Mutuo under 36: quanto posso chiedere, anche al 100%?

Risposta rapida

Sotto i 36 anni il mutuo che puoi chiedere lo decide lo stipendio, non l'età: con 1.500 € netti al mese sono circa 109.281 € in 30 anni a tasso fisso. Con 1.200 € netti sono circa 87.425 €, con 2.000 € circa 145.708 €.

La garanzia del Fondo prima casa, gestito da Consap, permette alla banca di finanziare fino a tutto il prezzo, e così può toglierti l'anticipo. La cifra però non sale: al 100% con 1.500 € netti compri una casa da circa 109.281 €, mentre con il 20% di anticipo arriveresti a 136.601 €. Le altre misure per gli under 36 sono nella guida al mutuo giovani under 36.

Strumento

Quanto puoi chiedere alla banca?

Una stima in dieci secondi con la regola che usano le banche: la rata non supera il 33% dello stipendio netto.

Stipendio netto mensile (anche di coppia)

€ 2.200

20 anni25 anni30 anni

Puoi chiedere circa

€ 142.000

con una rata di € 726 al mese per 25 anni, al TAN fisso stimato di oggi (3,66%).

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Stima indicativa. La simulazione GoMutuo usa il tuo profilo e le banche partner.

Quanto puoi chiedere sotto i 36 anni con il tuo stipendio?

Prima dei 36 anni l'età non accorcia il mutuo: anche a 35 anni un mutuo di 30 anni finisce a 65, e a 50 anni molte banche concedono ancora mutui lunghi. Conta il reddito. Qui sotto il mutuo massimo a tasso fisso con la rata al 33% del netto, senza altri finanziamenti; in due, guardate la riga con la somma dei vostri stipendi.

Tassi rilevati in data 25 ottobre 2026: il TAN è l'IRS della stessa durata, l'indice dei mutui a tasso fisso, più uno spread (il margine della banca) di 0,30%, una nostra stima su dati ABI e Banca d'Italia. Con la garanzia Consap il mutuo non può superare 250.000 €: con la rata al 33% ci si arriva in 30 anni con circa 3.432 € netti al mese, di solito sommando due stipendi. Per gli altri redditi c'è la guida su quanto mutuo puoi chiedere con il tuo stipendio.

Il calcolo, passo per passo

Il caso: 29 anni, tempo indeterminato con la prova superata, 1.500 € netti al mese senza tredicesima, nessun altro finanziamento, mutuo di 30 anni a tasso fisso.

1. Rata massima. 1.500 € × 33% = 495 € al mese. Il 30% è la soglia prudenziale e il 33% la prassi; la guida della Banca d'Italia Il mutuo ipotecario in parole semplici, più prudente, considera ragionevole una rata che «non superi un terzo del proprio reddito disponibile», cioè di quello che resta dopo le spese fisse. Il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto, per alcune di più con redditi alti.
2. Tasso. L'IRS a 30 anni è al 3,269% (rilevato in data 25 ottobre 2026, fonte ICE Swap Rate); con lo spread stimato di 0,30% il TAN è del 3,57%.
3. Capitale. 360 rate da 495 € al 3,57% ripagano circa 109.281 €. In Excel: =VA(3,57%/12; 360; -495).
4. Quanto costa. In 30 anni si versano 178.200 € di rate, di cui circa 68.919 € di interessi.

Formule, fonti e limiti delle stime sono in come facciamo i calcoli. Lo stesso conto sul tuo profilo, con fisso e variabile, lo fa la simulazione gratuita di GoMutuo.

Al 100% con la garanzia Consap, che casa puoi comprare?

Senza garanzie in più la banca presta di norma fino all'80% del valore della casa stimato dalla perizia: il limite lo fissa la Banca d'Italia, come prevede l'art. 38 del Testo unico bancario. Lo stesso limite, ricorda la Banca d'Italia, «può essere elevato fino al 100 per cento in presenza di garanzie integrative offerte dal cliente» (comunicato nella GU n. 76 del 2 aprile 2005), fra cui la garanzia di un fondo pubblico come il Fondo prima casa.

Il Fondo però non alza il mutuo: la rata resta quella che il tuo stipendio regge, e la banca resta libera di dire no. Il decreto del MEF del 31 luglio 2014 lo scrive così: «Resta, in ogni caso, facoltà dei soggetti finanziatori l'erogazione del mutuo» (art. 6, comma 2). Cambia solo quanto metti tu: al 100% la casa può costare al massimo quanto il mutuo.

In tutti e due i casi restano le spese: imposte, notaio, perizia e istruttoria, agenzia esclusa. Ipotizziamo il 5-6% del prezzo: con 1.500 € netti, al 100% sono 5.464-6.557 € su una casa da 109.281 €; con l'anticipo servono da parte in tutto 34.150-35.516 € per una casa da 136.601 €. Oltre l'80% del valore, avverte la guida della Banca d'Italia, le banche «spesso applicano condizioni meno favorevoli per il cliente»: se i risparmi per l'anticipo li hai, confronta il TAEG delle due offerte.

Le imposte sono quelle ordinarie della prima casa: le esenzioni per gli under 36 valevano per gli atti fino al 31 dicembre 2023 (fino al 2024 solo con il preliminare registrato entro il 2023), e l'Agenzia delle Entrate le ha messe in archivio. Da un privato si paga un'imposta di registro «del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile», dice la scheda dell'Agenzia, con un minimo di 1.000 €, più 50 € ciascuna di ipotecaria e catastale.

Le spese si possono anche finanziare, se la banca lo concede. Per le FAQ di Consap la garanzia copre gli oneri accessori finanziati «solo se il finanziamento complessivamente erogato dalla Banca è contenuto nel valore dell’immobile inteso come valore di perizia». Il mutuo però resta quello del tuo stipendio: ogni euro di spese finanziate è un euro in meno per la casa.

Chi ha meno di 36 anni può avere la garanzia Consap?

Sì. La legge riserva il Fondo prima casa «esclusivamente» ad alcune categorie, fra cui i «giovani che non hanno compiuto trentasei anni di età» (L. 147/2013, art. 1, comma 48, lettera c). L'età basta, qualunque contratto tu abbia, e conta il giorno della domanda, che si presenta in banca insieme a quella di mutuo: nel modulo di domanda dichiari che i requisiti ci sono «alla data della presente dichiarazione», e una nota precisa che «Il requisito è soddisfatto se non si sono compiuti 36 anni di età». Vale anche senza la cittadinanza italiana: chi non è cittadino dell'Unione europea allega alla domanda passaporto e permesso di soggiorno.

Poi valgono le condizioni comuni a tutti, elencate nella scheda di Consap:

• Nessun'altra casa. Alla domanda di mutuo non devi possedere altri immobili a uso abitativo, nemmeno all'estero, salvo quelli ereditati, anche insieme ad altri eredi, e dati in uso gratuito a genitori o fratelli. Per le FAQ di Consap conta anche la nuda proprietà, salvo quella ereditata e lasciata in usufrutto a genitori o fratelli.
• Abitazione principale, non di lusso. Niente categorie catastali A/1, A/8 e A/9, né case con le caratteristiche di lusso del decreto del 2 agosto 1969.
• Mutuo fino a 250.000 €, per comprare. Va bene anche l'acquisto con una ristrutturazione che migliora l'efficienza energetica; un mutuo per la sola ristrutturazione, senza acquisto, resta fuori.

La garanzia copre il 50% della quota capitale. Sale all'80% con un ISEE fino a 40.000 € e un mutuo oltre l'80% del prezzo, oneri accessori compresi (art. 64, comma 3, D.L. 73/2021), per le domande presentate fino al 31 dicembre 2027: la legge di bilancio 2025 ha stabilito che quel termine «è differito al 31 dicembre 2027» (L. 207/2024, art. 1, comma 112). Se hai una disabilità grave e permanente (legge 104/1992, art. 3, comma 3), o vivi da almeno due anni con un figlio, una figlia, un fratello o una sorella in quella condizione, dal 3 agosto 2026 c'è anche una categoria a parte: lì per l'80% basta l'ISEE fino a 40.000 €, qualunque sia la quota finanziata (D.L. 66/2026, art. 4-bis, comma 2).

L'ISEE è quello di tutto il nucleo. Per il DPCM 159/2013, art. 3, «il nucleo familiare del richiedente è costituito dai soggetti componenti la famiglia anagrafica alla data di presentazione della DSU». Se hai ancora la residenza dai genitori, nell'ISEE entrano anche i loro redditi e patrimoni, i 40.000 € si superano più facilmente e la garanzia resta al 50%. Il resto è nella pagina su ISEE e mutuo per gli under 36.

La garanzia protegge la banca, non te: le banche aderenti, scrive Consap, «si impegnano a non richiedere al mutuatario garanzie aggiuntive non assicurative» oltre all'ipoteca e alla garanzia del Fondo, ma se smetti di pagare, il Fondo rimborsa la banca e poi si rivale su di te. Come si chiede la garanzia lo spiega la guida al Fondo di garanzia prima casa.

Cosa cambia la cifra?

• Un finanziamento in corso. La sua rata si somma a quella del mutuo: con 1.500 € netti e una rata da 200 € per l'auto, il mutuo in 30 anni scende da 109.281 € a circa 65.127 €.
• Fisso o variabile. Con l'Euribor a 3 mesi al 2,666% (23 ottobre 2026) più uno spread stimato di 0,50%, il variabile parte dal 3,17%: la stessa rata vale circa 114.895 € in 30 anni, ma sale se sale l'Euribor, e per il variabile alcune banche calcolano la rata a un tasso più prudente.
• In due. I redditi si sommano: con due stipendi da 1.500 € netti si arriva a circa 218.562 € in 30 anni, entro i 250.000 € del Fondo. Se avete entrambi meno di 36 anni, la categoria degli under 36 vale anche se non siete ancora una giovane coppia. L'ISEE però è quello del nucleo in cui ciascuno è registrato oggi, spesso quello dei genitori, e per la garanzia all'80% il limite di 40.000 € lo dichiarate tutti e due. Se invece uno dei due ha già 36 anni, nel modulo la categoria la dichiarate insieme («Giovane/i che non ha/hanno compiuto trentasei anni di età»): la strada prevista è quella della giovane coppia, spiegata nella guida al mutuo Consap per giovani coppie.
• Un genitore cointestatario. Il suo reddito si somma al tuo, ma conta anche la sua età a fine mutuo: con due intestatari alcune banche guardano l'età del più giovane, altre quella di ciascuno. Per il Fondo requisiti e categoria li dichiarano tutti i richiedenti: un genitore con una casa di proprietà tiene fuori dal Fondo, e un genitore non è un under 36, quindi prima della domanda chiedi alla banca se con lui la garanzia si può avere. Vedi il genitore garante o cointestatario.
• Il contratto. Il Fondo non lo guarda, la banca sì: di solito serve almeno il periodo di prova superato, e alcune banche chiedono un'anzianità minima, da 6 mesi fino a 3 anni; con la partita IVA di solito servono alcuni anni di attività, spesso tre. Il tempo determinato molte banche non lo contano da solo; altre sì, se hai lavorato con continuità per gran parte degli ultimi 2 o 3 anni e/o con un cointestatario o un garante con reddito stabile, a volte contandolo solo in parte. Ci sono guide a parte per il tempo determinato, per l'apprendistato e per la partita IVA sotto i 36 anni.

Prima di cercare casa servono tre numeri: la rata che il tuo stipendio regge, i risparmi per le spese (e per l'anticipo, se la garanzia all'80% non c'è) e il tuo ISEE. Per il primo c'è la simulazione gratuita di GoMutuo: in 6 minuti ti dice quanto puoi chiedere, quale rata regge il tuo reddito e se il mutuo che hai in mente è fattibile.