Risposta rapida
Il notaio, come professionista, costa più o meno lo stesso per prima e seconda casa: a pesare sono le imposte che versa all'atto. Sulla seconda casa comprata da un privato l'imposta di registro è il 9% del valore catastale invece del 2% della prima casa, mentre ipotecaria e catastale restano fisse a 50 euro ciascuna. Con una rendita di 500 euro il registro passa da 1.155 a 5.670 euro.
Questa distinzione conta soprattutto quando si valuta come funziona un mutuo per la seconda casa, perché il preventivo del rogito va fatto insieme a quello del finanziamento.
Quali imposte cambiano tra prima e seconda casa?
Al rogito il notaio applica due voci molto diverse tra loro: la sua parcella (l'onorario, che sceglie in autonomia) e le imposte dovute all'Erario, che calcola e versa per conto dell'acquirente. Solo la seconda voce cambia in base alla presenza o meno dell'agevolazione prima casa.
- Vendita da privato o da impresa senza IVA (imposta di registro): 2% del valore catastale con l'agevolazione prima casa, 9% senza, con un minimo di 1.000 euro (art. 10 D.Lgs. 23/2011); ipotecaria e catastale fisse a 50 euro ciascuna in entrambi i casi.
- Vendita da impresa con IVA (il costruttore entro 5 anni dalla fine dei lavori, o dopo se sceglie l'IVA): 4% sul prezzo con l'agevolazione prima casa, 10% senza (22% per le categorie A/1, A/8 e A/9); registro, ipotecaria e catastale fisse a 200 euro ciascuna.
- Onorario del notaio: negoziabile con lo studio scelto, da chiedere in un preventivo scritto, e non legato per legge al tipo di casa acquistata.
Da privato la base non è il prezzo ma il valore catastale, se nell'atto chiedi il prezzo-valore: rendita × 1,05 × 110 per la prima casa, × 120 per la seconda. Sulla seconda casa cambiano quindi sia l'aliquota sia la base. Da impresa con IVA si paga sul prezzo, come spiegato nel confronto fra IVA e imposta di registro. In tutti i casi, scrive la guida dell'Agenzia delle Entrate sull'acquisto della casa, «le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell'atto».
Alcuni casi cambiano il conto:
- Hai già una casa: la nuova può avere il 2% se quella che possiedi è in un altro comune ed è stata comprata senza agevolazioni, oppure se era agevolata e la vendi entro due anni. Se hai già una casa nello stesso comune, il 2% non spetta.
- Compra una società, o un professionista per l'attività: niente prezzo-valore, quindi il 9% si calcola sul prezzo dichiarato.
- Box e cantine: con la seconda casa pagano il 9%; con la prima casa agevolata si agevola una sola pertinenza per categoria (C/2, C/6, C/7).
- Case A/1, A/8 e A/9: non sono mai prima casa, quindi 9% di registro o IVA al 22%.
- Acquisto all'asta: il prezzo-valore si può chiedere anche lì.
Esempio con i numeri
Prendiamo una casa con rendita catastale di 500 euro, pagata 200.000 euro con un mutuo di 150.000 euro. Da un privato, se nell'atto chiedi il prezzo-valore, la base è 500 × 1,05 × 110 = 57.750 euro come prima casa e 500 × 1,05 × 120 = 63.000 euro come seconda; da un'impresa con IVA si paga sul prezzo.
| Voce | Prima casa | Seconda casa |
|---|---|---|
| Registro da privato (rendita 500 €) | 1.155 € (2% di 57.750 €) | 5.670 € (9% di 63.000 €) |
| Ipotecaria + catastale da privato | 100 € | 100 € |
| Totale imposte da privato | 1.255 € | 5.770 € |
| Da impresa con IVA, prezzo 200.000 € | 8.600 € (IVA 4% + 600 € fissi) | 20.600 € (IVA 10% + 600 € fissi) |
| Imposta sostitutiva, mutuo 150.000 € | 375 € (0,25%) | 3.000 € (2%) |
Da privato la seconda casa costa 4.515 euro di imposte in più, da impresa 12.000 euro, e il mutuo aggiunge altri 2.625 euro di sostitutiva. L'onorario del notaio si somma a parte e per legge non cambia fra le due colonne. Per vedere quanto pesa tutto questo insieme alla rata conviene fare una simulazione su GoMutuo.
Come contenere la spesa al rogito
- Fatti dare dal venditore la visura catastale (per i propri immobili la scarica gratis dal portale dell'Agenzia delle Entrate) e nell'atto chiedi al notaio il prezzo-valore: senza quella richiesta le imposte si calcolano sul prezzo. Nell'esempio della guida AdE, con una rendita di 900 euro e un prezzo di 200.000 euro, il 9% scende da 18.000 a 10.206 euro.
- Chiedi un preventivo scritto al notaio che separi onorario e imposte: permette di confrontare studi diversi solo sulla voce davvero negoziabile, come approfondito in quanto si può trattare l'onorario del notaio.
- Se l'acquisto è finanziato, metti nel conto l'imposta sostitutiva del mutuo: sulla seconda casa è il 2% dell'importo invece dello 0,25% (art. 18 D.P.R. 601/1973), cioè 3.000 euro invece di 375 su un mutuo di 150.000 euro. Va messa in conto prima di firmare il preliminare.
