVA conta come un privato.
È la tua prima casa?
Sì se hai i requisiti «prima casa» e li dichiari nell'atto.
È nella visura catastale. Serve per pagare sul valore catastale (prezzo-valore) e non sul prezzo. Se nello stesso atto compri anche box o cantina, somma le rendite.
Compri con un mutuo?
Dai preventivi
Onorario con IVA e spese, dal preventivo scritto. Togli registro, IVA sul prezzo, ipotecaria, catastale e sostitutiva (le calcola già il riquadro); bollo e tasse, se ci sono, restano. Con il mutuo, somma anche l'atto di mutuo.
Dall'incarico o dalla proposta che hai firmato. Zero se compri senza agenzia.
Nel Foglio informativo del mutuo o nel PIES che ti dà la banca.
Stessi documenti: può essere una cifra fissa o una percentuale del mutuo.
Spese oltre al prezzo
€ 12.372
Sono le sole imposte di legge. Mancano: notaio, agenzia, perizia, istruttoria.
- Registro 9% sul valore catastale (€ 100.800)
- € 9.072
- Ipotecaria e catastale fisse
- € 100
- Imposta sostitutiva 2% sul mutuo
- € 3.200
- Notaio
- da inserire
- Agenzia
- da inserire
- Perizia e istruttoria
- da inserire
Soldi tuoi per arrivare al rogito
€ 52.372
Anticipo di € 40.000 (prezzo meno mutuo) più le spese, che di regola il mutuo non copre.
Con il prezzo e l'anticipo che hai, la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata.
Simula il tuo mutuoImposte per una persona che compra un'abitazione, con le regole lette il 12 ottobre 2026 sulle fonti ufficiali. Il conto non comprende il credito d'imposta di chi ha venduto la sua prima casa, l'imposta già pagata sulla caparra di un preliminare registrato né i casi particolari: la cifra esatta la scrive il notaio nel preventivo.
Quali imposte si pagano dal notaio sulla seconda casa?
Dipende da chi vende: da un privato, o da un'impresa che vende senza IVA, paghi l'imposta di registro del 9%; dal costruttore che applica l'IVA paghi il 10% del prezzo. «Seconda casa» qui vuol dire una casa comprata senza le agevolazioni prima casa, anche quando è l'unica che hai. La regola sta nell'art. 1 della Tariffa allegata al testo unico dell'imposta di registro: il 9% vale per gli «Atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere», il 2% solo per le case di abitazione «ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis)», cioè i requisiti prima casa.
| Voce | Prima casa | Seconda casa |
|---|---|---|
| Imposta di registro, da un privato o da un'impresa senza IVA | 2% di rendita × 1,05 × 110 | 9% di rendita × 1,05 × 120 |
| Ipotecaria e catastale, senza IVA | 50 € ciascuna | 50 € ciascuna |
| IVA, dal costruttore che la applica | 4% del prezzo | 10% del prezzo (22% per A/1, A/8 e A/9) |
| Registro, ipotecaria e catastale, con l'IVA | 200 € ciascuna, più bollo e tasse | 200 € ciascuna, più bollo e tasse |
| Imposta sostitutiva sul mutuo | 0,25% dell'importo | 2% dell'importo |
Da un privato la base non è il prezzo, se nell'atto chiedi al notaio il prezzo-valore: il registro si calcola sul valore catastale, che per le case senza agevolazioni la guida dell'Agenzia delle Entrate sull'acquisto della casa (ottobre 2025) scrive così: «Valore catastale = Rendita catastale x 1,05 x 120». Lo può chiedere chi compra come persona fisica, anche da un'impresa che vende senza IVA; il prezzo vero va scritto comunque nell'atto. Sulla seconda casa cambiano quindi sia l'aliquota sia la base. Il minimo lo fissa l'art. 10 del D.Lgs. 23/2011: «l'imposta, comunque, non può essere inferiore a 1.000 euro».
| Rendita catastale | Valore catastale | Registro al 9% | Imposte dell'atto |
|---|---|---|---|
| 400 € | 50.400 € | 4.536 € | 4.636 € |
| 600 € | 75.600 € | 6.804 € | 6.904 € |
| 800 € | 100.800 € | 9.072 € | 9.172 € |
| 1.000 € | 126.000 € | 11.340 € | 11.440 € |
| 1.200 € | 151.200 € | 13.608 € | 13.708 € |
| 1.500 € | 189.000 € | 17.010 € | 17.110 € |
L'ultima colonna somma i 100 euro di ipotecaria e catastale. Ogni 100 euro di rendita in più sono 1.134 euro di registro. Se il valore catastale arriva al prezzo o lo supera, chiedi al notaio su quale base conviene pagare.
Se vende un'impresa, per la stessa guida «la regola generale è che la cessione è esente da Iva»: paghi il 9% come da un privato. L'IVA c'è quando vende l'impresa che ha costruito o ristrutturato la casa, entro cinque anni dalla fine dei lavori, o anche dopo se sceglie di applicarla nell'atto o nel preliminare. Allora paghi il 10% del prezzo (il 22% per le categorie A/1, A/8 e A/9, secondo la guida) e 200 euro ciascuna di registro, ipotecaria e catastale, senza prezzo-valore. In più, precisa la circolare 2/E del 2014 dell'Agenzia delle Entrate, «il 'principio dell'assorbimento' non opera per gli atti di trasferimento soggetti ad IVA»: restano dovuti il bollo, di norma 230 euro, e le tasse ipotecarie, 35 euro per la trascrizione e 55 per la voltura. In tutto sono altri 320 euro. Quando si paga l'IVA e quando il registro è nel confronto fra IVA e imposta di registro.
In tutti i casi, scrive la guida, «le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell'atto»: per questo le trovi nel suo preventivo, accanto al compenso. L'IVA invece la paghi all'impresa che vende, con la fattura.
Esempio: una seconda casa da 200.000 euro
Prendiamo una casa da 200.000 euro con rendita catastale di 800 euro, comprata da un privato con il prezzo-valore, e ipotizziamo un mutuo di 160.000 euro, l'80% del prezzo.
| Voce | Prima casa | Seconda casa |
|---|---|---|
| Valore catastale | 92.400 € (800 × 1,05 × 110) | 100.800 € (800 × 1,05 × 120) |
| Imposta di registro | 1.848 € (2%) | 9.072 € (9%) |
| Imposte dell'atto, con 100 € di ipotecaria e catastale | 1.948 € | 9.172 € |
| Imposta sostitutiva sul mutuo | 400 € (0,25%) | 3.200 € (2%) |
| Totale delle imposte | 2.348 € | 12.372 € |
| Onorario del notaio, per i due atti | dal preventivo | dal preventivo |
La seconda casa costa 7.224 euro di imposte in più sull'atto e 2.800 in più sul mutuo: 10.024 euro in tutto. Per arrivare al rogito servono 52.372 euro tuoi, cioè 40.000 di anticipo e 12.372 di imposte, più l'onorario del notaio e, se ci sono, agenzia, perizia e istruttoria. La stessa casa comprata dal costruttore con l'IVA paga 20.600 euro fra IVA e imposte fisse (8.600 come prima casa), oltre a bollo e tasse. Prima della proposta conviene sapere se il mutuo regge: con la simulazione gratuita di GoMutuo vedi in 6 minuti quanto puoi chiedere e con che rata.
Quanto prende il notaio: c'è una percentuale o una tariffa?
Né l'una né l'altra: l'onorario del notaio è una cifra che si concorda, e nessuna norma la fa dipendere dal fatto che la casa sia prima o seconda. Lo stabilisce l'art. 9 del D.L. 1/2012: «Sono abrogate le tariffe delle professioni regolamentate nel sistema ordinistico». Lo stesso articolo vuole che la misura del compenso sia resa nota al cliente prima, per iscritto o in formato digitale, «con un preventivo di massima», che sia «adeguata all'importanza dell'opera» e che indichi «per le singole prestazioni tutte le voci di costo, comprensive di spese, oneri e contributi».
Le percentuali che vedi nel preventivo sono imposte, uguali in ogni studio; il compenso cambia da notaio a notaio. In pratica:
- Chiedi due o tre preventivi scritti con gli stessi dati (prezzo, rendita, chi vende, importo del mutuo) e confronta solo l'onorario, con IVA e spese, separato fra compravendita e mutuo. Le imposte devono coincidere.
- Con il prezzo-valore c'è una riduzione da far valere. Nella guida dell'Agenzia si legge che «la legge prevede una riduzione del 30% degli onorari da pagare al notaio». Senza tariffe, però, il compenso si concorda: chiedi che il preventivo ne tenga conto.
Quanto margine c'è e su quali voci è spiegato nella guida su come trattare l'onorario del notaio.
Quanto costa in più se compri con il mutuo?
Con il mutuo si aggiungono un secondo atto, con il suo onorario, e l'imposta sostitutiva: il 2% dell'importo per le case senza i requisiti prima casa, o con i requisiti non dichiarati nell'atto di mutuo, invece dello 0,25%. L'art. 18 del D.P.R. 601/1973 lo dice così: «Qualora il finanziamento stesso non si riferisca all'acquisto della prima casa di abitazione, e delle relative pertinenze, l'aliquota si applica nella misura del 2 per cento». Su 160.000 euro sono 3.200 euro invece di 400.
Questa imposta non passa dal notaio: la versa la banca (art. 20 dello stesso decreto) e la trovi fra i costi del mutuo, dentro il TAEG. I dettagli sono nella guida all'imposta sostitutiva sul mutuo. Se compri senza mutuo queste due voci non ci sono: restano le imposte dell'atto e un solo onorario.
Le spese notarili della seconda casa sono detraibili?
Le imposte d'acquisto e il notaio della compravendita non si detraggono mai; le spese del mutuo sì, ma solo se la casa diventa l'abitazione principale, tua o di un tuo familiare. La guida dell'Agenzia delle Entrate sugli interessi passivi per mutui esclude dalla detrazione «le spese inerenti l'onorario del notaio per la stipula del contratto di compravendita» e «le imposte di registro, l'IVA e le imposte ipotecarie e catastali, connesse al trasferimento dell'immobile». Ammette invece, insieme agli interessi, gli oneri del mutuo (il notaio dell'atto di mutuo, l'imposta sostitutiva, l'istruttoria, la perizia), al 19% su un massimo di 4.000 euro complessivi, quando il mutuo serve a comprare la casa «da adibire ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto».
Conta chi ci abita, non l'aliquota pagata al rogito: l'art. 15, comma 1, lett. b), del TUIR non chiede le agevolazioni prima casa. Per una casa di vacanza o da affittare non detrai niente. Se invece entro un anno ci vai a vivere tu, o un tuo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo), interessi e spese del mutuo si detraggono anche quando al rogito hai pagato il 9%; se però detrai già il mutuo della casa in cui abiti, per quella del familiare no. Come si riportano nel 730 è nella guida sulla detrazione degli interessi del mutuo.
Quando una casa in più paga come prima casa, e altri casi
Per il Fisco conta se hai i requisiti prima casa, e chi ha già una casa a volte li ha lo stesso: allora paga il 2% e non il 9%. I casi che cambiano il conto:
- Hai già una casa: la nuova può avere il 2% se quella che possiedi è in un altro comune ed è stata comprata senza agevolazioni, oppure se era agevolata e la vendi entro due anni, in qualunque comune si trovi. Il 2% non spetta se nello stesso comune hai già una casa tutta tua, o in comunione con il coniuge, avuta senza agevolazioni: comprata, ma anche ereditata o ricevuta in dono. Una quota di una casa in comproprietà con altre persone o la sola nuda proprietà, se non comprate con le agevolazioni, non lo bloccano (lo spiega la guida dell'Agenzia delle Entrate citata sopra). I casi uno per uno sono nella guida sulle agevolazioni prima casa per chi possiede già un immobile.
- Comprate in due e i requisiti li ha uno solo: le agevolazioni valgono solo sulla sua quota (Agenzia delle Entrate, risoluzione 86/E/2010). Sull'altra si paga come per una seconda casa, cioè il 9% di registro; con il mutuo la sostitutiva è allo 0,25% sulla parte di chi ha i requisiti e al 2% sull'altra. Il conto con un esempio è nella guida sulla casa cointestata che è prima casa per uno solo.
- Compra una società, o un professionista per l'attività: niente prezzo-valore, quindi il 9% si calcola sul prezzo dichiarato.
- Box e cantine: con la seconda casa pagano il 9%; con la prima casa agevolata si agevola una sola pertinenza per categoria (C/2, C/6, C/7).
- Case A/1, A/8 e A/9: non sono mai prima casa, quindi 9% di registro o IVA al 22%.
- Acquisto all'asta: il prezzo-valore si può chiedere anche lì.
Come contenere la spesa al rogito
- Procurati la visura catastale: la scarichi gratis anche tu, che compri, con SPID, CIE o CNS e i dati catastali della casa, dal servizio di visura online dell'Agenzia delle Entrate, oppure te la dà il venditore. Poi nell'atto chiedi al notaio il prezzo-valore: senza quella richiesta le imposte si calcolano sul prezzo. Nell'esempio della guida dell'Agenzia, con una rendita di 900 euro e un prezzo di 200.000 euro, il 9% scende da 18.000 a 10.206 euro.
- Controlla prima se hai i requisiti prima casa: fra il 2% e il 9% c'è la differenza più grande del conto. Se li hai, dichiarali nell'atto di acquisto e anche in quello di mutuo, altrimenti la sostitutiva resta al 2%.
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